福州楼市,“金九银十”,成色如何?

刚需探房 2023-11-13 20:05:28

又是月初,聊聊网签数据,福州楼市在金9创新低后,银10数据如何,下面来看看各区域的数据情况。

网签汇总

10月新盘网签:842套,环比9月增加288套。

10月二手房:3572套,环比9月增加325套。

分析:本月新盘在9月新低后,迎来了反弹,不过从数据来看,数据依然不理想,创下今年第二低。

换句话说:金九银十,创下历年新低。

相比于新盘网签数据的低迷,二手数据依然强劲,两个月合计6800套的数据,相比近2年也是非常强势。

可以说一二手的数据差异极大,一手创新低,二手创新高。

对于一手盘,前几年爆量,除了部分去化较好外,还有一个因素就是安商房的集中网签,为了更好了解数据走势,个人统计商品房:(存在偏差,仅作参考)

通过数据来看,可以发现9、10月的商品房数据,与官方的汇总数据,差异不大。

换句话的意思:这两个月网签数据里面安商房影响较小,数据水分少。

作为对比,可以发现8月份商品房608套,官方数据达到1881套。

对比之前几个月,基本差值都300-500套,相当于网签数据里面,有30%-50%是安商房水分。

当扣除安商房后,从数据来看,10月商品房网签数据,并不算太难看。

高于今年的均值,低于上半年高峰期的2、3月。

同比去年10月,下滑幅度也不小。

当然今年整体新盘领证的密度也有所下降,10月在领证方面,依然非常低迷。

除了五四北和颂锦原是新上市外,剩下就几个存量盘领证新楼栋的备案。

下面就来看看楼盘明细,以及板块的表现。

楼盘明细

分析:本月销冠来自上海西的两大改善盘,建发璞云69套,国贸天琴樾67套,两个项目大部分网签来自月初新领证楼栋。

从7月至今,4个月时间,建发璞云拿下3次销冠,国贸天琴樾1次。

两个项目在福州低迷的市场里面,也起到一定的承托作用。

从目前的库存表现来看,建发璞云已经接近清盘,项目提前抢跑,依靠更低门槛的优势,5个月时间做到清盘,算是今年去化最快的楼盘。

作为对比,国贸天琴樾,体量更大,开盘偏晚。

目前3个月的网签数据虽然不错,不过整体库存还有不少,近期市中心旧改地块已经上架,部分纯商地块楼面价2W-2.2W,未来不排除是隐藏竞品。

除了这两个改善盘外,位于金山三环边的万科城市之光,本月网签61套。

项目争议不少,2.7-3.2W左右的价格,很多人不认可这个区位,但是开盘以来,每个月基本都排在福州前5,可以说这样的操盘能力,不得不服。

近期万科境外美元债突发下跌,也一度让市场震惊,这个提前喊出活下去的房企,能否活下去?

作为同类型的竞品,南二环的四大金刚最容易被拿来对比,继上个月输了之后,本月南二环三个楼盘合计37套,依然输给城市之光。

不知道,如果南二环要是由万科操盘,目前的境遇是否会更优一些。

作为金山同样的在售新盘,建发玺云,终于在这几个月缓慢去化后,迎来接近清盘的表现,目前库存34套,预计会争取年底清盘。

项目去化在建发近年项目里面不算太理想,不过1年半不到时间,卖掉具有一定体量的改善盘,也算是不错。

本月位于马尾的中建元亨府,在月末迎来集中网签,最终合计达到52套。

作为马尾首个第四代住宅,还是少见的复式产品,在上个月21套,冲到第5后,本月再一次迎来高光时刻。

这样的去化表现,放在马尾楼市算是少见。

后续如果能保持,最少说明一点,争议巨大的第四代住宅,在楼市里面依然是加分项。

本月东区销冠来自绿城桂语映月,项目网签41套,当然有关注网签也知道,项目已经3个月挂零。

换言之,这仅仅是个伪销冠,作为对比,同样定位改善的第四代住宅,天琴湖本月33套。

很明显,桂语映月输给和樾风华后,同样输给了天琴湖。

随后的一些项目,网签基本都在20套以下,相比于9月的排行榜,本月明显有了一定的上涨。

至于安商房方面,本月没有过于明显的爆量,有数据统计的也来自以前的存量盘。

东区

分析:本月东区在售新盘,合计网签180套,环比前3个月,又一次迎来大幅度反弹。

虽然对比年初的300套左右的表现还有差异,不过整体来说不算太差。

从楼盘表现来看,除了绿城桂语映月,因为之前网签暂停导致本月爆量外,天琴湖,君樾府,也做到一定反弹。

除此之外,三号院、君兰和鸣、和悦风华等,也都保持一定力度的去化。

当然有好就有坏,首开操盘的三个项目,依然网签个位数,大东海至今挂零。

后续还有左海操盘的星悦颂上市,按目前本土国企操盘的去化表现来看,虽然定价和户型面积不算太差,但是市场表现并不算理想。

近期三远地块全部拍出,其中榕发拿下了三幅纯商,可谓大包大揽,目前揽湖郡的上市表现也低于预期,后续要如何操盘,也是亚历山大。

南二环

分析:本月南二环三盘,网签合计37套,相比于前3个月也做到一定反弹。

不过从楼盘数量,以及自身库存来看,这样的反弹力度,依然不算理想。

最简单的对比,超级大盘万科城市之光,开盘一直卖得不错,都要卖成现房。

这三个项目,合计都卖不过对方,库存还是对方两倍多,卖成现房基本是板上钉钉。

从楼盘差异来看,建总的去化周期最短,不过借鉴当初建总领筑的走势来看,即便热销都能卖成现房,后续项目的表现依然压力不小。

至于左海和榕发,同质化项目,库存又大,目前去化半斤八两。

下一场土拍,城南的几幅地块,不知道是否还有由它们兜底。

除此之外,还未公布的土拍,五四北新店巨型旧改也会上架,其中纯商383亩。

不出意外,还是由国企拿下。

按这样的兜底逻辑,这样的区位,这样的库存,这样的操盘,真的难以想象。

盘点总结

本月福州新盘网签数据,相比于上个月新低迎来反弹,虽然数据上依然不理想,不过从实际商品房的去化来看,强于数据表现。

在二手房市场,继续强势表现,其中拆迁旧改对数据提供了不少帮助。

从楼盘表现来看,存在较大分化,上海西改善盘继续强势,城市之光依然闪耀,元亨府异军突起。

东区、南二环都做到一定反弹,当然南二环的库存相比于去化速率,周期依然很久。

除此之外,房企的表现差异明显,以建发、保利、国贸为首还在福州拿地的房企,目前存量盘去化表现都算不错。

作为对比,大包大揽的本土国企,目前上市周期较晚,即便开盘,大部分的去化也不算太理想。

近期又拿下不少地块,未来要如何解决这些储备,可能需要另辟蹊径。

11月,福州又会迎来土拍,届时核心地块,会做到什么样的表现,能否延续10月不错的反弹,拭目以待。

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