外滩壹号11万成交,取消地价限制,豪宅能否撑起楼市?

刚需探房 2023-10-18 20:25:40

最近楼市表现不太理想,新盘去化低迷,二手特价不少,外围板块大有崩盘的趋势,加上部分安商二手面市,整个楼市信心太差。

今天就来举几个利好的例子,恢复一下信心。

融侨外滩壹号

项目二手平台公示成交三套:

其中最典型的一套来自,369平的中层,单价11万/平,总价4068万。

成交周期仅9天,对比挂牌价下调32万。

另外两套成交房源,单价也达到8.6W-9.6W,总价2500W左右。

成交周期以及挂牌价下调幅度,都比上面那套来的差一些。

对于这个福州近年供应最典型的江景豪宅,从开盘至今,没有过多对外,保持一定神秘的色彩。

伴随两江四岸,沿江地块原则上不新建住宅,这个条约出台后,项目的稀缺性更上了一层,加上融侨暴雷,更是称得上房企遗作。

回到项目本身,三栋超高层住宅,其中2号楼是楼王。

豪宅产品在价格上一直都有比较明显的差异,比如江景资源等。

对于上面那套11万的房源,在不考虑因为其他债务问题和数据出错的情况下,简单分析一下溢价原因。

从房源面积369平,可以直接定位楼栋,位于2号楼的楼王西端。

另外2套位于旁边两栋,目前二手挂牌的房源,也都是旁边两栋。

楼王仅有的一套331平高层,挂牌单价也达到12.8万/平。

从项目挂牌,就可以发现这个豪宅楼王在二手也是断供,所以稀缺属性不低。

除了外滩壹号外,从融侨外滩ABCD区,近几年的成交走势来看,虽然目前楼市低迷,不过二手成交的表现来看,并没有出现太明显的波动。

近期成交的房源,单价对比历史也没有明显降低,部分甚至还有所上涨。

除此之外,项目隔壁的水乡温泉别墅,近期成交一套,单价高达14万/平。

如果仅从数据对比来看,这套案例,对比之前成交,上涨5-9万。

当然对于豪宅别墅,这里面牵涉的溢价因素过多,就不做实际参考了。

土拍预期

聊完外滩等二手表现后,顺便聊聊土拍情况,福州近期发布第四次土拍公告。

与上一场土拍情况差不多,住宅用地较少,也不亮眼。

一幅位于三远纯商,一幅是东大100%安商房。

分析:从土拍公告来看,集中供地消失,近期土拍每个月一次,预计剩余2个月,还有2次土拍。

后续的供应基本是采取频率高,单场供应少的模式。

三远在短时间内全部供应,从这次土拍来看,商住用地面积109.32亩,容积率2.8,起拍楼面价约11486元/㎡。

对比上一场榕发底价拿下的两幅,容积率3.1,楼面价1.3W左右。

可以说最后这幅,价格最低。

这样的节奏与当初南二环四大金刚非常类似,最早土拍1.7W,随后1.5W,1.3W。

至于这样一幅百亩纯商,最终是否由国企继续拿下,也算是一个关注点。

对于这幅地块,特别说明:规划地铁8号线下穿该地块,竞得人施工前按规定办理地铁保护审查意见。

目前福州地铁第三轮,传言四起,大概率的线路:3号线、8号线、4号线2期,6号线西延、S1线。

至于最终如何,可以等定案了再说。

除了三远外,本次鼓楼旧改的东大新村,也正式上架,面积46亩,容积率3.97。

地块全部配建安商房,从近期旧改来看,除了安置东大旧改外,高工旧改也安置这里。

伴随着官方对拆迁安置的切割,东大的100%安商房,容积率高达3.97,高工成为最受关注的纯商地块。

对于高工在旧改后,又多了扩征地块,最终地块面积合计达到37亩,容积率也给出相对优质的2.5。

按群友分享的截图,高工预计土拍起始楼面价3.5W。

对于这幅鼓楼的纯商地块,预计后续2场土拍就会上架。

此前天琴湾楼面价3W,上海西楼面价2.68W,届时成交楼面价会达到多少?

土拍近年都存在地块限价,近期关于限价解除的传言很多,从这次土拍也可以看到影子。

对于这次的两幅住宅用地,都给出特别说明,若报名超过3家,按价高者得。

对比以前限价+竞配建,到限价+竞首付比例,再到目前超过3家直接价高者得。

换言之,热门地块已经全面解除限价。

对于目前土拍市场,虽然解除,不过大部分地块都是低价成交,限价意义也不大。

目前真正的效果,可能会在高工地块体现。

届时会拍出多高的楼面价,是否会提振信心,值得期待。

对于这幅地块,最容易的联想,就是周边同样定位大平层,价格坚挺的阳光白金瀚宫。

依靠一附小+大平层的混合搭配,这个豪宅盘成交单价在7-8W。

至于高工地块,按目前看大概率划片华侨小,学区溢价低不少,唯一优势就是新盘,房企可以打造更优的产品。

除此之外,近期市中心其他旧改里面,还有一幅关注度较高,即台江的汽车南站地块。

地块规划:面积36亩,容积率2.5。

从旧改安置方案来看,给出的就地期房选项是状元小区地块。

很明显这幅地块,跟高工地块一样,容积率不错,纯商定位。

综上,高工+汽车南站,这两幅市中心的优质纯商地块,按照目前市场,豪宅盘依然坚挺,部分溢价也极高,也给优质供地带来一定的信心。

此时配合目前土拍限价解除,届时会拍出多少楼面价,以及拿地房企,会给出什么样的产品定位,会是一大关注。

按目前预期来看,近期的上海西改善盘,门槛预计跟这两幅还是有差异。

对于目前在售的国贸天琴樾,相对来说也算短期压力有所缓解。

至于后续旧改是否持续推进,比如凤凰新村、河南新村等,是否会给出同质化的改善项目,也依旧难说。

盘点总结

从近期楼市发展来看,在交易市场上,已经对限购、首付比例、房贷利率等,都做出了放松。

目前开始对供应端,取消商品房指导价,解除土拍限价等。

可以说政策已经在全面解绑。

后续能否通过个别地块,或者个别城市,“带出”楼市信心,值得关注。

福州在持续低迷的新盘去化,以及外围特价不断的氛围下,也急需一场土拍盛宴来恢复信心。

届时能否如愿,一起拭目以待。

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  • 2023-10-18 21:58

    金科股份五连板庆祝下