业主售楼部砸盘,闽侯下跌,到位了吗?

刚需探房 2023-10-18 20:21:21

今天继续闽侯楼市的话题,周末刷网络咨询看到售楼部降价维权,就发生在这里,加上近期板块的成交案例,房价进一步下跌,下面聊聊。

降价维权

近期闽侯几个外围盘,出现特价刷屏的案例,代表就是:

竹岐金地自在城8888元/㎡,送装修送车位

南通中铁江湾悦城7777元/㎡,1-10楼楼层任选

竹岐国贸上江原,6500元/㎡起,特价房

这几个案例里面,竹岐两盘依靠地铁2号线,吸引力更高一点,不过在特价上存在一定套路,比如上江原所谓的6500,仅仅是洋房1楼。

对于南通的中铁江督府二期,推出7777中低楼任选,看上去价格很醒目,不过从这个楼盘的走势来看,这次力度也不算太大。

项目在年初已经推出过8888特价的优惠,相比于上一次下降1K左右。

如果以这个降幅对比闽侯,以及高新区的二手走势来看,只能说也算合理区间以内。

只不过房企放出特价后,给出分销,被中介刷屏,带来一定关注度。

以这个南通周边的二手房价为例:

世茂璀璨滨江:88平中层,挂牌单价9903元/平,总价88万

福晟钱隆樽品:77平中层,挂牌单价8442元/平,总价65万

从案例来说,目前南通边角地带的次新二手,已经跌破1万,而且还仅仅是挂牌,实际成交还要下跌。

所以如果以周边次新对比,实际的特价其实力度并没有想象的夸张。

只不过都喜欢带入当初所谓高位1.5W的价格去做对比,放大效果而已。

虽然降价力度没有想象中的夸张,不过对比当初高位,这些外围盘最少都跌光了首付。

近期厦门同安保利天汇,从2.7W跌倒1.7W,被业主维权的案例刷屏楼市,最终网络信息反馈:卖的30套全部退单,每单赔偿5W。

这也是楼市下跌过程中,一个比较容易出现的情况,即早期高价业主砸盘。

对于福州也发生了相关维权,从网络信息来看,来自竹岐的国贸上江原。

除了降价维权视频外,还有一个购房者对定金问题,持续发布视频的案例。

对于这个闽侯竹岐的洋房TOD,虽然这次6500是一楼,不过对比去年,同样的低楼层特价也要1W左右。

一年时间,也跌了40%左右。

很明显此前进场的业主,短短1年时间,不止是首付跌没。

对于这种降价维权的事件,个人感受:情理上理解,毕竟一套房子,特别这种刚需房,对于很多家庭而言,付出的太多,短时间的房价崩塌,心理承受考验太大,不过在市场交易来说,一切行为都是市场说了算。

即便这次维权,所谓的国企要守住价格底线,但是卖不动的房子,不降价实际意义并不大,熬的过今天不降价,也熬不过明天。

至于那位退定金失败的购房者,这种案例其实也不少,特别目前市场难卖,退定金更是难上加难。

国贸学原

对于闽侯,最典型的就是高新区,这几年走势很抢眼,在售新盘也不算多,当初国贸学原首开去化破千套的数据,也是福州楼市一绝。

近期项目三期发出特价海报:1-5F以下,13999元/平,5楼以上15999元/平。

分析:对比之前的特价海报来看,优惠价1.8-1.9W左右。

对于这次特价,实际优惠力度,大概下降2K左右。

所谓的13999,实际也是1.4W低楼层,效果并没有想象的大。

特别在整个高新区楼市持续下跌的背景下,这样的跌幅也仅仅是顺应市场而已。

下面顺便看看高新区的二手情况。

近期也写过几次,代表就是高新区的天花板,中海寰宇天下,从2.4-2.6W,到目前跌破2W的个别成交。

除此之外,再看看近期高新区的其他成交案例。

二手案例

万科又一城:9月成交一套,76平精装,中层,单价1.8W,总价137万。

对比上半年同样的楼层户型,单价2.17W,对比2年前,单价2.33W。

相当于半年下跌3.7K,两年下跌5.3K。

对于这个依靠旗山湖的项目,一直以来小户型的房价都比较坚挺。

当初三期被限价上市,采用捆绑车位+全款优先的选房,做到开盘日光,成为了典型的倒挂盘。

从最终二手表现来看,所谓的倒挂,也在楼市下跌后,荡然无存。

中海观澜府:9月成交一套,124平毛坯,中层,单价1.48W,总价185万。

2018年,中海以可售楼面价1.16W拿下高新区这个配建安置房的地块。

2019年,项目1.82W上市,做到高去化,最后两栋住宅甚至采取捆绑精装被投诉。

虽然交房后,挂牌也在2W左右,不过随着楼市下跌,最终这个存在安置房的次新,成交跌到1.48W。

从价格走势来看,对比4年前的开盘均价,下跌近4K。

如果把办证,房贷利率等加入,跌幅最少35%以上。

融侨观湖:9月成交一套,80平毛坯,高层,单价1.58W,总价127万。

对比上半年的成交案例,中层毛坯,单价1.82W,下跌2.4K。

2016年底,融侨以实际楼面价1.4W拿下这幅高新区地块,其中触发限价后,竞配1.98万方配建房。

2019年,平层楼栋1.9W备案上市,后来采取捆绑精装4K,项目2021年还把独栋保障房变成商品房对外销售。

从这样的成交表现来看,对比当初售价同样下跌不少,套上办证+利率等,跌幅最少30%左右。

阳光城翡丽湾:9月成交一套,95平毛坯,中层,单价1.34W,总价129万。

对比上半年,毛坯低层,成交1.59W,半年时间下跌2.5K。

对比2年前,毛坯高层,成交1.8W,2年时间下跌4.6K。

这个位于南屿的大盘,依靠高新区万达,以及规划的地铁三号线,单价也相对坚挺。

不过在这轮高新区下跌潮里面,一样不能独善其身。

从下跌的幅度来看,2年下跌25%,幅度也不低,对比上半年,短时间内也下跌15%左右。

盘点总结

通过上面的二手案例,可以发现高新区的楼市巅峰在2021-2022年,真正楼市大跌也就在这几个月时间。

不管是当初的天花板中海寰宇天下,还是坐拥旗山湖的倒挂盘万科又一城,还是前几年热销的中海观澜府、融侨观湖,以及坐拥预期不错的翡丽湾等。

无一例外,都在下跌,幅度最少都有15%左右,部分幅度20%以上。

此时结合二手的全面下跌,再去对比上面那些所谓的特价新盘。

比如刷屏中铁江督府二期,7777任选中低楼层,对比此前的8888特价,下跌幅度也就12%。

国贸学原三期的1.6W中,对比此前1.8W优惠价,下跌幅度也就11%。

此时可以发现,这些所谓的特价盘,如果仅仅对比短时间内的特价优惠,甚至不如部分二手下跌的幅度。

只不过新盘在中介和房企的渲染下,给整个楼市的感受是下跌很厉害。

这样的厉害程度,也仅仅对比前2年高峰期进场的价格。

所以此时的购房者,可能会发现一个问题,这些看上去下跌的新盘,真正的价格可能还没到底。

那些在售楼部维权的业主,可能还要面对一个更残酷的现实:即便不砸盘,目前特价也不一定有多好卖,这些特价盘,可能还要跌。

综上,闽侯以及高新区的楼市,在这一年的下跌相对来说比较突出,目前来看外围新盘放出特价,部分高位业主维权,但是从二手特价成交表现来看,可能目前的特价,还没到底。

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  • 2023-10-19 06:05

    开发商自导自演