三江口房价暴跌,是否沦落为空城?

刚需探房 2023-12-18 21:45:23

近期三江口的梁厝两个项目,不约而同打出16666任选的标语,以往这种口号常见于远郊盘,比如此前的南通、琅岐等。

对于三江口而言,一直以来的政策不少,官方也给予了不少的公建配套,只不过一年时间过去,板块的房价又一次下探。

对于一个新区,这样远郊化的表现,可以说是非常不妙。

项目情况

龙湖景粼天著:2020年龙湖以楼面价11230元/平拿地,面积175亩,纯商定位,规划1467套。

2021年3月,项目首次开盘上市,精装折后均价约22500元/㎡。

网络数据:截止开盘当天,去化140套,去化率76%。

回顾项目的价格表现:

2021年上旬2.2W左右,下半年所谓的工抵房,依然在2.1W左右。

2022年下旬给出送车位,单价也在2.15W左右,扣除车位实际也要2.05W。

2023年下旬,时间来到近期,项目直接打出16666任选。

综上,对于这个三江口的地铁纯商盘,在2021年上半年楼市回暖期上市,做到了不错的首开表现。

即便2022年楼市遇冷,项目的价格依然还算坚挺,不过时间来到近期,项目二期接近交房之际,对靠近高速的楼栋,直接打出特价。

如果不考虑楼栋因素,降价幅度,对比开盘也跌了6K左右,相当于30%首付没了。

对于项目而言,近期也存在争议,从目前规划来看,项目二期被拆分出三期,二期业主对三期还是工地的状态提出不满。

只能说,目前这个状态下的楼市,项目可能特价也不会停止。

中交中梁星海天宸:2020年中梁以楼面价14164元/平拿地,面积56亩,纯商定位,规划980套。

2021年4月,项目首次上市,毛坯折后均价约21762元/㎡。

网络消息:截止开盘当天,去化67套,去化率31%。

回顾项目的价格表现:2021年项目2.17W上市,2年多后项目现房,打出1.5-1.7W的特价。

不考虑楼栋户型等差异,对比开盘价,项目跌了5K左右。

综上,可以说两个梁厝主打地铁的纯商盘,从拿地到上市,再到如今的特价,可以说基本步调完全一致。

两个项目的近期特价表现,可以说又一次把三江口拉回市场舆论,下面就看看三江口的楼市情况。

库存情况

对于三江口而言,甚至说整个城南,库存是最明显的问题,数据如下:

分析:对于板块在售的几个重点项目而言,今年去化最佳的反而是火车南站的安商房星璟原,目前接近清盘。

对于剩余项目而言,都有一定体量的库存,整体的去化周期达到65个月。

这里面梁厝周边三个纯商盘,去化周期反而最短,不过依然在2年左右。

这里面有几个项目难度巨大,定位TOD的大东海江山府、榕耀之城,合计库存达到5000套。

不过年去化都不足200套,大东海更是只有百套左右,去化周期达到最多的317个月,26年。

除了这两个巨型盘外,清富片区的锦江城、花语城,作为典型的滞销盘。

相比于去年特价不断刷屏,今年基本躺平,三江花语城一年更是去化7套。

很明显,去年锦江城的那些特价标语,已经开始上移到上游的梁厝。

至于更上游的大东海江山府,是否会在明年打出同样的标语?

放在以往,根本不敢想,只不过如今的楼市,只能说一切皆有可能。

供应情况

对于板块而言,从土拍回顾来看:

分析:对于三江口,今年在土拍的身影不断,从泰禾福州湾开始,板块以此开发出清富、樟岚、梁厝、下洋。

从出让情况来看,2017-2022年板块陆续有住宅用地成交,楼面价在2017年即达到巅峰,即目前去化最艰难的中海锦江城。

很明显这个售价低于楼面价的新盘,在上游房价也出现大幅下跌后,只能躺平了。

板块在2020年,远洋以1.47W拿地后,达到了近期的巅峰,随后板块楼面价大幅度下滑。

可以说这个情况,也预示了后来的楼市情况。

时间来到2023年,今年一整年,板块成交的住宅用地是零。

不仅仅是三江口,整个城南板块,也就成交一幅排下地铁站的100%公租房。

对于这个库存重灾区,终于断供。

不过即便如此,近两年板块被本土国企兜底的地块,都还未上市。

其中新投云澜境、榕发江悦学筑,都是纯商定位,面积合计219亩,预计最少能供应2500套左右。

除此之外,螺洲帝封江板块,当初的两个大盘,恒大滨江左岸、世茂帝封江,依然有一半的地块还未开发上市,只不过是房企暴雷后,被迫停止。

在推量上,今年福峡路的多幅地块出让,给出九年一贯制的配套,依然被迫取消。

综上,对于三江口以及整个城南,虽然供应被迫中止,但并不是开发殆尽,而是无人认领。

除了供应停滞外,部分项目的操盘房企也是负面缠身,比如帝封江两大房企折戟,大东海江山府被通告,赶紧办理剩余百亩地块的交地手续等。

整个板块目前的情况,里面的人想出去,外面的人也不想进来。

板块总结

对于三江口板块而言,从泰禾福州湾的高起步,喊出陆家嘴的口号,即便后来泰禾暴雷,官方依然注入不少资源。

比如多条地铁、清华附中、十六中、麦顶分校等、嘉里商业、近期的植物园等。

还有所谓的三江口CBD,定位总部经济集聚区。

这里的预期,两只手都数不完,可以说放在楼市里面,也是故事最多的地方。

这几年也换了好几家房企来讲,目前回过头来看,可能不止是购房者不再相信,连房企都开始自我怀疑。

当一个新区,没有了信仰,它就会泯然众人,回归最原始的价值比拼,即距离中心论。

这几年这样的板块很多,比如前两年所谓的四大鬼城、到后来的帝封江、再到今年的高新区。

这些外围板块,整个楼市运作的逻辑,就是靠房企来讲述规划的大饼,配合较好的去化,以及源源不断的房价上涨,来达成购房者的信心一致。

回顾起来可以发现,2018年房价上涨结束后,最外围的板块最先崩塌,如今楼市低迷,民企暴雷后,即便有政策加持的新区,同样面临崩塌。

这些新区是否还能再创一次辉煌,只能说很难,即便有故事在那,已经无人叙述,最终可能也会变成鬼故事。

对于三江口的发展,可以说是福州新区里面最典型的一个。

以前刷到一个文章,三江口要想成功必须卖到8万!

看上去很营销的标题,但是这可能是一个新区要成功的最大核心。

低房价的新区,看上去能吸引人口,实际可能恰恰相反。

27 阅读:25790
评论列表
  • 2023-12-19 00:32

    房价不要降呀!熬死那些炒房的王八蛋[呲牙笑]

    癸卯-天平 回复:
    三江口合理价在3一5千元。
  • 晴空 19
    2023-12-19 06:33

    真不知道,这一两万的房价是怎么定的、降价了还是买不起买不起,摆烂了、[流鼻涕]钱不好挣了、

    到处是未成年式评论 回复:
    地价加建安费+利润,就这么简单
    志航 回复:
    一个小区,有人出3万成交,那小区的价格就是3万。
  • 林子 15
    2023-12-19 08:45

    关键是三江口在哪?名不见经传的

    用户93xxx80 回复:
    吹劲太大,挺大一个脑袋只有一个嘴。
    tb_1177947 回复:
    如果以火车南站为中心,向下走,向左向右走,三面环江,这里还是两条江水出海的必经之路,江水在这里汇集流向马尾。
  • 2023-12-19 13:53

    福州的房子除了二环内,其他就算了。。。个人感觉老仓山比东二环有性价比的多

  • 2023-12-25 11:04

    对于有需要的一百万一平米该买还是买没有需要的一百元一平米也没人买

  • 千尘 11
    2023-12-19 08:52

    作为福州人那些楼盘那些地方都不知道,好陌生,活动基本只在老鼓楼或二环,是不是落伍了[笑着哭]

    九五不二七 回复:
    是不是周瑜防火那地方?
    快點 回复:
    是呀,长乐人想买也不会去那买,
  • 2023-12-21 08:05

    今年市区都有好多空房没人住,晚上8点看灯光就知道了。三江口那种鸟地方每次去心都拔凉拔凉的。乡下不像乡下,说它是郊区吧还不如城门[笑着哭]

  • 尼莫 11
    2023-12-21 08:28

    三江口在哪里?1.6万楼面价格?

    用户62xxx42 回复:
    福州远郊,
    尼莫 回复: 用户62xxx42
    哦,那差不多,福建富人多[点赞]
  • 2023-12-19 12:11

    三江口属于哪个小县城?

    用户62xxx42 回复:
    福州远郊,坐地铁可能都要一个小时
  • 2023-12-20 15:53

    只要不烂尾,环境交通搞好了,价格低应该是有人买房的!

  • 2023-12-19 11:16

    三江口是哪里?都没听过

    草木皆兵 回复: 英语的母语在上海
    不是灌江口吗[汗]
    英语的母语在上海 回复:
    二郎神的封地
  • 2023-12-19 17:49

    城里的老破小,竟然瞧不起三江口[大笑][作揖]

    霸王棍扫东京 回复: 用户62xxx42
    [大笑]再聊下去就没意思了,别带上我家人,祝你阖家幸福。
    用户62xxx42 回复:
    是啊,城里面都是老破小,等到哪一天你的家人需要五分钟之内送到医院,你就会知道老破小的好处
  • 2023-12-21 17:51

    谁买谁扑,3-5年后,还得跌一半,

    用户62xxx42 回复:
    不止,跌到5000,估计都没人要。
  • 2023-12-21 08:15

    保交房。其余顺其自然。

  • 2023-12-18 22:24

    看了半天,不知道是哪个省的

    松,S0NG 回复:
    福建省福州市仓山区
  • 2023-12-19 09:06

    麻烦作者给科普一下:一年的上下旬怎么分?有中旬吗?

    用户24xxx74 回复:
    5678不就是
  • 2023-12-19 15:12

    这些楼盘感觉出三环了,标准的乡下

    用户45xxx73 回复: Spring
    桂湖才四五千,那不得腰斩再腰斩,开盘那么大的去化率,业主们可咋办
    Spring 回复:
    和桂湖有得拼[呲牙笑]
  • 2023-12-21 00:10

    三江口每平一千都没人要!

  • 2023-12-21 19:25

    预防起哄,冷水下锅

  • 2023-12-20 14:04

    长乐滨海才是鬼城,到处都是楼房,不见人影,红绿灯比人都多

    明日有风*~ 回复:
    呵呵,有几个年轻人在家?长乐投资和就业环境极差,风俗极恶,物价高,高学历的基本不会留在长乐,有钱除了纺织业有几个人行业在长乐投资?!
  • 2023-12-22 09:07

    明年去掉第一个“1”,后年去掉第二个“6”!

  • 2023-12-21 17:43

    如果不考虑楼栋因素???为什么不考虑???

  • 2023-12-22 15:06

    没听过

  • 2023-12-25 12:43

    说的是上海三江口吗?

  • 2023-12-19 02:23

    三江口5000我都不要

  • 2023-12-19 14:53

    只要是现房的,有地铁,配套全,低价格还是有人买的是吧

  • 2023-12-20 11:15

    谁知道三江口在哪里

  • 2023-12-21 07:55

    福州的楼市已经死了!

  • 2023-12-21 13:49

    三江口在哪儿啊,作者也不说省份,都以为大家是住在旁边的?

    用户62xxx42 回复:
    福州远郊
  • 2023-12-21 14:33

    把前面的1去掉,有人买你就烧高香了!否则以后不是找鬼买就是自己炸了。人都快死光了还房地产?有本事一分不降,看看什么结局!

  • 2023-12-22 19:28

    房子遍地开花,不死才怪呢!![得瑟]

  • 2023-12-20 18:24

    三环外就有点城乡结合部的感觉了

  • 2023-12-20 10:39

    买吧!今晚吃肉,明晚吃粥 ,后晚吃粥汤。

  • 2023-12-22 19:37

    千万别降!不降和穷人没关系!