这两天楼市最大的话题，就是针对土地招商，发布的12条优化措施，上周6群就有网友分享了这个文件，并进行了讨论，正好借着这个话题，配合近年福州土地招商规划图，看看福州为了土拍能够出让，花的心思。

1、住宅建筑外挑阳台面积总和拟从不超过套内建筑面积15%提高至20%控制

2、住宅底层架空层高提高为3.0米~5.1米（原为2.8米~4.5米），架空层设置为公共开放空间并对外开放使用，不计容

3、允许建筑面积144平方米以上（含144平方米）住宅套型及“立体生态住宅”设置跃层户型

4、鼓励建设地面风雨连廊，不计容不计密

4、鼓励利用地下空间建设嵌入式服务设施，不计容，产权归业主

5、海绵城市、装配式建筑不作为土地出让合同条款

首先就是这些新规，哪些项目符合？

文件规定：上述1-4点适用，文件印发后新出让项目及已出让未核发建设许可证的项目。

从内容来看，户型的阳台面积可以更大，由于阳台只计算50%产权，换言之后续的得房率可以更高。

架空层高度提高，对外的不计容，地下空间鼓励做社区配套，换言之鼓励加强公区配套。

最后就是144平以上，尤其是第四代住宅，允许做复式。

按照之前网友分享的截图，第四代住宅，要求不少，其中不允许做复式，就是一个要点。

由于这个新品，错层的超大阳台庭院，楼上楼下存在比较明显的隐私问题，如今这个新规出现，可以给予房企更好的设计空间。

群友发的一张网图，可能更好的解释了未来第四代住宅，超大阳台庭院配合调高客厅的效果。

从这些新规来看，很明显今年一些新盘，由于受限就会受到背刺。

比如关于架空层+地下空间，不计容做公区配套。

近年不少限高50-60米的地块，基本没有公区配套可言，一楼都是做成住宅销售。

除此之外就是最受关注的第四代住宅，这2年推出不少项目，目前还未有交房。

主要的关注点都集中在楼上楼下的隐私问题。

至于后续是否会推出复式产品，也值得关注。（毕竟复式也存在自身的弊端）

这样的新规，还有一个特色，就是目前土拍低迷，楼面价偏低，上市之后进一步挤压市场，变向提高得房率，也就是变向降价，最少对市场的伤害没有那么直接。

就跟这几年，连廊中户的89平三房两卫，很好的冲击了以前同面积只能做两房一卫的产品。

综上，还未建设的地块，以及后续土拍的地块，都受到一定利好，不管刚需还是改善客源，在后续的产品选择上，也得到利好。

当然最好有房企带头做出更好的公区建设，将内卷进行下去，尤其是储地较大的本土国企。

除了上述的新规外，福州历来都有地铁为卖地服务的特色，从去年的土地招商来看，也可以看到不少地铁规划的身影。

虽然时间已经来到2024年，第三轮规划还没看到影，但是这里面的线路和站点，不少都已经出现。

下面就通过土拍公告，地块规划来看看：（实际不一定为真）

和颂锦原地块：战坂站，由于天空之城是地铁上盖，按照地铁上盖的定位来看，3号线预期较大。

高宅地块：花溪南路站，这是地铁3号线+4号线二期的交汇站。

南湖地块：国货东路站，地铁8号线+地铁7号线交汇，其中8号线预期较大。

金山地块：地铁6号线二期，按规划图到郭厝里洪塘做三线交汇。

三江口地块：地铁5号线二期过江到马尾，与二号线东延续交汇。

三远地块：三远站，按规划图这里是地铁8号线。

除了地块的招商示意图出现地铁规划外，在公告上，个别地块还做了特别说明：

1、宗地2023-28号：规划的地铁8号线下穿该地块，竞得人应提前考虑地铁下穿可能带来的影响，具体建设方案应征求市地铁集团意见，施工前按规定办理地铁保护审查意见。

2、宗地2023-43号：地块与规划地铁8号线五一南路站合建方案按照榕地铁总函落实，合建费用1000万元由竞得人承担。

分析：按照此前官方发布的远期规划来看，这些相关站点和线路，都出现在规划上，只不过这里面新增线路，以及二期都不少。

按照目前的局势来看，个人感受福州地铁第三轮肯定会落地，线路预计比示意图少一些。

其中：3号线、8号线、4号线二期、6号线二期。

这几条线路概率最高，当然按照此前一二期的规划来看，可能最终线路更少。（个人瞎猜：3、8、6西延）

做个回顾：

2009年：福州一期地铁规划，地铁1、2号线

2015年：福州二期地铁规划，4、5、6号线

2020年：福州二期规划调整，2号线东延，6号线东调

对于福州地铁，吐槽的内容不少，一直以来无非就是站点设计，线路走向被诟病，很多线路看上座率偏低，经常被质疑为卖地服务。

从近期福州土地规划来看，三远、高宅，巨型地块需要配套加持，除此之外就是南二环到南三环的巨型棚户区，奈何这里存在高盖山+义序机场，短时间内都没办法扶持。

除了规划外，就是地铁需要的车辆段+停车场，目前大家看到的不少TOD盘，就是这两个规划的上盖。

3号线：五四北的天空之城，定位是1号线新店车辆段，后续可以共用。

8号线：闽侯的塔前停车场，定位是5号线使用，后续同样可以共用。

从土地需求，车辆段共用配套，线路覆盖，这两条线路，看上去都有较大落地预期。

按照福州的地铁线路，可以感受到线路的走向：

4、5号线，画一个圈

1、2号线，横竖切割

3、8号线，交叉切割

6号线，新区使命

这两年楼市遇冷，土拍成了官方最头疼的问题，为此可以看到很多变化，比如去年的鼓台重启旧改，集中供应核心地块，限价取消，规划学区配套等

周边巨型旧改加速，只不过上架后，依然只能被国企兜底。

这里面楼面价已经相比于高峰期，回调不少，但是成交结果依然不理想，对于整个土地吸金压力太大。

2024年的第一场土拍，五四北的西园、城南的福峡路，这些回锅肉地块，再一次上架。

这些周边地块，即便已经有落地的地铁配套，要想顺利出让，难度依然不低。

这也是整个楼市行情，贯穿二手、新盘、土拍等一系列环节。

如今新规，放开设计空间，第三轮地铁规划搭配巨型地块，看上去不少地块，又有了更好的预期。

不管最终效果如何，最少等等党，看上去又赢了。