3.4w跌到2.5w,东二环为何暴跌?

刚需探房 2023-12-26 21:06:20

继续楼市下跌话题,这一次聊聊东二环,不是五里亭,也不是前横路以东,而是最正统的泰禾商圈周边,近期出现部分楼盘小户型单价暴跌。

二手案例

香开新城西区:2023年11月成交,77平高层简装,成交单价2.57W,总价198W。

历史同类型户型成交:

2023年4月,77平中层精装,成交单价3.3W,总价258W

2022年6月,77平中层精装,成交单价3.4W,总价265W

2021年5月,77平中层精装,成交单价3.3W,总价261W

这个位于泰禾商圈、晋安湖周边的两房产品,在短时间内出现单价暴跌。

对比上半年的成交,不考虑装修差异等,价格下跌接近8K,总价下跌60W,下跌幅度23%。

从过往的历史来看,这个户型的成交近几年都保持在3.3W左右。

对于二手可能存在特殊房源,为此查找挂牌情况:

在挂牌房源里面,就有两套单价在2.7-2.8W的高层精装房源,很明显这个房源的单价下跌,并非个例,而是整个市场的真实反应。

对于东二环核心区,除了香开新城外,还又一个同类型的项目,即保利香槟国际,此前分析过,部分小户型单价下跌。

比如7月份的这套67平,成交单价2.88W,对比前2年3.5W,下跌7K。

近期从挂牌来看,除了这个房源外,其中45平的房源,同样出现下跌,从挂牌来看,中高层精装,已经出现挂牌2.5W左右。

对比历史的成交来看,这个45平户型比较一般,不过此前的成交,依然达到2.9W,前2年高达3.39W左右。

如果对比高峰期的成交,目前挂牌已经下跌9K,幅度接近30%。

项目回顾

对于东二环这两个项目,从土拍的历史来看,两幅地块前身都是工厂地。

香开新城的地块,来自福州耀隆化工公司地块,保利香槟的地块,来自东南电化(二化)北地块。

可以说两个项目的前身都是化工地,近期的毒土地新闻,把这个老话题又一次引爆。

对于这两个项目,熬过开盘时的舆论后,又一次被舆论伤害。

除了这个来源争议外,两个项目体量都不小,香开新城分东西区后,还有所弱化。

对于保利香槟,可以说超级大盘的代表之一。

也正是这些因素加持下,项目的房价一直低于周边其他次新,比如金尊府、融侨悦城、后海等。

目前房价出现大幅度下跌,是否还会继续恶化到项目的其他户型,甚至是周边的次新盘。

按目前的市场来说,都有可能。

原因分析

对于东二环这两个项目,除了所谓的毒土地、品质、体量外。

项目的小户型出现暴跌,最直接的原因:即划片的榕博小学,在今年发布提前三年落户。

配合目前福州的六年一学位,相当于这些楼盘的购房者持有周期要达到9年以上。

特别对于长周期的限定,对于居住的要求会上升。

这种单身公寓,以及香开新城77两房,很明显对于长时间的入读居住,都不算能够匹配。

从今年榕博小对口的晋三中中考表现来看,数据并不理想,可以说进一步打击了学区热度。

对于这种小户型,在周期加长,升学数据下跌后,很明显自身所谓的学区溢价也在消失。

除了这个最明显的因素外,还有几点,比如整个楼市都在下跌,目前周边在售的刚需新盘,售价也出现一定程度下跌。

项目周边的东区、塔头安商房已经集中供应,对于出租市场也有冲击。

在整理数据的时候发现,这些降价的挂牌房源,部分明显是不够干脆,错过了逃顶时间。

以香开新城这套为例:5月涨价5W,随后三年政策发布,房源从7月开始,连续降价多次,合计达到50W。

奈何多次的降价,依然没有成交。

板块分析

对于东二环板块,这几年依靠房价的大幅度上涨,成为了福州楼市的新贵,配合泰禾商圈、榕博小+晋三中、地铁四号线、鹤林公园、晋安湖等一系列配套。

整个板块构建了一个非常完善的配套体系,配合房价上涨,土拍持续走高,供应了养云等网红新盘等。

可以说板块的流量在楼市绝对足够充足。

也正是因为这个热度,后来的东区、前横路以东等,也都以东二环自居。

此前外围项目出现房价下跌,可能会无法影响上游项目。

如今上游的部分小户型出现房价下跌,是否会进一步放大这个走势,按照目前的整个楼市氛围来说,概率不低。

近期土拍,香开新城周边的地块,就出现了流拍的情况。

除此之外,热盘建发养云在二手市场的表现也低于预期。

此前一期的一套看公园的大平层,直接把二手上限定死。

近期二期交房挂牌,中层大户型,挂牌1120W,对比备案价950W,当时最少捆绑加价150W以上。

很明显,二期也不用计算所谓的保本,基本是低于当初售价,亏本卖了。

按目前的市场来看,鼓台开启供应后,这样破千万,非纯商的项目,目前要想成交难度也不小。

盘点总结

今年下半年高新区楼市的崩盘,可以说是极具代表性,这里多年以来坚挺的楼市表现,在不到半年时间,荡然无存。

当初信心满满,以后房价超越市区哪些板块,如今也无人再提。

对于福州的很多板块而言,看上去很牢固,实际可能并非如此。

很多板块的高价,可能是一次次房价上涨,一次次楼面价上涨,一次次新盘热销,而逐渐构建出来的。

一旦出现房价下跌,新盘滞销,所谓的保值消失。

可能对于很多信心充足的板块而言,后续的走势都很难评估。

对于东二环,目前核心区的头部次新依然牢固,当然能否在这样的楼市氛围,未来也难说。

从板块的房价表现,其实也可以放大到整个楼市,目前市场依然低迷,悲观情绪无限蔓延。

回归居住购房,是否真能做到,短期来看还是难。

刚需,是否真的刚需,可能只有在房价上涨的时候才有刚需。

11 阅读:19243
评论列表
  • johnny 16
    2023-12-27 16:24

    还以为是北京,心跳加速了一下

  • 2023-12-28 09:25

    写个文章都写不清,这是福州市东二环,我记得没错的话,这鬼地方原来是化工厂吧?

  • 2023-12-27 19:50

    不会写就不要写

  • 2023-12-30 21:10

    这才哪到哪,日本跌了多久?不要按年算,至少一代人!

  • 2023-12-28 02:11

    地点都说不清楚,水平烂

    海枫海风 回复:
    说清楚了怎么编???
  • 2023-12-27 17:17

    深圳前海跌了50%,21万跌到10万,震惊吧

    只牵你的手 回复:
    深圳市中心才配21w的价格 明显虚高现在只是正常下跌 还没探底呢 预计5w8差不多
  • 2023-12-30 21:37

    化工地

  • 2023-12-29 12:49

    说了半天以为是西安东二环,好你个小编,语文咋学的

  • 2024-01-02 09:19

    这不可能,绝对不可能。一定是谣言[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]

  • 2023-12-28 18:23

    这是哪里的东二环啊,推送真特么精准[笑着哭]

  • 2023-12-28 09:33

    一线城市不会暴跌的,顶天降一点然后稳住

    *斌* 回复:
    关键是跌惨了还是少有人接盘
    石头人已埋 回复:
    不会?[得瑟] 一线才是重中之重
  • 2023-12-31 22:16

    福州市房价就是一笑话,三线的收入,一线的房价[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]