安商房,一个理想化的产物!

刚需探房 2024-05-29 21:56:43

近期关于安商房的话题依然不少,今天就蹭余温水一篇,看看安商房除了打压房价外,还有哪些特色。

物业费

对于安商房的物业费,大部分都与商品房一样,这几年在3元/平左右,看上去安置房确实和商品房齐平。

只不过面对较高的物业费,争议就没中断过。

位于排尾的两大安商房大盘,万科澜悦花园A区、C区和阳光城悠澜郡一区、二区,面对物业费为2.98/㎡,一直都觉得过高。

最终在近期瀛洲街道发出公告,建议万科物业慎重考虑,对万科澜悦花园、阳光城悠澜郡小区安置型商品房物业费予以调整。

分析:这个公告的出台,很明显官方层面也已经妥协,最终无非是物业是否肯妥协,面对安商房大盘,特别部分是100%安置地块。

很明显物业即便不打算调整,也很难能支撑下去。

这个事情也基本拉开了关于安商房物业费调整的序幕,后续其他高比例安商房,是否会跟进,值得关注。

面对如今,动不动3元左右,甚至4元以上的物业费,不管是安商房还是纯商,估计不少业主对于那些物业服务都不会太满意。

比如排尾万科金域国际B区的商品房,目前对于物业的服务也是各种质疑。

无非商品房业主,更多是期望物业能提高服务标准,毕竟这对社区的维护,后续的房价都有一定影响。

此时就出现一个题外话,拆迁户更偏向物业费降价,最终的结局,大概率物业服务也是降标。

大概率形容:物业费高不一定服务好,物业费低大概率服务差。

至于那些买在安商房社区的商品房业主,不知道是更接受降物业费,还是提高物业标准。

关于物业费,这已经是房企暴雷后,真正最值钱的货物,简单以排尾这个要求降低物业费的收费标准,给大家算算物业费:

这两个超级大盘的安商房面积合计:61.57万方。

按照物业费2.98/㎡,相当于一个月183万,一年2200万。

很明显就两个排尾的安商房,就能达到一年2200万的收入,简直是现金奶牛。

所以物业的话题这几年也一直高居不下,换物业也是异常麻烦,各种争端,甚至出现赶都赶不走的局面,毕竟这里面的收入实在可观。

回购金

对于安商房第二个话题,在近期的鼓楼特别明显,就是房子盖好了,没办法交房,或者交房了没办法办证。

近期最典型的案例,位于鼓楼的文庭雅居,守正拿地开发,地块配建安商房比例高达96%,项目安商房454套,商品房仅11套,备案均价4.1W。

这里安置的拆迁户,2016年拆迁至今,过去8年,面对房子盖好,却一直不通知交房,最终介入后发现,开发商需得到第二笔30%的回购款后,才会交付房屋。

询问鼓楼建投给出的回复:目前正在等待区财政统筹安排。

这个事件算是彻底把安商房回购的事情曝光,当初不少房企专注拿高比例安商房,做变种包工头,代表很多:旭辉、大东海、守正等。

只不过最终会发现,虽然没有上市去化压力,但是做包工头,难免遇到讨薪难的问题。

除了这个案例外,鼓楼区还有不少:

1、位于湖头街的湖岸公馆,100%安商房,凯佳拿地开发,拆迁户同样发出求助,拆迁5年,房子已经建好,为何不交付?

2、位于火巷的鼓楼映,80%安商房,依靠划片一附小,商品房都是加价在卖,不同于少量商品房,拆迁户同样发出求助,在外租房6年,商品房都已经交房,为何安置房不交付?

3、位于西禅寺周边的福沁满庭,交房一年,一直无法办证,官方给出回复:由于资金有限,未能支付购房款并开具发票,导致无法办。

分析:鼓楼近期集中出现的安商房建好后无法交付,或者交付后无法办证,可以说这个现象集中的出现,官方也非常清晰的挑明资金问题。

可以说这几年随着楼市遇冷,土拍吸金低迷后,地方的财政问题也变得很严重。

作为宇宙核心的鼓楼,居然出现多个安商房因为资金问题的情况。

可以说这个问题的严重性。

对于那些专注做安商房建设的房企,目前来看,可能和官方的关系也很微妙,在讨薪无果后,就开始转移矛盾,这种操作在楼市也不少见。

对于鼓楼,前几年集中的高比例安商房建设,目前到了交房的时候,面对财政压力,出现交付困难的情况。

不禁想起一个话题,前几年房企暴雷,预售新房的监管账户备受关注,对于安商房,当时给人的感受是更安全。

只不过如今的表现来看,房企虽然无法挪用回购资金,但是也不排除资金的安全。

对于安商房,除了回购问题后,部分暴雷房企建设的项目,也出现了安商停工延期的问题。

比较典型的,塔头的世茂东望、堂悦山南、以及金山的雅居乐雅郡等。

这里面,除了房企暴雷的因素外,如果再配合回购问题,可想而知,安商房所谓的交房保障难度也不小。

盘点总结

关于安商房的回购问题,其实很容易联想到目前的楼市,安商房的土拍,最明显的感受就是提前支取。

这两年土拍低迷后,大量土地被国企拿下,不少上市都非常慢,表现的感受:同样是提前支取。

只不过提前支取,最终都要到偿还的时候。

安商房的资金问题,兜底地块的库存问题。

这些都会成为这几年楼市低迷后,非常显著的表现。

安商房,初衷可能很美好,只不过在发展的过程里面,实在夹杂了过多无法控制的因素。

只能说安商房,一个理想化的产物。

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