来一篇楼盘分析，鼓台核心地块，即建发瑞云上市之后，保利拿下的两幅鼓楼纯商地块，也放出资料，下面聊聊。

保利屏西天悦：备案名（屏湖公馆/屏悦公馆），地处：鼓楼区北二环路北侧。

项目分成两个地块，合计68亩，共规划657户。

屏悦公馆：南侧，占地18亩，规划5栋住宅，面积段135-180平，毛坯交付，全部16层小高层。

屏湖公馆：北侧，占地50亩，规划13栋住宅，面积段143-240平，精装交付，8-31层的洋房和高层建筑。

2023年11月18日，保利以25.42亿竞得2023-41号屏西小区旧改出让地块二（备案名屏湖公馆），楼面价28677元/㎡，溢价率28%，地块面积约49.8亩，容积率2.67以下（其中商业不超过3000㎡），限高100米。

2023年11月18日，保利以7.04亿竞得2023-42号屏西小区旧改出让地块四（备案名屏悦公馆），楼面价23962元/㎡，溢价率17%，地块面积17.63亩，容积率2.5以下（其中商业不超过2000㎡），限高50米，地块需配建社区综合服务中心（含长者食堂），由鼓楼区指定单位回购。

分析：去年鼓台核心地块集中供应，建发拿下高工、汽车南站，屏西旧改的纯商地块，全部被保利拿下。

回顾当时土拍，屏西两幅地块，基本是保利和国贸的比拼，特别在第一幅50亩的纯商地块，两家持续叫价，楼面价也打破保利天悦二期，最终保利拿下。

相比于第一幅地块，第二幅在比拼里面相对没有那么激烈，可能保利拿下第一幅后，国贸的意愿也不再那么强烈。

从最终的拿地情况来看，两幅地块被同一家房企拿下，免去了上市后的互相比拼，从楼面价来看，第一幅达到2.86W，参考当初天悦二期2.8W，精装售价4.5W，差价1.7W。

只能说还是存在一定差价，不过对比部分核心地块的差价依然不算大，特别两幅地块合计也达到600多套，对于上市也有一定压力。

从地块条件来看，两幅地块都不算太优秀，靠南侧的小幅地块，紧邻二环路，噪音较为明显，在容积率2.5的条件下，限高仅50米，最终的楼栋排列也很紧凑。

至于北侧的大地块，限高100米，容积率2.67，对比这几年容积率3.0以上的纯商，存在一定优势，不过地块非常狭长，对于排列来说，也没有可规划的空间，具体就和天琴湖一样。

从项目规划来看，135-240，大部分产品面积段集中在140-185平，与这几年的改善盘类似，门槛跨度较大，但是并没有达到做豪宅的层面。

从周边地缘条件来看，这种面积定位也基本在拿地之前就确定了。

由于福州发布了新的住宅规划，两幅地块都能够满足，同时也不是第四代住宅定位，产品定位和建发瑞云非常相似。

房企延续了周边天悦的名称，项目算得上是天悦三期。

143平米：四房两厅两卫，一梯两户，位于北区的8-10F的近洋房，电梯双开门设计，做到独享电梯厅。

这个户型的设计相比于这几年的大面宽有所不同，客厅配合阳台做L的转角大玻璃，视野空间不错。

主要缺点在于客厅采光会被南侧卧室遮挡，公卫对着客餐厅。

整体来说这个户型配合洋房的产品设计，加上新规的加持，得房率预计是最高的一个。

169平米：四房两厅三卫，两梯两户，四开间朝南，大面宽布局，这几年非常主流的设计，其中主卧做了L转角的窗户设计，南北双阳台。

缺点最常见的右侧套卫是暗卫，客厅电视背景墙被卧室门隔断，电梯厅无法独享，私密性和使用性差点意思，从户型图来看，预计这个电梯厅还没有采光。

188平米：四房两厅三卫，两梯两户，这几年大面积也比较常见的设计，客餐厅采取L型转角设计，空间和视野感拉满。在面积上，主卧给出最大的空间设计，北侧两房空间稍显一般。

缺点同样是存在一个暗卫，两梯虽然做了隔开，但是空间私密性还是差点意思，同样没有采光，主卧贴着电梯，噪音也需要注意。

240平米：四房两厅三卫，两梯两户，仅位于北区1号楼，户型布局就是188平米的升级版，客餐厅空间更加阔绰，其中右上角的卧室，同样搭配L型窗户，效果感不错。

缺点上，上面户型的问题依然存在，这个面积段，虽然搭配佣人房，但是没有独立进出，私密性一般。

分析：通过这个项目的户型，其实可以看到很多和建发瑞云类似，基本都搭配L型转角的窗户，让效果视野更佳。

除此之外，可以看到项目的阳台面积都不小，不懂是否是新规的加持。

可以说在户型内卷之后，新规出台，后续的户型得房率会进一步上升。

对于产品面积，个人感受，143平的洋房预计最受追捧，满足地缘的刚改需求，加上高得房率的优势。

至于仅有的240平，最简单对比就是建发瑞云，在户型设计上，产品还是相对平庸，没有过多亮点，188平以上房源也不少，去化存在一定压力。

项目位于鼓楼区，二环北侧屏西旧改，距离西湖、省体1.6公里，休息配套尚可，交通方面周边没有地铁，略显缺失。

至于划片，周边存在屏西小学，对口铜盘中，加分不多。

按周边的市场需求来看，项目作为钱塘小+屏东中的居住改善房，预计更佳匹配需求。

在社区布置上，项目南区紧邻二环路，噪音灰尘相对较大，北区两列长条布局，其中东侧做洋房设计，西侧做高层，在采光上，洋房的西段头存在采光被遮挡的情况。

除此之外，就是两个社区的公区空间，都略显不足，一个太小，一个太窄。

综上，二环外的鼓楼，算不上核心区，周边胜在居住气息尚可，这几年也就供应了天悦二期，存在一定的陪读居住和阿公单位需求。

项目还未上市，放风价预计在5W以上，没有太大参考意义，项目最好的对比，就是同样楼面价拿地的建发瑞云，以及前几年的天悦二期。

1、建发瑞云：楼面价2.87W，楼王精装备案价5.7W

2、保利天悦二期：楼面价2.8W，精装备案均价4.5W

3、建发璞云：楼面价2.68W，精装售价4.85W+40W车位

分析：对于项目而言，与建发瑞云的产品定位非常接近，甚至说连客源类似，就是主打地缘改善，虽然瑞云看上去区位更核心，但是架不住屏西周边的改善可能需求更旺盛。

从建发瑞云的部分海报来看，两栋沿街的高层，给出优惠价，精装中层4.4W左右，预计后排楼栋售价会在4.8W左右，当然最终去化表现如何，目前也不得而知。

只能说短期来看，效果不算太理想。

至于项目周边的保利天悦二期，参考性更高，对比来看，天二的户型放在目前市场，也是相对一般，不少都是偏狭长。

项目当初售价4.5W左右，目前交房后部分二手挂牌，中层4.78W左右。

只不过目前市场，特别是项目188平以上的，总价达到900多W，吸引力略显一般。

后续的鼓楼旧改是否继续推进，一直提及的河南新村等，如果这些地块启动，配合较大面积的供应，预计产品段会有一定覆盖，届时压力会更大。

综上，对于项目的产品定位，个人依然和瑞云一样，建议有意向的，多关注145平左右的产品，太高的多做对比，至少天悦2期，对比当初售价是保值情况也很一般。

项目位于鼓楼区，纯商改善定位，优势在于部分户型得房率尚可，部分设计也算有一定亮点，周边存在一定的购房需求。劣势在于社区相对一般，周边核心配套不够亮眼，鼓楼后续的供应是一大忧虑点。

对于有意向的购房者，无非就是关注售价，鸡头凤尾的选择，项目的凤尾产品亮眼不少。