政策，房企

4月30日，中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，4月下旬以来，成都、北京、天津、深圳陆续优化限购政策，后续核心城市楼市政策有望继续发力。本文重点评估近期楼市政策对房地产市场及房企信用的影响。

在市场影响方面，从需求端来看，一线城市限购政策有望继续优化，或能对区域新房市场有一定提振。结合此前已经优化限购的核心城市政策效果来看，仅杭州在限购政策优化后区域楼市有明显提振，其余政策优化的城市区域楼市起色不佳，其中，广州降低非核心区域购房社保门槛、上海放松非本地户籍单身人士外环区域购房门槛后，对应区域楼市销售并未有明显提振，部分是由于广州落户门槛较低、上海对非本地户籍购房的社保和个税年限要求仍较严格（5年）。当前北京、深圳限购优化的区域均为新房销售主力区域，但北京尚未降低对应区域非本地户籍购房社保和个税缴纳年限要求，预计后续一线城市仍将渐进式政策优化，或能针对性提振区域新房市场。从供给端来看，收缩供地理论上可以缓解区域库存压力，但需要关注政策实际落地效果，以及部分城市潜在已供地但未去化的库存风险。一方面，收缩供地政策并非首次，2017年、2019年政策也要求库存消化周期超过36个月的城市暂停供地，但由于彼时楼市库存压力低于当前水平，并且不同区域衡量库存消化周期的指标口径可能存在差异，使得通常意义上的商品住宅出清周期超过36个月的城市均未有停止或收缩供地。另一方面，从当前各城市库存压力，结合商品住宅出清周期（已进入预售的库存）和近20个月已供应土地尚未去化的库存（二者的合计值简称为“广义出清周期”）来看，经估算，在数据可得的23个城市中，有14个城市广义出清周期超过36个月，仅杭州、上海该指标低于18个月。与此同时，部分城市如重庆、长沙等地商品住宅出清周期较低，但潜在的已供地未去化土储库存较高，大量非中心城区土地由城投拿地，项目未开工或开工后进度偏缓，使得对应项目尚未形成进入可售状态的商品住宅库存，说明此类地区在区域楼市去库存和财政收入压力上面临两难抉择。

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