随着年度两会的圆满落幕，房地产领域的议题再次成为社会各界关注的焦点。除持续强调的稳定房价、土地收储及城中村改造等传统议题外，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）在本年度两会期间，还正式提出了包括“未来住宅层高标准将提升至不低于3米”在内的多项新型建筑规范。

在此之前，国家标准中住宅的层高要求为不低于2.8米，然而，在实际楼盘建设中，由于结构层厚度等因素，净层高往往介于2.6至2.65米之间。更有甚者，部分开发商将住宅净高压缩至2.5米，显著影响了居住舒适度，给人以压抑之感。针对此现象，住建部已明确表示，未来将统一提升住宅层高20厘米，以期改善居住条件。

值得注意的是，关于提高住宅层高的提议，并非今年首次提出。据回溯，早在2022年，住建部即有类似建议，但彼时未能迅速实施。如今，随着市场环境的变化与民众对居住品质要求的提升，调整建筑标准已成为大势所趋，改善型住宅逐渐成为新房市场的主流趋势。

不仅如此，住建部在两会上还强调了将大力推广惠及民众的实用新技术、新工艺、新材料及新产品，旨在解决隔音不佳、渗漏、开裂、异味等民众普遍关切的问题。这一系列举措预示着，未来市场上将涌现出一批遵循更高标准的新住宅产品。

为顺应市场需求，部分城市在住建部发布指导意见前已先行一步。以苏州市为例，该市去年已出台相关文件，要求住宅层高不低于3.0米，改善型住宅（144平方米以上户型）层高则不得小于3.15米；同时，鼓励扩大阳台进深，设置空中花园，并对入户门尺寸、储藏室设置、厨房面积及净水系统等方面提出了具体要求。此外，小区还需配备灯光型导视系统及防高空坠物监控系统，厨房应安装专用空调，建筑外立面则需采用保温材料等。

截至目前，苏州市已有超过6个遵循新规的住宅项目成功落地，主要以洋房和小高层为主，其市场竞争力显著优于同类二手房。尽管上述规定仍在持续优化与完善中，但其已对市场产生了积极的影响。有理由相信，未来将有更多城市遵循住房和城乡建设部（住建部）的指导原则，制定并实施更为严格的新建住宅建筑标准。

在过去住房资源紧缺的时期，为解决庞大人口的居住需求，众多建筑标准设定得相对宽松，涵盖了住宅实用率、楼层高度等多个方面。即便是在一线城市，尽管土地资源稀缺，建筑密度较高，但过度密集的布局依然难以获得购房者的青睐，尤其是在该城市占据主流地位的消费者群体中。

近年来，住建部持续强调打造“优质住宅”的重要性，促使各项建筑标准得到全面升级。这一趋势在新建住宅中尤为明显，相较于以往，近年来上市的新房在品质上有了显著提升。作为一名经常走访各地进行房地产市场调研的专业人士，我深刻感受到，自去年起，随着建筑新规的实施，住宅产品的迭代速度显著加快。2024年推向市场的新房产品，在整体质量上较之前有了明显改善。

在本次住建部会议中，“优质住宅”的概念再次被重申，预示着未来各城市的新建住宅产品将不断优化升级。这一现象或将导致市场上老旧二手房逐渐失去竞争力，如同昔日绿皮火车被高铁取代一般，整个房地产市场或将迎来一次重构，形成新的市场标准和消费者偏好。除非二手房在地理位置、学区资源及品质方面具备显著优势，否则未来二手市场在竞争中将难以匹敌新房。

这一变革背后，实质上是对二手房业主利益的重新分配，对其市场价值构成挑战。当前二手房之所以受欢迎，主要归因于价格优势及现房交付的确定性。然而，这两点在未来新房市场中或将被逐一打破。

首先，在价格方面，以往由于高公摊面积的存在，建筑面积约130平方米的住宅，实际使用面积往往仅达到100平方米左右。而根据现行新规，建筑面积89平方米的住宅，其使用面积最高可达106平方米；建筑面积100平方米的住宅，其使用效率也将得到显著提升。这一变化不仅优化了住宅的空间布局，也进一步提升了其性价比，对二手房市场构成了有力挑战。根据最新的房屋规划标准，部分住宅的实际使用面积可达到120平方米的上限，而对于建筑面积为140平方米的住宅，其实际使用面积最高可扩展至170平方米。

接下来，我们将对房屋的价格差异进行精确计算。以新规下套内面积为106平方米、建筑面积为89平方米的房屋为例，若单价设定为每平方米2万元，则总价为178万元，由此计算出的套内实际单价为每平方米1.67万元。而若按照过去的公摊面积计算方式，同样的套内面积106平方米，建筑面积则需达到130平方米，在单价相同的情况下，总价将高达260万元，套内单价则攀升至每平方米2.4万元。经过比较，可见在相同使用面积下，新房的单价比二手房低了近每平方米一万元。

此外，随着房价的上涨，这种差距将进一步扩大。若仅从建筑面积单价来看，各房屋之间的差异或许并不显著，但一旦以套内面积单价为衡量标准，差异则显得尤为突出。

当前市场上的新房，不仅拥有超高的得房率，其容积率也相对较低。随着7090政策的逐步取消，市场上将涌现出更多容积率低于2%的产品，而两梯两户等配置已成为基本标配。

对于购房者而言，在面临新房与二手房的选择时，新房无疑更具吸引力。这一趋势的最大受益者无疑是准备购房的群体，而过去十年内已购房的二手房业主则可能受到一定冲击。

这一现象与新能源车市场的发展颇为相似。去年，花费20万元尚难以购得配备激光雷达和智能驾驶功能的车型，而今年比亚迪等品牌已能够提供全面配置且价格不到10万元的车型，令老车主感到颇为无奈。然而，这正是市场竞争的必然结果，为了抢占市场，开发商只能不断提升产品性能。

无论是更新建筑标准还是提高得房率，其最终目标都是为了维护新房市场的稳定。相比之下，二手房市场的受益者仅限于房东和中介，即便装修良好可直接入住，但二手房交易税的取消或减免也未能显著提升其吸引力。从经济学角度来看，优先保障新房市场的稳定发展，适度牺牲二手房市场，无疑是更为合理的选择。

毕竟，新房市场的繁荣不仅能够带动开发商和地方财政的收入增长，还能为农民工、装修家电家私等多个相关行业创造就业机会和收入来源。而二手房市场的受益范围则相对有限。因此，在二手房产后续出售的情境中，从产品竞争力的角度出发，二手房难以与新房相抗衡，降价便成为了唯一的竞争优势。

具体而言，二手房业主可能需要持续承受价值缩减的影响。部分城市，如深圳，二手房市场已在过去一年中经历了显著的价值调整，跌至接近2017年的水平，与新房的价差已非常接近，未来进一步下跌的空间相对有限。

然而，仍有一些城市的二手房市场尚未完成价值筑底，尤其是那些地段普通、房龄较老的二手房，预计其价格仍将面临下行压力。这是因为，从资产价值的角度考虑，房产存在一个重要的价值衰退因素——折旧。通常，房产达到20年房龄后，其基础价值将出现大幅度下滑。

与此同时，新房市场品质的提升无疑对老旧二手房构成了冲击。但值得注意的是，购房者在选择时也不应一味追求全新住宅。当前市场上所谓的“第四代住宅”同样存在诸多问题和缺陷。部分开发商会巧妙包装新品质以提升房价，但未来新产品在品质上的溢价程度将受多重因素影响，包括地理位置等。在豪宅地段，产品品质对房价的影响更为显著；而在刚需地段，品质对房价的影响则相对较小。

因此，判断房产价值的关键并不仅在于未来的房产是否一定优于现有房产，更重要的是购房者是否以合理的价格购买了具有相应价值的房产。