转自大胡子看深圳

接近年关，政策层面迎来了不少好消息——

上周，广州放开了限购

前几天，上海和苏州又先后放开限购

两个一线城市相继放开限购，不说长期效果吧，起码短期内应该是有一些刺激作用的。

政策放开之后，市场反应到底如何？

月初，楼市数据相继出炉，今天的文章就来详细看一下1月份大湾区各个城市的市场热度？

房价走势

上个月大湾区房价全线上涨。

其中最突出的就是广州，房价涨幅最大达到11.03%。

广州的房价上涨，主要原因在于：

1. 政策的拉动作用

广州是第一个实质性放开限购的一线城市，虽然未必能刺激成交，但是短期内对业主信心和房价会有提振的作用。

2. 此前广州的房价超跌

广州之前的均价长期维持在4.6-4.7万之间，跌到4.4万/㎡属于低位了，回调是正常的现象。

相比广州，深圳的涨幅就低调了不少，整体上涨幅度只有4.3%。

具体到每个区涨幅也有差异。

光明、南山、福田、罗湖涨幅相对比较高；

二手房存量比较高的几个区域，比如宝安、龙岗和龙华，涨幅很低甚至房价还在下跌。

而上个月涨幅较高的区域多数都是核心区。

比如南山、福田涨幅都在4%以上。

核心区的房子虽然也有价格波动比较大的房源，但是总体来说相比边缘的板块，核心区的价值会更稳定。

现阶段，南山、福田核心区的房子正处于历史低点，市场上出现了很多低价的房源。

如果你真的想要在深圳置业，预算又不够高的话，可以重点关注南山福田核心区的笋盘。

成交数据

和房价数据截然相反，1月成交量几乎是全线下跌。

湾区几个核心城市，深圳、广州、东莞、佛山的一手房成交量都在下跌。

其中放开了限购的广州反而跌得最猛。

政策出现之后反倒成交量下去了，主要原因是：

1.春节临近，买卖交易意愿转弱

年前大家还是想留些钱过年，买房意愿不如之前强烈。

2.二手住宅挂牌量较高，房源间价格竞争加大

大家看到卖家都在降价促销，肯定不会急着下手，都想着房价能继续跌。

当下市场大伙都是“买涨不买跌”的心理，潜在购房群体观望情绪强烈。

详细说说深圳。

深圳本月二手成交再次突破3000套，虽然环比12月成交量略有下跌，但依然连续3个月突破了3000套以上的成交量。

这说明市场此刻已经基本稳定了下来，但是想要往前突破需要政策进一步刺激。

再来看深圳各个区的成交数据。

新房方面，除了罗湖之外其他区的成交量都在下跌；

二手房方面，成交量涨的都是边缘的区域比如坪山大鹏。

过往的成交大户比如龙华、龙岗和宝安，成交量跌幅都在10%以上。

成交大户成交量下滑，主要原因就是前面提到的第二点——

挂牌房源多，价格战激烈。

买家选择太多，当下入手的意愿就会大大减弱。

后续如果市场不能进一步回暖，这些区域的成交量可能就会进一步下滑。

入市新盘

2月预计会有9个新盘入市，我照旧按照过往的方法，根据不同预算段的要求给大家推荐项目。

1000万以上：金众云山海公馆

1月份入市的新房刚需盘居多，千万以上的豪宅盘少。

所以这个价位可选的楼盘不多，只有一个可选的楼盘是金众云山海

金众云山海的配套优势非常明显：

1.靠近地铁

距离2号线和5号线交汇的赤湾地铁站只有大概200米的距离，完全是一个地铁上盖的新房项目。

2.商业发达

旁边有4.6万㎡赤湾汇商业。

周边还有海上世界、华润万家、K11购物中心（在建）等商业，商圈很发达。

缺点就是作为偏豪宅的项目，豪宅景观不行；

另外地段其实优势也不大，项目位于赤湾板块。

赤湾这个位置其实很尴尬，地段位置刚好处于蛇口和前海交界的地方。

靠近前海的妈湾板块，但是蹭不到多少前海概念的红利；

赤湾也属于大蛇口片区的一员，但是很明显并不在蛇口的核心。

不像靠海的太子湾有顶级的景观，也不如老蛇口有顶级的学位。

作为一个千万总价的板块，如果没有一个很突出优点，这会使得这个项目内的所有项目都非常尴尬。

因为豪宅项目是非常讲长板的，你可以有短板但不能没有长板。

既没有景观又没有居住品质，作为一个豪宅盘，竞争力就显得弱了。

700-1000万：卓越九珑

1000万以上的项目没得选，但是700-1000万预算的楼盘选择倒是不少。

相比罗湖的新房，我更看好南山的卓越九珑。

首先我们得承认卓越九珑的位置确实不好，因为九珑的位置在南山中心。

南山的老城区位置，周边界面乏善可陈。

但是卓越九珑主打的优势就是性价比。

卓越九珑主推建面83-119平3-4房的户型，在南山的新房中，这些户型是比较稀有的。

另外价格方面，项目预估总价大概就在700万左右。

这个价位就能买到南山核心地段的房子，可以说是南山新房的最低门槛了。

当然，如果你真的不能忍受南山中心老旧的界面以及九珑回迁房太多的缺点。

我觉得你也可以考虑一下同价位其他地段的项目。

除了即将出售的项目之外，其实在售的新房以及二手房中，也有不少价值项目值得推荐给700-1000万预算的买家。

400-700万：鸿荣源珈誉府未来花园

低预算我推荐的项目是鸿荣源珈誉府。

珈誉府现在推出的会是第二期的产品。

珈誉府是去年卖得最好的刚需盘项目，配套在刚需盘中基本是没得挑的。

项目现在已经有地铁口通勤，未来还会坐拥西部最大体量的商业。配套层面在整个沙井来说都是数一数二的。

而且交房时间大概率可以和商业开业时间重叠，不用等。

而且即便预算很紧，项目也有适合的小户型可以选择，对预算比较低的买家会比较友好。

如果你对新盘有兴趣而且预算有限，可以考虑这个盘。