转自地产大运营

这几天的股市让人绝望。

而楼市也将迎来更艰难的时刻。

近期三个不好的消息。

第一是1月份的百强房企销售总额同比下降33.3%。

是同比在下跌三成。去年1月份全民皆“阳”，楼市暂停。可见当前楼市的危急形势。

第二个消息是，苏州放开限购后降价房源上千套，涨价上百套。

说明二手业主的信心开始崩溃，企图趁机降价甩卖。似乎二手房市场迎来踩踏。

第三个消息是，存量房贷存在较多资不抵债的情景，银行开始要求借款人补足贷款差值。

风险开始向金融领域蔓延。

从新房、到二手房、到房贷，三大环节都在经历急速下跌的艰难时刻。上半年，不排除某个事件会煽动疾风骤雨。

而大家期待的救市政策还在挤牙膏。

广州放松限购后咨询有增长，成交无显著提升。

上海单身狗可以外环购，似乎都没人愿意讨论了。

苏州解除限购后，迎来踩踏出货。

目前，还有十个城市尚未解除限购。北上广深，天津、杭州、成都、西安、长沙、海口。

但目前已经错过了解除限购的最佳时机。大家对于楼市的信心已经崩塌，没钱买不起，有钱不愿买。

最终可能都会像苏州一样，每个城市解除限购短期带来的都是负面反馈。

从政策方面来看，目前为止核心城市的限购尚未解除。按照目前的节奏，最快估计也要半年时间。

税费方面，个税和增值税还没有调整。目前已经执行的降低了豪宅税，换购退个税。

威力更大的金融手段，尚未拿出，或不愿拿出。

首付尚未全面推行2成，无论首套和二套。二套4成首付的推行，药效已经过了。

利率7折，或者降到2%左右，目前大家还不敢畅想。

近期金融监管局有提到要推动首付比例和利率下调，但是什么时候执行，尚不确定。

而更宏观的层面，似乎也没有更好的预期。

高层会议没有强调提振住房消费，没有强调积极的货币政策，没有提利率显著下行，没有提经济强刺激。

这都让大家感到焦虑和无力。

年内较为积极的核心政策可能是以下这2个。

第一个，房地产项目的协同机制如何产生实效。随着金融监管局的介入，项目融资会多些效果。但是最终情况如何，还有待观察。可能会阻止更多项目停工和烂尾，推动保交楼，而无法提升新房市场的成交额。

因为最终的融资原则是市场化和法制化，而不是政策性安排。而多数项目要么已经融资完了，要么已经资不抵债。银行不愿意增加贷款风险，就像2个月前的房企座谈会一样，实效不显。

另外一个，就是城中村改造，各地如火如荼的推进。但是目前的资金到位情况，披露较少。估计会在下半年能够对市场产生正面推动。

其实，下半年最为有利的情况，应该是美联储降息。目前的披露的信息来看，确定性较高。

从历史上来看，楼市低迷的2000年、2008年、2019年、2022-2023年多在美元加息的区间。而楼市回暖的2005年，2009年、2015年、2020年多在美元降息区间。

美元霸权，操控着全球经济潮汐，也玩弄着你我的财富涨跌。

为什么新政政策那么碎？为什么利率不敢大降？为什么不搞强刺激？

或许都在等美联储的关键动作吧。生怕启动太早，被美元潮汐给掀翻了。

2008年、2015年、2020年，都在美元宽松之后，我们采取了宽松的货币政策。

美元降息，我们采取宽松的货币政策之后，民营经济和股市才能好转，资产价格才能止跌回升，大家才有心买房，有钱买房。

如果美元不降息，我们不再搞强刺激，怎么办？

可能是猛烈的金融危机，和无所的家庭破产。

抓稳扶好，先熬过上半年再说吧。