转自大胡子看深圳

很魔幻，市场上一堆法拍房跌破价也卖不出去，但另一批房子却被抢拍。

1月31日，南山香山美墅花园一套4层别墅房产拍卖，吸引了6名豪宅买家竞拍。

相比之前的豪宅法拍房，这次激烈程度可以说是刷新了豪宅法拍房的历史，出现了有史以来最多的出价次数。

此套房子建面约374.69㎡，起拍价6043万，评估价约7554万。

从1月30日17：00首次出价，到1月31日18：07分拍卖结束，共出价778次，773次的延时。

最终以7857万成交，单价约21万/平。溢价1814万。

法拍房拍出了正常商品房成交的价格。

此套房源被拍卖的原因是债务。

权力人是在2016年初以约5464万买入这套房的。

2016年的5400多万，绝对是个天文数字了。

截至2023年11月该标的物尚拖欠费用148353.58元（包括但不限于物业费、电费、水费等）。

这套房源为什么能有这么多的人竞拍？

核心原因就是稀缺。

香山美墅是南山华侨城的标杆豪宅盘，大多数楼栋能看天鹅湖、部分楼栋还能看海。

小区的容积率只有3.2，有将近15万平米的超大花园，户均绿化面积过百平。

香山美墅在华侨城豪宅中都属于品质比较高的小区，积累了不少高圈层人士。

小区有足够的关注度，加上价格确实也够便宜，促成了这一次700多次竞拍的神奇事件。

这不是深圳第一个溢价交易的法拍房。

1月3日，深圳湾鸿威海怡湾畔一套258.7㎡的房源，以2988万元起价，最终6111万成交，溢价高达3123万！

这次拍卖过程也是相当激烈，共12人报名参拍，历经98轮加价。

1月12日，一套南山科技园珑御府的法拍房，以1722万元起拍，最终以3004万元成交，溢价1282万元！

该房源20位竞拍者经过了170轮竞价，引发了12791次围观。

珑御府以及鸿威海怡湾的房子溢价比较高，主要还是因为起拍价太低；

法拍房的起始价格，往往和银行的评估价有很大的关系，所以有些时候银行的评估价和市场的实际估价，还是会有很大的出入。

法拍房过度溢价，就是银行估值和市场估值偏差的最明显体现。

但是大多数房子的贷款，无论正常商贷、经营贷或是其他诸如气球贷之类的贷款，都需要参考银行的评估价。

所以，要看一套房子到底有没有价值，尤其是看它有没有金融价值，评估价是一个很重要的参考。

最近的法拍房市场很热闹，有些楼盘是业主债务问题暴雷法拍；

有些楼盘是因为债务问题集中式放盘法拍，比如半岛城邦三期；

有人说现在深圳楼市很危险，暴雷的房子和业主越来越多，断供潮要来了！债务崩盘要来了！

那到底实际情况是不是这样？

对于当下深圳楼市法拍房的种种现象，我说几个观点：

1、债务问题还没有严重到动摇楼市根基的地步

法拍房的数量是增加了，但是还没到出现债务崩溃的情况。

首先，现在市场上有不少法拍房是一些房企为了化债把房子拿出来法拍的。

这一部分企业现在还能存活还有机会拿房子出来进行法拍，说明这些企业都是比较健康的。

因为那些真出问题的房企，前两年都已经爆雷出清了。

而那些因个人债务法拍的房子，很多都是正常的债务出清。

数量上说，去年深圳法拍房大概4000多套，相比整个深圳房子的总量，4000多只是个小数目。

而且这些法拍房还有不少是豪宅，都是身家上千万甚至上亿的高净值人群。

这一批人的资产出了问题，和普罗大众有啥关系？

神仙打架，和庶民无关。

很简单的道理，相信大家都懂。

之所以会有一些人夸大说现在有很多人暴雷、甚至楼市要崩了，那只是单纯为了流量唱衰罢了。

2、牛逼的房子，即便是被法拍，也比绝大多数房子都要有价值

香山美墅这种房子就是代表。

这种较为稀缺、有特殊价值的楼盘，一般来说都不会缺市场，就算是法拍，也会比其他房子更受欢迎。