在一些小区，开发商、物业公司为保障居民用水，采用自备井供水的情况多有存在，业主以物业公司私采地下水、无证取水为由对抗物业公司的水费主张，法院如何判决？

案情简介

2017年8月，经业主代表、小区开发商、辖区居委会与水晶物业公司几方协商一致并签订物业服务合同，由水晶物业公司为某小区提供物业服务。

同月，小区开发商公司与水晶物业公司签订《水井委托管理协议》，约定为保障小区居民用水问题，开发商公司将位于小区内的水井一口委托给水晶物业公司管理使用，水晶物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，参照市政自来水收费标准。

水晶物业公司同时按市政自来水收费标准向小区居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修维护等方面的支出。因该小区尚未接入市政自来水管道，至今仍使用前述协议中的水井供水。

李某为该小区业主，四年来一直未交纳物业费和水费，故物业公司将其诉至法院，要求李某支付拖欠的物业费1.4万元、水费8千元。李某辩称，水晶物业公司在涉案小区收取水费不具备合法性，是无证取水。

法院审理

本案的争议焦点是：李某能否以物业公司无证取水为由拒绝交纳水费？

法院经审理认为，首先，案涉小区采用自备井进行供水，系当时历史条件下，为保障小区居民用水问题，采取的临时性、保障性措施。水晶物业公司进驻案涉小区进行试用公示时，公示中亦有“供水运行维护费按市政自来水收费标准收取”的内容。

其次，对于李某实际使用了案涉自备井供水，并享受相应供水服务，其并无异议。李某提交的水务局作出的《水资源税征收移送函》中明确载明：该自备井位于小区内，无证取水，非超采地下水。同时《移送函》中核定了取水量、限期接入市政管网并对自备井进行封停，同步启动了水资源税追缴工作。根据李某提交的上述证据，开发商公司将位于案涉小区的自备井委托给物业公司管理使用，确实存在无证取水的违法行为，该行为已经有关行政机关予以认定并作出相应处罚，但对于李某实际使用了案涉自备井供水，并享受相应供水服务，其并无异议。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。水晶物业公司无证取水的违法行为，已经有关机关予以责令（限期）改正并作出相应处罚，但并不意味包括李某在内的业主可以无偿使用该自备井供水，因案涉水井正常工作必然会产生人工、质检、维修维护等方面的支出。

另外，物业公司进驻案涉小区进行试用公示时，公示中亦有“供水运行维护费按市政自来水收费标准收取”的内容。而李某并未在公示期间对物业公司公示的供水运行维护费提出异议，且也实际享受了物业公司提供的供水服务达4余年之久。

最终，法院依法判决李某支付物业费1.4万元、水费8千元。判决作出后，被告李某申请再审，法院再审裁定：驳回李某的再审申请。

在物业服务合同纠纷，尤其是涉及拆迁安置小区中，开发商、物业公司为保障居民用水，采用自备井供水的情况多有存在。在涉及的物业服务合同纠纷中，业主多以物业公司私采地下水、无证取水为由对抗物业公司的水费主张。面对此类纠纷，应着重对案涉小区的历史沿革、供水问题成因、水费收费公示期间业主有无提出异议以及是否实际享受供水服务进行实质性审查，厘清多数业主用水权益与物业无证取水之间的关系，否则不仅导致矛盾的积聚，也极易破坏趋于稳定的供水关系，让业主的“用水难”问题更加难以解决。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。”物业公司无证取水，从民事法律行为的效力上来讲，确属无效民事法律行为，但客观上业主均实际使用了自备井供水、并享受了供水服务，在此情形下，根据《民法典》的规定，行为人客观享受的供水服务，即为其取得的财产权利，法院审查物业公司如在合理范围内收取水费，包括采用市政供水等标准，并判决业主缴纳水费，符合法律规定，应予支持。