文 |  夔一

“咱们小区有99平三居室的房子出售吗？”

“有，贵得买不成。”

“多贵？”

“中介标出来的好像是250万左右。”

“不对，我看网上最新挂出来的要价是266万。”

这是西安南郊某小区业主群里一段对话。这个小区前不久刚刚有2栋楼发售，备案价是均价1.8万。不过要摇号，中签率极低。

新房二手房价格倒挂，有新房供应相对不足的问题，还有更重要的一条容易被忽视——新房中小户型越来越少，而对多数购房者来说总价才是硬道理。

如此，就不难解释，这个小区为啥新房1.8万，二手房却要价超过2.6万。

01

当租房的你一次次看到这样的信息后，说不会触动那一定是假的。

好吧，那就买房啊。可是首付50万准备好了吗？

在西安，月入万元肯定算不上低收入阶层。

如果是单身，租套公寓需要2000元，其他花费很节约按每月2000元算，那么一年可以攒钱7万。如果你硕士毕业，大概26岁参加工作，攒够首付需要等到33岁——

3月5日，西安市住房和城乡建设局公示了2021年第4批商品住房价格，共计4个楼盘， 2655套房源，其中精装项目2个，有1401套房源；毛坯项目2个，有1254套房源。单价最高的是中海曲江大城华辰，单价26508元；价格最低是浐灞的西安高科麓湾国际社区，单价12070元。这其中，只有2个楼盘的两栋楼有99平米以下的小户型。

3月17日，西安住建局官网公示了2021年第5批商品房价格信息，在这7个楼盘中，以大户型居多，其中有1个楼盘有99平米以下户型。

有数据显示，西安市2021年2月新房成交均价为17482元/平方米，2020西安住宅公示均价16138元/平方米。官方的统计数据要比上述低很多，这主要是被鄠邑、高陵、西咸等地拉低的结果——对大多数西安人而言，还是不愿意到高陵、鄠邑置业的。

参考以上数据，结合实地踏查楼市，西安市区内楼盘“中位数”价格在17000元上下，高新和曲江和两地楼盘因为教育配套、规划等有利因素还要高一些。

而且买过房子的人知道，这上面花钱简直是无底洞，大修基金、契税、车位、装修、家具……都是以万为单位，每每交这些钱的时候，你会明显感觉自己的工资好像是日元。

前不久开盘的融创曲江印，三环以外，最近的小学是曲江第十二小学（原余王扁小学），单价超过4万元，而且是大平层，一套房子总价轻轻松松一千多万元。

2020年，陕西城镇居民人均可支配收入37868元，西安会高一点，但高不了太多。

02

房价高不高，泡沫有多大？我们还是用全球公认的“房价收入比”来衡量。

以西安市区一套普通两居室新房85平米，按单价17000元计算，总价大约144.5万。若以工作5年的白领家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元（到账数字，不包括各类社保、公积金），则家庭年收入收入为14.4万元。这样房价收入比则为10（一些机构统计的数据显示，西安市2020年房价收入比12.33），明显偏离合理的房价收入比。

一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，偏离越多，说明房地产泡沫越大。

现在的市场状况是，有钱的投资客被限购买不到房；刚需家庭摇号摇不上；经济条件只能购买小户型的，开发商又不提供。

据统计部门数据统计，2019年，西安全市中小户型住房（90平方米以下）完成投资295.57亿元，下降28.6%。中小户型住房新开工面积381.61万平方米，下降2.7%。中小户型商品住房销售面积249.49万平方米，下降最严重，37.7%。

2015年，西安房地产市场上90平米以下小户型成交占比24%，然后逐年缩小，到2020年，小户型的比例仅占3%。

价格越涨越追，越追资源越稀缺，资源越稀缺价格越涨。股市如此，民间集资如此，房地产投资也莫不如此。对于开发商来说，大房子赚钱多，而且能卖得动，火热到要摇号，何必开发小户型呢？

03

二战以后的日本在美国的扶持之下，经济得到了飞速的发展。位于东京的地价不断抬高，连日本的银行都相信，投资楼市将会是一本万利的选择。到了1990年的时候，东京外围的房价已经上涨到7万多人民币一平米。

1991年，日本一边收紧房贷，一边连续提高利率，房产泡沫开始破裂，房价崩盘式下跌，炒房客们大量抛售房产，但却无人接盘。

日本小说《新城黄昏》中，曾描述过这样一个工薪家庭，在1989年花5200万日元买下了远离市中心的一座老破小公寓，倾尽所有首付1000万日元，向银行贷款4200万日元。

后来，丈夫就职的公司降薪，家中实在无力偿还贷款，于是决定卖掉房子，虽然大幅降价却无人问津。无可奈何之下，妻子只得去酒水屋当推销补贴家用，正在上大学的儿子也不得不辍学打工，一栋房子彻底毁掉了原本幸福的家庭。

前车之鉴就在身边，但也有很多人不同意泡沫论，原因一是长期的通货膨胀（资产升值，货币贬值），二是城镇化带来的刚需，特别是像西安这类中心城市。

网友@椰奶味熊猫讲述了一则买房的故事——

我前同事，刚毕业赶上第一波网络泡沫崩溃前好时光，那时候月工资就有六千。然而这人一直极端的认为，买房是给银行打工，所以一直不买。我当时还和他聊过，我说，你租的房子也不便宜，这些钱你都可以付首付了，租个20年，人家房东房贷还完了，你呢，啥都没有。他听完觉得很有道理，但是还是觉得不给银行打工。之后交了个女朋友，妹子不嫌弃他没房，希望大家一起买房，一起首付月供，他想了想，拒绝了，认为不能给银行打工并且房价会崩溃（当时西安好区房价五千）。一晃七八年过去了，他都快奔五了，房子依然没买，现在再上车，已经很难了。

所有的评价维度都没有绝对的对和错，投机市场从来都是说啥的都有。

目前西安在售二手房接近10万套，还有远远超过以上数字的空置房（既不居住，也不出租或出售）。打开手机，几乎每天都能看到电商平台推荐的法拍房。而且，一旦开征房地产税，“房叔”、“房姐”们再想出手就没那么容易了。

04

说对底，买房这事因家庭而异，不必要有跟风心理：刚需且攒足首付的可以考虑入手小户型，以后有实力还可以换大的；家里有余钱给儿女准备一套婚房的，选好地段。

如果首付都要借，而且未来收入预期不确定性很大的，还是先租房更务实。

今年的政府工作报告明确提出“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，十四五规划明确未来要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。通俗解释，就是买不起房的，政府将提供你能租得起的住房。

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