祥蒲苑、中发印象外滩、世纪城二期……最近，福州楼市多年前的隐藏库存开始大量入市，甚至还有5年老盘卖成销冠，让同行红了眼。

市区这批囤很久的老盘新卖，最有噱头的还是价格，有的直接腰斩甩货。“老树发新芽”的一手房对于购房者来说，有捡漏机会吗？

福州在售的陈年老盘，论地段，最有价值的当属二环内晋安塔头片区的世纪城二期（备案名：隆泰花园二期），近鼓楼，距离地铁4号线三角池站约400米，周边生活配套成熟。

近日，世纪城二期115-156㎡一手现房清盘，报出最低2.3万/㎡的价格。该项目二期即1#、2#楼，预售均价是31699元/㎡，低楼层2.85万/㎡。也就是说，对比备案价，每平直降5500元。

而板块内新盘建发灏云的在售均价约3.9万/㎡。直线距离约600米，价差1万多？看似性价比拉满，但世纪城是2001年拿的地块，土地年限不足50年是硬伤，二期还与一期共用一个小区。

世纪城的建设单位为福建大洋房地产开发有限公司，一期3#-10#楼早在2004年左右就已建成，二手房今年在贝壳找房平台上的成交均价约2.27万/㎡。

因拆迁问题，世纪城二期1#、2#楼于2021年才动工，如今已是现房状态，总高仅9楼。

但项目还是上个代际的产品，例如115㎡三房户型，进深太长还存在斜角，117㎡三房户型，两房朝北。又如，社区无人车分流，车位较为紧张。

20年房龄的老旧小区内盖新楼，毛坯新房如果没有价格优势，还不如选择同小区二手房，省下一笔装修费。

对了，隔壁近两年刚建成的安商房中建岳前雅居和新榕金台郡，二手房挂牌均价也才2.2-2.4万/㎡，估计线下还能再砍一砍。购房者还是要多对比，不要冲动。

而另一个老盘中发印象外滩·云尚的小区品质就相对好很多了。2015年入市的中发印象外滩位于仓山海峡会展中心附近，由福建中发置业开发。项目占地约178亩，分A、B两大地块，规划有28栋高层住宅，分多期开盘。

因为涉及空军限高问题，2015年政策调整后造成约14栋楼超高。所以一二期8栋及三期6栋300多套19-25层住宅（部分为复式产品）今年9月才入市。

这两天，项目12号楼推出15888元/㎡的一手特价房，即119㎡户型一口总价189万。要知道，2018年二期开盘均价高达2.5万/㎡，后期大户型还捆绑2个车位（一个车位30万）。算下来，巅峰期房价也有2.8万/㎡，如今接近半价出售。

项目优势很明显，部分高层楼栋能看江，步行可达地铁6号线的潘墩站和地铁4号线的林浦站。

但需要提醒的是，12号楼是沿街楼栋，还有底商，难免有噪音污染。小区边上的宗祠，以及潘墩中心小学+洪山中学的划片组合，也会劝退一部分购房者。

此外，119㎡做三房，还有两房朝北，其户型在目前的市场上也无竞争力可言。

事实上，社区内部位置较好楼栋，75-160㎡户型的均价还是要1.9万/㎡，而200-220㎡的大平层均价甚至要到3万。不过，新房的刚改户型对比同小区二手房2.3万/㎡的挂牌均价，还是有一定倒挂优势。

9月份，跟中发印象外滩一起入市的老盘还有江南CBD的祥浦苑，同样也是因为“限高”房源时隔多年解封。

不同的是，中发印象外滩还在吆喝着卖房，而当年的日光神盘祥浦苑早已再一次抢跑。克而瑞数据显示，祥浦苑10月份网签87套，成为福州五区销售面积第一，成交均价26116元。

该项目2019年开盘均价2.4万/㎡左右，创造了870套房源3000多人摇号的销售神话。在全城房价普降的背景下，5年过去了，浦苑房价居然依然坚挺。不得不说，东部办公区的业主圈层购买力还是强啊。

今年这批高楼层房源共128套，备案均价约2.92万/㎡，实际销售相当于9折优惠，对于同小区二手房3万/㎡的挂牌均价，价格优势也很明显，最重要的是房龄较新。

市不动产登记交易平台显示，目前项目可售住宅仅剩25套，清盘不在话下。

谁都想成为屡售屡罄的神盘，但终归也只有一个祥浦苑。

福州很多老盘新卖，都会面临产权缩水、户型老旧的问题。极大的产品代差之下，再加上同小区二手房夹击，竞品新盘围攻，让利或许是唯一的出路！

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