2024年7月8日，今日说法播出了由浙江省杭州相关司法机关办理的“要不回的房子（下）”。从案情上分析，本档节目涉及的主要是“套路贷”“善意取得”；从法律上分析，“房子要不回”还有诸多原因，如，本案不适用善意取得制度等。杨家钧夫妇为何要不回本属于自己的房子，还需从相关案件的办理说起，如，套路等。

今日说法·要不回的房子（下）

2014年4月19日，浙江省高级人民法院作出裁定，驳回杨家钧的再审申请。这就意味着，想要回房子的杨家钧想要通过民事诉讼的方式要回房子的希望落空了。

2019年5月，杨家钧带着相关材料来到杭州市人民检察院申请抗诉，有人可能要问，杨家钧能要回房子吗？从法律角度分析，能否要回房子的关键证据在于：费小燕支付利息银行账户的资金流向，即，洪建是否将收到的资金转给洪金华。

检察官将案件移送淳安县公安局，警方立即立案，并对这起案件展开全面侦查。经依法侦查查明以下事实：

2014年12月9日，与费小燕签订房屋买卖合同时，犯罪嫌疑人洪金华已将房屋过户到自己名下，并用伪造的房产证实施欺诈。2015年8月，洪金华以87.2万元将房屋卖给了第三人余某。

2017年，在杭州市西湖区人民法院审理的确认转让合同无效之诉中，犯罪嫌疑人洪金华指使洪建、许英作伪证，法院仍判决房屋买卖合同无效，但终审、再审却判决，或者裁定买卖合同有效。

2021年7月，浙江省淳安县人民检察院以诈骗罪对被告人洪金华提起公诉，2022年8月26日，淳安县人民法院作出判决，被告人洪金华因犯诈骗罪被判处其有期徒刑11年，并处罚金11万元。

随后，杭州市中级人民法院启动审判监督程序，但认为余某取得不动产属于善意取得，杨家钧夫妇还是“要不回房子”，最终，法院以《刑法》第三十六条规定，为其挽回了损失。

从法律角度分析，除了故意毁坏财产、交通肇事外，其他财产性犯罪，《刑法》第三十六条的规定并没有强制执行力。有人可能要问，“套路贷”、“善意取得制度”在《民法典》中究竟是怎样规定的？

2019年4月9日，“两高”等部门发布了《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》，随后，各地司法机关开展了“套路贷”专项行动。但随着《刑法修正案（十一）》的实施，以及司法人员对催收非法债务等罪的理解，多数司法实践对“要不回的房子（下）”中的行为并不以相关犯罪处理。据此，法律人有必要对“套路贷”的性质展开讨论。

《民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”据此，“套路贷”属于无效民事法律行为。由于本条第二款规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”于是，不少司法人员又不能区分“虚假的意思表示实施的民事法律行为”和“虚假意思表示实施的民事法律行为。”此为，“要不回的房子（上）”中相关法院不同裁判结果的主要原因。

倘若以“客观隐瞒”的角度观察，被告人洪金华隐藏了房产证，据此，“要不回的房子（上）”的终审判决、再审裁定驳回了杨家钧的诉讼请求。倘若以意思表示分析，费小燕与洪金华签订房屋买卖合同时虚假意思表示是购房买卖合同，即，真实的意思表示是借款，据此，一审判决支持了杨家钧的诉讼请求。

“套路贷”与《民法典》

通过上述分析，要不回房子的主要原因在于：司法人员对“套路贷”与《民法典》对应的法条有不同的理解。《刑法》各类法律关系的“最终”保护法，且犯罪的认定应具有谦让性，“套路贷”的相关行为不能一律认定为犯罪，更不能因民事法官的错误理解追究相关行为人的刑事责任。

善意取得制度是所有权取得的特别方式，据此，《民法典》第三百一十一条予以了规定。正因为善于取得特别，该制度也是法考的“热点”，或者常考点，据此，多数获得法考资格人也能掌握善意取得制度的适用前提条件为“无处分权人”，即：将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”

“要不回的房子（下）”中的处分人洪金华而言，房产证已被其“隐瞒事实”登记在名下，据此，洪金华与余某的交易不适用善意取得制度。这里所谓的隐瞒事实，是指洪金华伪造了房产证交给费小燕保管。问题是，洪金华与余某的交易又怎样判断？

“要不回的房子（上）”披露的信息显示，杨家钧夫妇拥有的不动产的价格至少100万元以上，且住宅用房应配置车库，或者车位是常识。洪金华又从事房地产中介，据此，法官可以适用《民法典》第一百五十四条规定认定洪金华与余某的交易无效，即：行为人与相对人恶意串通。

“善意取得”与《民法典》

“要不回的房子”上、下两节已全部播出，对司法人员而言，切不能以为“套路贷”中的诈骗罪是先例，其原因是被害人“明知”，被告人没有隐瞒身份。对法律服务人员而言，提起相关诉讼时应考虑细致，或者周全，如，对不动产予以保全，认定洪金华与余某的交易无效有事实根据等。