等了好久，终于等到今天！

大碗城市调研，正式在本周开始。咱们的第一站，在哪儿？

成都！

为啥是成都？

根据今年一季度成都的最新数据，

新房成交27871套，同比增长19.77%；

二手房成交60100套，同比增长32.9%；

土拍市场，成都共成交32宗住宅用地。其中，10余宗宅地楼面价超2万/㎡，最高地价超4万/㎡，溢价率达100%；

房价方面，成都3个新房项目成交均价超6万/㎡，最高预售单价超16万/㎡。

数据显示，成都市场热得滚烫。

这样的市场，大碗没道理不实地去调研一番！

与此同时，

2021年，大碗曾在成都进行了一波深度调研。关于成都城市发展、板块变迁，以及对成都市场未来的期望，我们都曾一一记载。

如今，成都有新变化，也是时候重返成都一趟！

接下来，言归正传。

说起成都，全国人民都会想到那两个字。

安逸！

初到成都的第一份安逸，应当是14元的二两豌杂面。

这要是放在杭州，一定得20块钱起步。

但是，

我很快就安逸不起来了。

因为，今年的成都就像一台焦虑制造机器！

只要一进售楼处，你就会遭受价格焦虑、产品焦虑、区位焦虑的暴击……

满眼望去，全是涨价！

论成都的涨价速度有多快？

围绕着近期的土拍市场，有一句话非常经典：

成都楼面价从1万/㎡涨到2万/㎡，花了13年；

从2万/㎡涨到3万/㎡，花了5年；

从3万/㎡到4万/㎡，只用了16天。

听起来很夸张是不是？

实地感受一下，你只会觉得丝毫不夸张。

以大碗今日调研的首个板块，崔槐板块为例——

你能看到的是，一跳，再跳，还能跳的新房市场。

我们看的第一个项目位于崔槐板块2.5环内，户型建面仅分117㎡、140㎡两类。

此项目首批取证，均价约2.9万/㎡。

第二批取证，开始捆绑车位销售，一个车位约10万块；

第三批取证，连带上车位，均价约3.3万/㎡。

此项目，从首开到第三批取证，时间差仅半年。

也就是说，

短短半年，涨了四五十万。

很凶吧？

但我要是告诉你，涨价才刚刚开始呢？

再看第二个项目，位于崔槐板块的2.5环外——

差不多的价格，此项目起步面积达142㎡，大面积足足有187㎡。

由此，

起步总价又涨了70万。

最后看项目三！

这是今年华润在槐树店拿的一块宅地，楼面价达20400元/㎡，一举创下板块内地价新高。

按照2万/㎡地价，华润项目的售价保守估计为3.8万/㎡。

与此同时，此项目的起步面积很可能达到180㎡。

总价预计700万起。

这回，

起步总价涨了小两百万。

这就是当下的成都。

售价在涨！

面积在涨！

地价，未来的预期，也在涨！

成都楼市，好像就想这么左脚踩着右脚，直接冲上天去。

涨价还不可怕，

可怕的是，真的有人在为涨价买单！

今年一季度，

成都新房住宅成交均价约2万/㎡，同比上涨了13%。其中，“5+2”区成交均价更是达到了2.7万/㎡。

据统计，

2024年，成都新房住宅套均成交总价为226万。

2025年，套均成交总价涨到了260万。

仅仅一年时间，

成都人平均买房难度激增34万！

这可不得焦虑嘛！

同时，平均值之下，还藏着大不易。

2024年一季度，锦江区新房套均总价不到500万。

2025年一季度，锦江区新房套均总价达840万。

你看，一涨涨个二百多万，这可不得彻夜难眠地焦虑！

当新房总价无上限地拔高，会发什么？

正如锦江，当新房门槛从500万猛然拔高到840万——

500万预算的买房人，从锦江跑到了崔槐板块。

从锦江挤兑出来的买房人，变向加重了崔槐板块的竞争，而随着崔槐板块的涨价，也将有一批买房人转战二八板块。

你看，

成都的焦虑，还在自上而下地加重。

涨价焦虑背后，是成都人的产品焦虑。

成都为什么这么能涨价？

当我看到这张图时，我找到了答案。

请注意这张图其中的重点：容积率3.0以下的低密改善。

一个将住宅容积率3.0以下称之为“低密改善”的城市，说明这个城市过去的开发模式一定是高容积率、高密度的。

事实确实如此。

追溯成都过往的土拍历史，

2006年-2015年，成都宅地的容积率在4.0以上；

2015年-2020年，成都宅地的容积率在3.0以上。

也就是说，

往前数个10来年，成都住宅全是这样的。

超高层。

高密度。

塔楼。

成都人，甚至都不在乎南北朝向。

而随着近几年，成都市场逐渐改善化，新规之后，成都迎来第四代宅——

清一色的板楼；

规正的南北朝向；

阔绰的大门、丰富的水系园林、下沉式庭院会所……

当然，还有第四代住宅的最强优势。

超高的得房率。

下图为成都120㎡的餐客厅实景图，餐客厅面积可达40㎡。

该户型实际得房率达110%。

即实际到手面积达132㎡。

至此，

成都楼市的住宅产品，完成了从老年机到智能机的彻底蜕变。

从老年机到智能机，会发生什么？

大面积的淘汰！

从2018年-2024年，成都的二手房挂牌量在持续推高。

2018年，仅7万余套。

2024年，则高达25万套。

翻了三倍有余。

紧接着，

新房价格将狠狠地甩开二手房价。

由于，

新房产品越做越好，二手房只有更撇没有最撇；

新房全面改善化，二手房全被刚需接盘。

所以，

新房价格越来越高，二手房价格越走也低；

2021年，成都新房平均单价1.6万/㎡，二手房平均单价1.7万/㎡；

2024年，成都新房平均单价1.9万/㎡，二手房套均总价1.4万/㎡；

而总价差则更惊人。

2021年，成都新房套均总价193万，二手房套均总价124万；

2024年，成都新房套均总价231万，二手房套均总价129万。

从70万涨到了100万。

这些数据，组成了所有成都人的一句心声：

置换越来越难！

用销售的话来讲，

现在卖一套老房子，加点钱能买一套新房。

以后说不定要卖两套。

这就是成都人的产品焦虑——

新房与二手房的状态，如鸳鸯锅一般泾渭分明。

清汤是二手房，

红汤是新房，

随着鸳鸯锅越煮越久，红汤越来越辣，再能吃辣的成都人也不一定遭得住。

手握三四百万，也没得选的成都人。

2024年，成都新房套均总价达231万，但成都买房的难度可不止231万。

首先，二环内已经没有新房可选。

成都二环内全是老破小，单价不到两万，虽说是市中心，但房产市场早已经去中心化。

相反，成都不少板块的二手房价都已经超过市中心。

其次，咱们按方位来看。

成都北，号称“成都叙利亚”，毫无价值可言；

成都西，多为二手房，核心区域几乎无新房；

成都南，贵得买不起。

金融城，均价3.8万/㎡，动辄200㎡起步；

大源，前些日子土拍楼面价拍到了3万/㎡；

麓湖，那就更不用提了……

所以，

成都三四百万新房还能买在哪儿？

唯有成都东！

更确切地说是，成华东。

崔槐板块、二八板块！

3环以内，成熟的万象城商圈、新晋顶流东郊记忆，听说可能还会来个山姆……

不知不觉中，三四百万预算成都能选的也只有成华东了。

但是，但是，

这毕竟也只是成华东呐！

一个以“文创”为产业核心的片区。其中，主要为工业遗址的改造，如东郊记忆，以及音乐、动漫、游戏等产业。

而城南能撑起3万+的房价，靠的可是行政力量、金融产业、科创产业……

更何况，

成华的供应量已经足够大。

近三年，成华区已经供应新房超3万套。

2025年一季度，已经出让了7宗宅地，合计600多亩的面积。

未来，成华区还有大量的厂房要拆，大量的老旧小区将进行旧改，也意味着仍有大量的潜在商品房供应。

这就是成都人的区位焦虑——

看得上的，买不起。

看不上的，也即将买不起。

当然，

焦虑的成都人，已经顾不得那么多了。

前段时间，位于成华东二八板块的某项目开盘——

126套房源，合计700多组参与摇号。

每套房源平均5组家庭在抢着买。

事实证明，2025年的成都人，消除焦虑的办法好像只有一个——

买一套新房。