今天，市区有9套房源进入阿里法拍平台拍卖，最后成交了7套房源，其他2套房源流拍，一改之前拍卖房源少成交的现实。
这批房源中上陡门和吕浦花园都是区位条件不错，生活配套极为成熟的老小区，认可度较高，成交价格虽然低了点，但也基本符合当下的市场价。
广信大厦不是六中学区房，是周边为数不多的电梯房，距离蝉街、五马街、九山公园较近，自住氛围不错。
观棠湾（瓯海印象北府）、逸河湾（君悦339）都是前些年热门的商品房项目，交付时间都没到2年，相当于全新的商品房项目。观棠湾这套是1楼房源，价格偏贵，流拍了也是正常情况。君悦339这套房源楼层不错，只是此前交付时，市场反馈一般，可能影响了小区名声。
君庭佳苑和铂金家园是曾经的豪宅项目，都在世纪公园南端的东侧，顺利成交就不亏。
君庭佳苑这套是洋房，并不是该小区代表性的别墅，所以低价成交。铂金家园这套大平层房源虽然是两个产证，但自住条件不错，起价也比较低，所以经过93轮竞价才成交。
锦旭嘉苑位于瓯海牛山东南角，正对瓯海经开区以及十字路口，形象面一般，今天这套楼层也比较特殊。价格略低于市场价，看来是性价比偏低，所以没人要。
龙湾的明珠城则是当地知名的商品房，紧挨着S1线永中站，还能享受到轨道交通带来的资源，比市场价低一点，但周边成熟不少，这位买方捡了个小漏。
总的来看，法拍市场毕竟只是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在差异，需要特别有性价比才能顺利成交，所以法拍房的价格普遍比市场价低个10-20%，甚至更多。所以这里提供今天拍卖市场的行情，并不能代表整体二手房市场。
下面一起来看下部分热门房源的具体情况。
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观棠湾7幢101室（中南·瓯海印象北府）
建面约137.31㎡，起拍价约269万元，起始单价约1.96万元/㎡，最后无人报名、无人出价、流拍。
观棠湾（中南·瓯海印象北府）位于瓯海区南湖路与龙霞路交汇处东南侧（温州市第二外国语学校南面）。
区位图
瓯海印象北府由2幢洋房（8F）+9幢高层（18-26F）组成，面积段为103-135㎡，共计832套，首次开盘于2019年7月，开盘毛坯均价约2.4万元/㎡，装标1600、3000元/㎡，当时可是红盘，销售情况较为不错。
本次拍卖的7幢101室（共18F），楼幢位于小区中间，南面为18层的3幢，楼间距约为40米，7楼以下的房源采光会受影响。而本次拍卖房源位于1楼，采光偏差。
房源楼幢图
该房源已腾空，内部为原房开装修，维护程度一般；
该房产登记在房开名下，无租赁、无抵押，与常规新房项目类似，所有税费由买受人先行代缴，后向法院申请退回；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。
实景图
7幢楼下为1层共用绿化大草坪，中间并无分隔，与小区内的道路存在绿化隔断，有一定使用价值。但开发这块空地不仅需要1楼住户之间进行商量，还要7幢其余业主共同商讨。
若不考虑布置，仅作为草坪使用，偶尔让孩子出来玩玩，约定俗成的潜规则之下，问题不大。
7幢1楼（交付实景）
7幢101室房源在2019年10月开盘时，备案毛坯总价约297万，普惠（94折）后毛坯总价约279万，单价为约2.03万元/㎡，算上装修比这次的起拍价略高一些，相差不大。
目前，北区整体均价约2.5万元/㎡，部分河景、高楼层房源价格还要贵些。安居客平台上有套1楼“花园”房，建面约137㎡，报价约280万，单价约2.04万元/㎡。
今年部分成交案例，8楼125㎡房源（洋房）成交总价404万，成交单价约3.2万元/㎡；
高楼层116㎡房源（高层）成交总价298万，成交单价约2.57万元/㎡；中间楼层103㎡房源（高层）成交总价247万，成交单价约2.39万元/㎡。
对比而言，今天这套房源持平市场价，性价比一般，优势在于房开直过户、省了一点税费，还有就是1楼的草坪。因此流拍也在意料之中。
02
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逸河湾1幢3402室（君悦339）
建面约118.5㎡，起拍价约213万元，起始单价约1.8万元/㎡，吸引了3人报名，有321人次设置提醒，11880次围观。
最后经过20轮竞价，以总价241万元成交，单价约2.03万元/㎡，溢价率13%。
君悦339位于瓯海区仁汇路与半塘街交汇处东面（瓯海农商银行总部大楼南面）。
区位图
君悦339共4幢楼，面积段为118-143㎡，合计704套房源，楼层为42-44层，层高约3.05米，这也是温州少有的超高层住宅。
项目开盘于2019年10月、2020年1月以及2021年5月，开盘毛坯均价约2.4万元/㎡，装标为2080元/㎡。
当时可是非常红火，是瓯海中心区知名的红盘项目，还凑巧的赶上房产市场高峰的尾巴，在21年就卖的七七八八。
1幢位于小区最东面，距离339的地标建筑最近，一层共4户，彼此互通，配备3部电梯，边套为1梯1户，中间套为1梯2户。
距离南面凯旋门的楼间距约80米，8层以下房源会受到遮挡。今天这套位于34层，楼层略高于南侧凯旋门楼幢，还能部分远眺的视野。
该房源已腾空，内部为原房开装修状态。该房产为预告登记房，需先登记至原权利人名下，再办理权属变更至本次买方名下，交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。
房源实景图
1幢3402室房源在2021年5月开盘时，备案毛坯总价约288万（无折扣优惠），毛坯单价为约2.43万元/㎡，加上装修，比这次的起拍价高很多，足足有6000+元/㎡的差价。
目前君悦339报价约-2-2.5万元/㎡，楼层因素影响较大。
今天这套房源楼层不错，税费也比常规二手房低点，虽然部分税费需要垫付，存在资金占用成本。但性价比依旧很高，所以这就吸引来多位买主报价。
03
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铂金家园10幢1001、1002室（铂金府邸）
建面约179.18（89.68+89.5）㎡，起拍价约312万元，起始单价约1.74万元/㎡，吸引了4人报名，有245人次设置提醒，8745次围观。
最后经过93轮竞价，以总价408.2万元成交，单价约2.28万元/㎡，溢价率31%。
铂金家园（推广名：铂金府邸），位于瓯海区林村路与汤家桥路交叉口西面。
区位图
项目由13幢11-12层的小高层构成，该小区部分房源存在多个产证的情况，有大平层也有跃层，两面环水，天赋景观还不错，当时宣传是“城市中心区湿地板块的富人区”。
不过这个项目最精彩的还是价格变化。2009年2月第一期开盘时，销售均价约2.51万元/㎡。
但是等到2010年1月第三期开盘时，销售均价飙升至4.2万元/㎡。才一年时间，开盘价直接翻了近一倍。
等到2010年4月，最后一期上市时，平层均价45000元/㎡(毛坯房)，跃层60000元/㎡(毛坯房)，何等惊人的价格。就这样顶峰的价格，开盘当天去化率还不错。
实在是当时的温州楼市过于火热，隔壁香缇半岛2010年1月三期（联排）开盘，销售均价更是高达7.79万元/㎡。
本次拍卖的房源位于10幢1001、1002室，平层房源，位于小区中间位置，南面近乎无遮挡，楼层也足够高，采光相当不错，还能看到部分小区中庭景观。
该房源未腾空，成交确认起一个月予以腾空，内部为豪装。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。
实景图
目前铂金家园平层报价2.3-2.6万元/㎡，装修、楼幢、楼层等因素会影响价格。
显然，今天这套房源价格不贵，采光不错，又是旧计容政策下的房源，得房率很高，自住条件非常舒适。
可能的弊病在于，小区房龄超10年，认可度在下滑，以及多个产证的繁琐手续。
04
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吕浦花园7幢201室
建面约80.71㎡，起拍价约99万元，起始单价约1.23万元/㎡,吸引了1人报名，有199人次设置提醒，7088次围观。
最后经过1轮竞价，以总价99万元成交，单价约1.23万元/㎡，溢价率0%。
吕浦花园位于鹿城区车站大道与锦绣路交汇北面（喜来登酒店北面）。
区位图
该房源已腾空，内部为极简装修。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。
实景图
吕浦花园建于1988年，人口户数约809户，大多为楼梯房，出租率较高，南面不远处就是时代广场，商业配套齐全，生活便利程度很高。目前吕浦花园报价1.2-1.8万元/㎡，个别精装房略贵。
今天这套房源的价格持平市场价，不亏不赚。
