昨天遮天蔽日的，蓝蓝的天空刮得“撒”都看不见；今儿一早又是一场淅淅沥沥的春雨，洗尽铅华；没办法西安就这尿性，有自己的脾气，也有股说不清道不明的邪性。

这一方水土一方人，经过这场沙尘暴火热兴起的第四代住宅看来真的应该入乡随俗，做出一些改变才能更符合西安的需求。

除了第四代住宅，曾被吹捧的大平层纯新盘仍有入市，比如在过去的3天（4月18~20日）算是“中铁建专场”中，灞桥区纯新盘——中铁建西派逸园，今天我们也来聊一聊这个项目。

提起灞桥很多人肯定就要摇手“那地方买房不得行！”，就和那个咨询粉丝的朋友们一样。

在笔者的记忆中灞桥也一直都是一副“老旧”的样子。这么多年虽然也有发展，但在西安其他区域都蓬勃发展的大趋势下，这顶“老旧”的帽子戴得仍旧稳定。

很多人说灞桥缺少一个机遇，但笔者觉得机遇似乎已经过去了！

回顾灞桥近20年，既没能抓住城市拆改大浪潮，也没能在经济高速发展中实现产业布局，更没能对区域配套进行根本优化。

所以对于在这个区域买房，笔者真的毫无信心！当然对于那些长驻周边工作自住群体们又会有另一种考量。

中铁建西派逸园项目是2022年6月2日摘地，位于灞桥区柳烟路以西、北程路以南、南程路以北、下庄路以东地块，占地100.92亩，容积率2.5，以12.74亿元底价成交，亩单价1262元/亩，楼面价7574元/㎡。

项目总共规划有16栋住宅，其中1-11号楼为小高层，12-16号楼为高层，配建有幼儿园和商业,户型面积有102㎡、120㎡、132㎡、143㎡、168㎡针对不同层次群体的产品，户型设计还是不错。

目前对于项目来说最大的卖点就是东侧的灞河生态公园，但不临河没有水景可观，距项目只有200余米不算远。

地块南侧、北侧、西侧均为待开发的净地，对于规划不熟悉的人恐怕很难有概念；好在翻出了一份2019年的片区规划，看得会更仔细一点。

从规划上中铁西派逸园周边主要以住宅为主，西侧有公园绿地、31.2亩的小学用地、29.85的商业用地，但具体开工建设时间待定，置业顾问表示由中铁代建学校，消息是否确切有待进一步核实。

2022年该片区域推出的5宗住宅用地，只有2宗成交，分别由中建一院和纺织城建设摘得；南侧和北侧3宗地均流拍；同时我们也可以明确地发现周边可供开发的土地并不多。

项目东侧有一所灞桥第九幼儿园，南侧500米左右为公办的灞桥区第六小学，北侧为民办的铁一中滨河学校，不过去年铁一中团队撤出，具体教学质量有没有下滑不好判断；只能说周边教育资源还不少，挺丰富的。

在不利因素方面，东侧双向六车道的柳烟路噪音和330KV的架空高压线，暂无拆改计划，值得注意。

也正因为这个原因，102㎡、120㎡的偏刚需的户型都被设置在了12-16号楼的四栋高层上，对于刚需群体并不友好；所以我们看到此次项目1、11号楼的加推户型也是131㎡、143㎡的改善产品。

但这个区域用来改善并没有太大的优势，西安市块上同类竞品实在太多，1.69万元/㎡的毛坯价格再与港务区的一众项目相比下来也有点“自惭不足”。

而与周边二手房对比，与项目一路之隔的绿城新兴玉园不乏1.6万元、1.7万元单价的房源，北边的浅水湾、南边的中铁建水岸雅苑也价格从1.3万元到1.7万元不等，由此也不难看出区域的增值空间是比较差的。

另外在交通方面这个区域也很不便利，距离地铁站点很远，对于工作地不在周边的人群通勤也会是非常大的问题。

目前项目虽然登记已经结束，但还是想提醒特别是有增值期望的购房者们，千万别慌！在西安还有一定的选择空间，一定要慎重。

因为灞桥这地方不同于蓬勃发展的开发新区，在位置上已经是城市边缘，再往东就会进入洪庆工业园的范围，之后就是蓝田和临潼；港务区、高新区、西咸沣东沣西，还能去赌一赌城市发展趋势和规划。

而这里就目前西安的城市规划，基本上看不到什么未来，也没有任何赌的价值，也就是几宗地卖完了事；剩下的也恐怕就是灞河河道生态值得人去“津津乐道”一番。

但行业不景气，开发商者也有在这片“折戟”的，咱裤兜里那三瓜两枣最好别去凑热闹了。