荒置了16年，重庆核心区著名的“菜地”，将要变成超高摩天大楼。

人生就是这样大起大落，太刺激了。

该地块位于南坪后堡核心区域，紧邻南坪商圈、重庆国际会展中心、重庆游乐园（科普中心）、南滨路、超级80街等特色资源，还有著名的长江国际。

◉ 地块实景图

该地块是住宅、商业商务用地，占地224亩，建筑面积高达76万平米，容积率是5.08。

看起来土地很大对不对？

但这还是它大幅削减了面积之后的情况。

2008年刚拿地时，还只有58万平米，楼面价903.62元/㎡，总价4.7亿元。

2009年-2010年，就被调规到140万平米了。（规划了2栋498米高的全球最高摩天双子塔、3栋250米高的超高层住宅）

2020年，又被调规到76万平米，其中住宅面积不超过53.2万平米，住宅占比70%

按照它最新的规划定位，主要有3块：

1、数智会展创新源（产业之渡）

数字化赋能南坪会展中心，带动工贸大厦、扬子江假日饭店、科普中心更新换代，构建现代化数智会展创新创业高地。

2、一天三夜体验场（时间之渡）

围绕夜重庆 、夜经济 、夜生活，构建全市具有代表性的消费极核 ，打造本地居民 、外地游客体验魅力重庆的体验场 。

3、立体交通体验窗（空间之渡）

通过区域交通、水平交通、垂直交通等多维交通方式，构建独具山城特色的立体交通展示窗口。(轨道3号线、10号线、27号线直达)

◉ 规划图

这么核心的土地，为什么不开发呢？

部分港资囤地的老套路了。

开发才赚几个钱，赚土地的钱可以赚更多。

这块土地是香港太平协和购买的，当时的购买价是4.1亿元，但去年颐天康养是花了39.48亿元买的。

根据淘宝资产拍卖网显示，这块土地已上架过5次，2次中止、2次流拍，起始价从最高49.34亿元也降至39.48亿元，减价接近10亿。

太平协和在中国大陆还有其他的骚操作。

上海。

它在上海有一块土地，而且还是在静安区这种核心位置，目前已经闲置了30年，土地楼面价仅仅只有1.9万元/平米，但现在静安寺区域平均二手房成交价早已超过10万元/平方米。

这块土地后续的命运大概会是怎样呢？

重庆南坪核心区这么大体量的土地，76万平米，53.2万平米住宅，总价近40亿元，已经超过了市场上99%的开发商的承受能力。

所以它会被再次卖出去吗？

我猜想不会，没人能接的起这个盘。

所以它更大的可能性，应该是找开发商代建代销了。

◉ 后堡项目规划图

即便有开发商有这个财力，但这块土地还有23万平米的商业商务啊，而且还是在南坪，极其考验操盘能力。

要知道，就连观音桥的中環万象城，也才只有16.27万平米的商业体量啊，而且重奢本来就是一个极具差异化的赛道。

南坪的商业本来就已经严重过剩了，2025年龙湖南城天街还要开业，后堡这个地方要想把这么大体量的商业给做起来，难度不可谓不大。

南坪跟后堡本来就有一定距离，如果后堡跟南坪的商业不能融合在一起，单靠后堡自己的人流量是很难成功的，必须要吸引南坪商圈的客流量。

南坪跟后堡，让我想起了红旗河沟跟观音桥。观音桥的商业是非常成功的，已经成了西南第一商圈，但红旗河沟的龙湖新壹街，早已经成了外卖一条街，几乎全是做外卖的。

为什么会这样？

原因很多，但有一点很重要，那就是红旗河沟是一个交通枢纽，而且这里的交通动线的设计非常不合理，就导致人们只会从这儿经过，不会在这里停留下来消费。

还有一点就是，红旗河沟跟观音桥没有连成一片，红旗河沟没办法吸收到观音桥商圈的天量人流，纯靠自有流量是养不活新壹街的。

后堡也是同样的问题。

这块土地紧邻主干道，对大多数人来说，这里就是一个过路的位置，人们经过这里要么去南坪要么去渝中了，很难在这里停下来，除非这里有非常棒的商业、有极具差异化的商业场景，才会让人有停下来的冲动。

商业方案的定位和设计、商业场景的差异化、商业动线的合理化、南坪商圈的可延展性，是考验这个项目成功与否的关键。

南岸区已经被这块土地耽误了太久了，希望能拿出一个强有力的竞争方案，帮助南岸区真真切切扔掉PPT的帽子，重回重庆五小龙的巅峰排位赛。