01

你会花400多万买个超高层吗？

大概率不会吧。

那些有钱人也是这样想的。

这就是凯德九章如今面临的困境。

凯德九章1号地块的A6号楼，早在2024年4月29日就备案了，建面均价25000多，套内价格超过3万，但直到现在，1个多月时间过去了，却仅仅只卖出去了5套房子。

◉ 信息源于重庆网上房地产

当初的神盘凯德九章，热卖时被疯抢，现在怎么一下子就成牛夫人了，不受人待见了？

是这届买房人太不听话，还是这届买房人不好割了？

02

根据重庆网上房地产的官方数据，我扒了下凯德九章1号地块A6号楼的详细数据，有几点发现，跟你们分享下：

凯德九章这次总共推出了176套房子，

平层168套，跃层8套。

套内147㎡的有84套，户型占比48%

套内170㎡的有84套，户型占比48%

套内225/257㎡的跃层有8套，户型占比5%

套内147㎡和170㎡是户型主力。

套内单价方面：

147㎡平层，备案套内均价31821元/㎡

170㎡平层，备案套内均价32163元/㎡

跃层，备案套内均价26524元/㎡

套内170㎡撑起了一半的货值。

◉ 凯德九章户型配比，杨一设计并制图

总价方面：

套内147㎡，平均每套是469万元

170㎡，平均每套是546万元

跃层，平均每套是606万元

470万、550万、600万，这些价格在重庆都已经是天花板了，每跳一级的难度都是指数级上升的，客户数量也是指数级的减少。

更何况还要让他们接受大几百万的超高层，有这个钱已经可以去买别墅了。

03

不是所有人都能接受大平层，也不是所有大面积的房子都能叫大平层。

真正的大平层，在我看来，除了房子本身的基本属性外，更多的是在于窗外的风景。

要么是可以看两江交汇的，城市绝版地段，比如来福士广场、长嘉汇等；

要么是可以看绝美自然风光的，比如礼嘉的滨江别墅群。

要么是地段稀缺，要么是风景稀缺。

凯德九章有这个条件吗？

不完全有。

确实，凯德九章地段很好，地处北环，附近有产业园、森林公园、楼盘附近也有体育公园，交通路网也很方便，去到重庆任意一个地方都非常方便。

凯德甚至还提出了一个新概念，冉新核心区（冉家坝-新牌坊），这里沉淀了重庆过往几十年发展的最大红利，我觉得这个概念提的非常好，也很认可。

但这是否是客户认可400多万超高层的原因呢？

地处核心区，身居交通要道和枢纽处，楼层越高，噪音就越大，窗外没有极度稀缺的城市人文风光、或秀丽的山水湖景色，只有一打开窗户的24小时不间断噪音。

或许，凯德自己也意识到了这个问题，如果窗外的风景真的值得3万多的价格的话，凯德九章的楼层价差不会如此之小。

◉ 凯德九章价差情况，杨一设计并制图

拿A6号楼1单元2号房的套内价格来举例：

49层顶楼是34600元/㎡，

43-48层大概是34300元/㎡，

36-42层大概是33000元/㎡，

16-35层大概是32500元/㎡，

2-15层大概是32000元/㎡，

顶层和底层的单价差距只有3000元/㎡。

同样都是超高层大平层，重庆来福士广场T3N的1号房的顶楼和底楼的价差是45000元/㎡，江北嘴壹号院东苑2栋1单元1号房的价差是16000元/㎡。

◉ 两项目价差情况，杨一设计并制图

窗外的风景明显卖不过来福士广场和江北嘴壹号院东苑，但部分房源的单价却已经几乎持平了，你如果要买房的话，你会怎么选嘛？

04

热销楼盘爆卖的原因可以有很多个，但滞销楼盘的原因却只有一个，那就是：

不值。

没达到客户的预期。

如果它卖20000元/㎡，大概率会卖的不错，2021年就卖过这样的价格，给出的解释是取消了精装修，一下子就比之前便宜了5000元/㎡。至于客户

如果它卖小户型，大概率也会卖的很好，2023年就已经爆卖过了，67-80㎡的小房子，150万左右，市场的接受度很高。

冉新核心区的新房并不多，这也是凯德九章之前卖的很好的一个重要因素，现在周边的二手房不过1万多价格，楼龄新点的次新房卖的稍微贵点，但也不超过2万的价格。

现在信息的透明度已经很高了，客户不再那么好忽悠了，如果还想着用以前那一套来应对如今的精明客户，注定是行不通的。

客户自己买房时，心里都有一杆秤，哪个楼盘性价比高、哪个楼盘不值，客户心里门儿清。

观音桥那个位置、香港置地那个品牌，别人才卖3万多，你凯德九章地段比不过观音桥、品牌光环明显没香港置地大、产品力（户型、园林、示范区）统统都拼不赢香港置地，凭什么卖这么贵的价格嘛？

当然，凯德也可以完全不迎合重庆的市场节奏，就这样硬扛着价格卖嘛，等到哪一天，重庆房价又迎来一波大涨，就又可以赚钱了，赚城市土地升值的钱，玩囤地那一套，反正是国际大资本，最会玩的就是长期主义，国外资金也往往更有耐心。

凯德九章项目是通过收并购来的，是在2018年收购的之前的中华两江春城项目，据了解，中华两江春城当初的地价仅仅只有1000元/㎡。