01 提起房产中介，你的观感是什么？觉得他们怎么样？ 你最近一次跟他们打交道是什么时候？ 好像大多数人对房产中介的印象都不是太好，普遍有一种看法： 觉得中国的房价就是被这群穿西服的中介给抬起来的。 以至于西服在中国的地位，大家一看见西服，就会下意识认为是保险销售或房产销售，反正就是忽悠人的。 这里我要说句公道话，中国的房产中介，如果真的有这么牛P，能够左右一个国家或一个城市的房价，那他们还累死累活，顶着酷暑三伏天、迎着雷风暴雨，跑前跑后的当中介？ 中国的老百姓对高房价深恶痛绝，但是又找不到具体的推高房价的那个人，只好当中介撒气，就连开发商也成了老百姓的出气筒了。 不只是房产中介，中国的所有中介名声都不太好。 而且不仅是现在，很早很早以前就是这样了。 车船店脚牙，无罪也该杀。 这是中国古代的民间俗语，意思是只要从事车夫、船夫、店小二、脚夫、牙行（交易所，中介人）这5个大行业的，即便你很有良心、没有罪行，也应该被处罚。 02 现在的房产中介最为人诟病的，就是恶意打压房价，如今我们所看到的越来越低的二手房价格，就有部分出自中介的手笔。 这些中介的操作方法是： 跟要卖房的业主说，现在市场非常不好，没什么客户，你现在挂的这个价格根本就卖不出去，我建议你降一点，不然连看房的人都没有。 业主一问大概要降多少，得到的数字往往会让业主透心凉，大热天都不用吹空调了。 当然，有不少业主就这样被唬住了嘛，也有些业主确实是要急售回笼现金流，就只能折价销售了。 这样一来，有了部分业主超低价卖房之后，中介再拿着这些成交记录去跟其他要卖房的业主说： 看嘛，别人都是这个价钱卖的，你不大幅降价根本就卖不出去，你自己好好考虑下嘛。 当有更多的业主被唬住之后，被迫降价之后，低价的房源就迅速被卖出去了。 这个时候，剩余的其他业主就非常尴尬了，如果他们要卖房，就必须得比着这个价格去卖，不然根本卖不出去。 对买家来说，他是可以看到成交记录的，他在买房的时候心里就大概有底了，他要按照那个市场最低价去买、去比价，买家的买房预期就被拉低了很多，只要不砍价到他的心理底线，他是不会刷卡买房的。 当这样的低价房源越来越多时，一个小区的房价就被打下来了，然后是一个板块的房价就降了，再是一个城区的房价降了，最后是一个城市里所有的二手房房价都在降。 市场的崩坏，总是来的特别快。 03 为什么老百姓讨厌房产中介？ 中介费很贵。 中介费动辄1%，甚至还有2%的，一套200万的房子，中介费就要4万元。 更大的问题是，中介费不值。 业主心里想，本来我这个房子的市场价是230万，你中介非要让我降价，最后一顿忽悠，讲到200万卖出去了。 业主的实际损失是34万元，不是4万元。 而且你这4万元收的是什么钱？ 是你的辛苦费、你的专业费？中介一般都会这么回答。 放屁！ 房子如果降价就能卖出去，那我需要你中介干嘛，你收了我的钱，就要给我办事，我的要求是按照230万元卖出去，你又没达到要求，凭什么收钱？哪有脸收钱？ 为什么中介的风评这么差？ 就是因为两头吃，吃完买家吃业主。 一个中介，同时对接买方和业主，两边的钱都收，你觉得他会站在谁的立场来说话？ 都不站。 他会站在他自己的立场，快速卖房、快速拿到佣金。 其他国家是怎么解决类似问题的？ 双边经纪人。 买方有买方的经纪人，业主有业主的经纪人，两边的经纪人都是站在各自客户的立场上去谈价，直到商谈出一个各自都满意的结果。 双边经纪人，可能是中国未来房产中介的趋势。 04 最近我一个美国朋友Alex跟我分享了他那边的情况。 美国房产中介很擅长自我推销，现在已经做到 door to door的份上了。 前段时候有个一户户敲门敲过来的帅哥。他边递传单边自我介绍说，“你知道最近你们这小区有一套房子卖出了新高价吗?这是我们协助卖出的。” 我朋友Alex就问了下大概卖了多少钱，中介说高于市场价20%左右。还说如果方便的话，可以帮他的房子也做个price valuation，协助他更好的了解市场行情。 我朋友Alex暂时没有卖房计划，就婉拒了，之前也有不少人电话问想不想卖房的，但这个中介更积极，直接上门来了。 这样 door to door推介，应该能搜集到一些potential clients的联系方式，也说不定也能找到真的考虑卖房的。 之所以举这个例子，是想说明两国房产经纪人的思维差异。 美国房产中介说：你们小区房子的最高价是我们卖的，你如果要卖房，可以考虑下我们，我们非常专业。 中国房产中介说：你们小区房子的最低价是我们卖的，现在就是这么个行情，你不降价，根本就卖不出去。 如果你要卖房，你更想找哪国中介？ 05 最近听到个消息，关于重庆某大型中介公司的，关于二手房中介费方面： 100万以下的房子收客户3666元一件 100万以上统一收客户中介费6666元 按揭公积金4000元 商贷2000元 权证2000元 相比于之前的1%，甚至2%，一套200万的房子算下来就要花2万元，这样的二手房中介费是不是要划算的多？ 毕竟，市场变了。 现在是彻底的买方市场，买家可以挑挑选选，更有话语权。 甚至不排除有这种情况，未来有一天，买家的中介费可能会全部免除。