◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

时至今日，“未出险”的民营房企真的已是“屈指可数”了，还有那些虽出险但未躺平而积极自救的，都值得敬重。

外界相信，这轮楼市“深调”下来，“敬畏市场”会让其掌舵者们刻骨铭心，相对于业绩大震荡，反思与调整才是房企蓄势迎接未来挑战的新锚点。

美的置业曾是粤系“民营黑马”房企，过去曾因极限高周转而带动销售规模一路狂飙，比原计划提前步入千亿级，但2019年旗下某地项目施工遭遇挡墙垮塌严重事故，或是一个重大转折点。

美的置业过去虽有很多“三高”房企相似特征，但一个鲜明的不同在于其背靠“制造大王”美的集团，仍能获得融资喘息机会，扛住了这波深调压力。

近日，美的置业公布了2023年财报，相对于业绩震荡起伏，当前安全已成其排在第一的考虑。

3月28日，在美的置业2023年业绩会上，美的置业副总裁王全辉对外说，“目前市场持续筑底，我们看到头部房企也有困难，现在是非常艰难的时候，首先要保证现金安全，规模往后放。”

有句老话是这么说的，“越强调什么，可能就越缺什么”。大家都知道，头部房企如今能遇到困难的，除了碧桂园，那就是万科。自从去年9月碧桂园境外债出险后，今年3月以来万科也突然被卷入偿债风波。

2023年，美的置业取得营收约735.65亿元，同比微降0.1%，因销售成本同比增幅4.4%，毛利较上年113.06亿元下滑25%至84.8亿元，较上年跌幅16.2%已扩大了8.8个百分点，毛利率已从上年15.4降到11.5%。

针对“销售成本”提高，美的置业2023年及2022年财报均提到一个相同的解释，即“部分项目单房成本提高”。

去年，美的置除了销售及营销开支同比增幅5.83%即1.38亿元之外，行政开开支大降5.78亿元降幅25.9%，融资成本大减4.18亿元降幅86.4%。

2023年，美的置业取得净利21.25亿元，同比下滑40.6%；归母净利约9.14亿元，同比降幅47.1%；归母核心净利约10.3亿元，同比下降47.7%。

从净利分配看，美的置业去年少数股东分得净利12.1亿元，同比降幅34.6%，相对于归母净利降幅47.1%，跌幅还算轻的。

去年，美的置业新增拿地5个项目，耗资22.4亿元，新增货值70亿元，截至去年底拥有总土储建面2816万方、327个项目。

美的置业特别强调说，2019年至今的5年克制，也就是基本停止在低能级城市新增拿地，2021年至今的3年优化调整，已累计完成45个项目股权归边（集中），其中收购21个项目，退出24个项目，已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等。

没想到的是，像中山、石家庄和泰州这类重点城市，也在美的置业的退出之列，有些意外。

在外界看来，美的置业退出上述所谓低能级城市是不是有些激进了，但楼市深调更需要果断，有壮士断腕决心，看同为粤系头部民企的某园，就是迟疑了，对市场预估不足，最终也出险了。

2023年，美的置业取得了5笔、46.2亿元中票融资，截至2023年底总借贷约380.7亿元，比上年末削减103.9亿元。

同期末，美的置业扣除预收款后资产负债率67.3%，比上年末下降0.9个百分点，净负债率35.8%，比上年末下降8.1个百分点，现金短债比1.44，较上年末“1.6”稍有下降。

截至2023年底，美的置业手上总现金及银行存款201.4亿元，其中现金及现金等值175.5亿元，比上年末减少约43亿元，而一年内到期的有息债务合计122.3亿元，应付账龄超1年的贸易应付款62.7亿元。依此看，美的置业的资金链也是紧绷的。

美的置业2023年报“未来展望”有这么一段表述，“未来的美的置业将是一家什么样的企业，这是我们一直在思考的“。其认为，房地产的本质是民生实业，专注做好产品，用心提升运营服务等。

狂飙突进之后，又历经楼市深调，房企若能深刻反思一番，回归行业本源，就如有大佬此前曾高呼的“不要浪费任何一次危机”。美的置业强调说“沉心打磨做精品”，力求形成极具辨识度的产品符号。

“虽然未来藏在迷雾中，叫人看来胆怯，但当你踏入其中，就会云开雾散。”柏瑞尔·玛卡姆曾在《夜航西飞》如是说。外界也希望，有更多房企能从此轮深调中“浴火重生”。