◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
“历史是一面镜子。”这3年，楼市深调远超以往周期，面对惨烈阵痛，相信各家房企也都有反思。
2021年，全国楼市成交额以破“18万亿元”创历史新高，2023年又跌回到11万亿元，总的“蛋糕”小了，但剧烈调整下来，民营房企严重萎缩，央国企趁势崛起。
以“粤系广州国企”越秀地产为例，参考克而瑞数据，2020年销售额849亿元，排名第40位；2021年销售额首破千亿，达到1182亿元，但只能排进第37位，可见当年千亿级竞争太激烈了。
大家都知道，2022年楼市在上年下半年“急掉头”后加速下沉，越秀地产销售额1260亿元，保住了千亿，还跻进第16位；2023年楼市深调，越秀销售额1425亿元，正增长之余又排进第12位。
这应是洗牌的力量。有时候，并非是你特别努力就能取得好名次，而是很多比你强的人在赛场上突然被亮了黄牌或红牌，被掣肘住或罚下场了。
近日，越秀地产公布了2023年财报业绩，就关键指标而言，值得业内深入研究和思考“国资房企如何成为优等生”。
2023年，越秀地产实现营收802.2亿元，同比增长10.8%，但销售成本近680亿元，同比增幅近18%，致使毛利额下滑17.2%至122.58亿元，以及毛利率下滑5.1个百分点至15.3%。
看期间“三费”，越秀地产去年行政开支较上年只增加了3000万元，财务费用下降了2.36亿元，而销售及营销开支明显增加4.1亿元。
遗憾的是，越秀地产去年“其他收益及亏损”科目遭遇13.48亿元亏损，解释说主要系萝岗及陈头岗项目投资物业市场重估值账面亏损。
据地产密探查询获悉，越秀地产萝岗及陈头岗项目，为其2019年5月底从其战略股东广州地铁手上收购而来，其均占有这两个项目51%股权，其中收购萝岗项目总代价约43.6亿元，陈头岗项目总代价约34.9亿元。
插一句话，越秀地产走这步棋还有一层意思，即想借此额外收购179万方优质土储，将其地铁相关项目总建面增至325万方。没想到的是，时隔4年，这两笔投资物业的市场估值却罕见遭到13.66亿元的缩水。
如此一来，越秀地产2023年经营盈利较上年112亿元下滑40.48%至66.7亿元，但考虑到从联营公司罕见获利7亿元及税项又同比减少15.5亿元，致使去年净利下降25.45%至45.75亿元。
再往下看，越秀地产去年归母净利下滑19.4%至31.9亿元，扣除投资物业重估后的核心净利下滑17.5至34.9亿元。
大家详细分析后也不难发现，从经营层面看，越秀地产虽增收了，但销售成本增幅偏高，造成毛利比上年减少26亿元，毛利率也明显降到15.3%。其他大类增加项是销售及营销开支（+4.1亿元）以及上述地铁物业重估损益（-13.66亿元）。
如果说“地铁物业重估损益”受市场影响，越秀或难以自我掌控，销售成本这块却是自己可以优化的。问题是，去年销售成本同比显著增幅近18%，具体又是如何来的？
这背后，指向了越秀拿地近几年比较凶猛。2019年，新增拿地27个项目，总建面771万方；2020年，新增拿地22个项目，总建面560万方；2021年，新增拿地37个项目，总建面918万方；2022年，新增拿地37个项目，总建面695万方；2023年新增拿地28个项目，总建面491万方。
从越秀地产历年财报表述看，2019年、2020年及2021年对新增拿地均提到一句“较低溢价”，具体何为较低，就不得而知了，到2022年及2023年均未提及这么一句话，且历年也未披露楼面均价等。
从市场历年观察看，全国热点重点城市土拍溢价率最疯狂的是2019年及2020年，楼面价也被迅猛太高，参考《镜像｜深圳史上最强卖地：五地连拍，单日进账224亿，王的盛宴！》，比如越秀地产2020年3月曾以39.26亿元拿下广州番禹长隆地块，溢价率1.98倍，计容楼面价1.24万元/㎡，若纳入配建则是2.48万元/㎡。
2021年8月，监管部门出台后续土拍单宗不超15%，虽稳定了地价，但楼市急转直下，房价上升通道受阻，反而开始持续阴跌了，核心城市也不例外。这2年多，央国企逆周期加码拿地，虽底价成交很多但起拍价仍较高，同样承受了较大压力。
截至去年底，越秀地产总土储2567万方，称95%位于一线及二线城市，在大湾区及广州土储分别是1075万方、980万方，占总土储的41.9%、38.2%。在大本营幅及腹地如此丰富的土储规模，这确实是粤系国企底色的越秀地产独特的优势。
同期末，越秀地产剔除预售款后资产负债率67.4%，比上年底降1.4个百分点；净负债率57%，较上年底降5.3个百分点；现金短债比2.01倍，比上年底2.23倍略有下滑。
去年6月初，越秀地产完成“10供3”的供股融资方案，涉及供股数近9.29亿股，其中越秀集团就拿到近3.7亿股承诺供股及近2.8亿股额外供股，还有广州地铁拿到近1.85亿股承诺供股，实现权益融资83.6亿港元，降低其负债率。
具体看，越秀地产手上现金及现金等值及监控户存款总额461亿元，其中现金及现金等值292.65亿元，比上年底增加74亿元，而一年内到期借贷余额近230亿元，比上年底增加41亿元。
去年，越秀地产融资成本3.82%，同比下降34个百分点，截至去年底平均融资成本降至3.63%。背靠国企及其较低成本融资优势，越秀地产高层在业绩会上透露，2024年拟投400亿元拿地，按年3.5%增速确定1470亿元销售目标。
这意味着，越秀地产扩张步伐仍会继续，进军房企前十野心也渐现。
