◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，“地产央企”华润置地向外递交了2023年答卷，在这两年“央国企当道”的楼市大背景下，更值得业内“全方位”审视与研究。

据第三方机构监测统计，看2023年房企销售额TOP十强名单，纯地产央企就占了4席且位列TOP5，分别是销冠保利发展、第三的中海地产、第四的华润置地及第五的招商蛇口。

这足以看出，当前头部地产央企非常强势。不过，这四家央企也各有侧重，以“运营城市”特色最显著的要数华润置地和招商蛇口。相对于招商蛇口2023年营收下滑，净利微增800万元，华润置地又会如何？

具体看，2023年华润置地实现总营收2511.4亿元，同比增长21.3%。其中，物业销售贡献营收2120.8亿元，同比增幅20.4%，占总营收的84.46%；经常性业务总收入390.6亿元，同比增幅26.4%，占比15.55%。

若拆解“经常性业务”构成，其中经营不动产（自持物业收租及管理费等）贡献222.3亿元，同比增幅30.6%；轻资产贡献106.4亿元，同比增幅27.7%，生态圈要素型贡献61.9亿元，同比增幅11.6%。

实际上，当前房企自持不动产经营及轻资产等经营与服务业务号称是“第二增长曲线”，从华润置地看，这两项增速均超过了物业销售收入增速，但整个经常性收入规模占比仍偏低，仍面临较长期的转型挑战。

去年，华润置地取得毛利631.6亿元，较上年542.9亿元增幅16.34%；综合毛利率25.2%，较上年26.2%下滑1个百分点，较2021年27%下降了1.8个百分点，但降幅不大。

其中，物业销售毛利率20.7%，同比下降2.7个百分点，经营不动产毛利率69.6%，同比增幅4个百分点。

看华润置地的期间“三费”，居然全线上涨。其中，销售及营销费73亿元，同比增加逾12亿元，增幅23.9%；行政开支66.79亿元，同比增加近13亿元，增幅24.14%；财务费用17.44亿元，同比增加0.4亿元。

2023年，华润置地实现净利373亿元，较上年323.7亿元增幅15.23%；归母净利313.7亿元，同比增幅11.7%；归母核心净利277.7亿元，同比增长2.9%。其中，经常性业务核心净利贡献占比34.4%。

去年，华润置地签约销售额3070亿元，同比微增1.9%，但能“正增长”已很牛了，且已跻身房企第四位。相对于开发销售，华润置地手持76个在营购物中心，取得零售额1638.7亿元，同比增幅44.2%，实现营业额178.5亿元，同比增幅29.7%。

值得一提的是，去年华润置地新增拿地项目68个，权益拿地耗资1118亿元，新增计容总建面1325万方，跟2022年相比继续保持了逆周期密集拿地强度，截至2023年底总土储约6250万方。

同期末，华润置地手握“现金及现金等值”余额1126.75亿元，较上年底955.4亿元增加了171.35亿元，较2021年底1067.7亿元仍多了59亿元。

截至去年底，华润置地一年内到期有息债务总额642.8亿元，比上年末612.4亿元增加30.4亿元，其中银行及其他借贷425.8亿元，优先票据72.08亿元，超短融券60亿元，中票逾85亿元。

同期末，华润置地手上“应付账款及应付票据”余额842.4亿元，其解释说按合同约定平均信贷期正常为30天至1年，账龄已超1年的达到173.14亿元。

去年，华润置地新增融资215亿元，全部为境内融资，较上年319亿元下降114亿元，截至去年底，其资金成本已从上年底3.75%降到3.56%，降幅达到19个百分点，相对于融资严峻的民营房企，央企融资优势仍非常强。

截至2023年底，华润置地净有息负债率32.6%，较2022年底38.8%下降6.2个百分点，却仍高于2021年底的30.4%。话说回来，华润置地这三年这个净负债率在房企中算是相当克制了。

据地产密探研究观察，去年以来，华润置地曾向第三方出售多个“万象城”等万象系列商业产权，仍对这批商业项目拥有长期的品牌运营管理权，既腾挪出了不动产投资的资金沉淀，又能轻资产化运营，还能加大扩张野心。