2021年，相对物业收并购的火热，地产则较为平静。在行业“大鱼吃小鱼”的事件中，最有影响力的当属远洋收购红星地产。

7月18日，远洋集团发布公告表示，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署了相关协议，以40亿元的价格获取红星地产70%股权。

收购未完成前，6月2日，远洋资本通过关联公司与红星美凯龙达成合作框架协议，斥资23.12亿元，收购后者所持有的7家物流子公司。

收并购事件通常会对企业股价有所影响。远洋“买买买”，远洋集团又对红星地产的评价整体资产负债表结构优质、安全性高”，公司股价应当有所上扬。

虽然在收购过程中，远洋集团的股票出现过大量买入，但是年初至今，远洋集团股价始终都在1-2港元的区间内徘徊。截至12月3日收盘时，远洋集团股价为1.960港元，总市值为149.28亿港元，市净率仅为0.23，每股净资产为8.496港元，大幅破净。

收购影响有限 股价管理“佛系”

一名红星地产员工向地产与星空表示，在收购事件中，与远洋不同的是，红星美凯龙出售地产板块属于资产回笼资金，更符合当下趋势。其次，在远洋接手的部分项目中，有些已经是尾盘，或者利润率低，远洋接手后也不会产生太大盈利，但是会为远洋带来规模。

一位不愿具名的资深券商分析师向地产与星空分析称，红星地产虽然是优质资产，但是体量并不大，因此在股价表现上，收购事件对于红星美凯龙的意义要大于远洋。而作为国企，远洋稳定性较高，债券履约能力较强，不太会违约，但是从股权方面来看没有太大优势。

远洋集团偏”稳定“，股价管理方面也较为”佛系“。地产与星空查阅远洋集团2021年全年公告注意到，与别的房企股东频繁增持、回购自家股票不同的是，远洋集团鲜有类似动作。仅在11月19日，远洋集团公告称，其全资子公司乐阶以7.8亿元代价认购远洋物流地产控股有限公司所配发的3万股目标股份，交割后，远洋物流将于远洋集团综合财务报表中列账为合营企业。

此举被外界认为增加了上市平台的资本厚度，以及增加了正向的业绩收入。不过，上述分析师表示，物流并表对远洋集团股价并没有太大影响，物流板块的利润小于房地产，投资者显然更关注后者。

业绩“拉垮” 表外负债藏猫腻

然而，能让股价上涨的因素再多，最重要的还是业绩。公开资料显示，远洋集团成立于1993年，2007年登陆港交所上市。20216-2019年期间，远洋集团高速扩张，销售规模从503.8亿元迅速提升至1300.3亿元，长期居于克而瑞销售排行榜前30强。但远洋集团2020年全年销售额为1310.4亿元，同比仅增长1%，排名因此跌出30强开外，较2019年下降12名。

房企毛利率对比 数据来源：房企2021年半年报

克而瑞在研究报告中指出，远洋集团归母净利润下降主要是合作开发侵蚀利润空间，从少数股东应占净利润可以看出，2021年上半年的少数股东应占利润同比上升9.3%至47%。

同时，远洋集团非并表业务较多，上市部分营收规模有限。如远洋集团控制的远洋资本，项目与远洋集团业务布局重合度高，目前作为联营企业存在，因此反映在远洋集团的财务报表中营收有限。

此外，2021年上半年远洋集团总土储楼板价达到7700元/平方米，销售均价从2018年以下持续下滑，销管费用率上升，持续压缩企业的利润空间，也让集团盈利水平和运营能力面临不小的挑战。

尽管如此，远洋集团的财务表现还算稳健。2021年上半年，远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69%，净负债率为67%，现金短债比为1.6，三道红线全部达标。债务方面，截至2021年6月末，远洋集团总负债为1966.58亿元，流动负债有1262.31亿元，主要为应付款项及应付票据，一年内到期的短期负债有203.88亿元，账上现金及现金等价物有328.14亿元，偿债压力尚可。

不过，也有业内人士指出，远洋净负债率之所以如此低，更多的原因可能在于表外负债。据测算，公司表外合联营公司有息负债约309.26亿元，规模较大。表内明股实债方面，截至2020年末，公司其他应付款226.77亿元，其中合联营往来款150.36亿元，最终母公司合联营往来款44.87亿元，最终母公司往来款22.52亿元；其他应收款200.93亿元，其中合联营往来款160.85亿元，同系子公司往来款22.00亿元，最终母公司合联营往来款17.80亿元。

至于企业决策层面，2016年，”远洋地产“宣布更名为”远洋集团“，发力物流、长租公寓、养老等多元化赛道；多元化业务未有起色，远洋集团又在2019年宣布聚焦房地产主业，争取规模再上台阶，多元化辅业处于协同地位。企业战略改变，近年来远洋集团管理层人事动荡：王福顺、陈润福、徐立、李建波、李虎、温海成、谌祖元等相继离职，2020年12月，远洋最年轻的高级副总裁陈伟离职，现共有3名执行董事为李明、王洪辉和崔洪杰。

对于远洋集团来说，虽然有国企背景加持，但也不意味着“躺倒”、“任性”就是正确。