22日国常会，重墨泼向房地产。其中，政策优化“应出尽出”引发市场对一线城市继续松绑限制性政策的诸多猜想。央行、住建部等及时跟进表态。

25日上午，一篇“小作文”引发全网关注，主要内容为，不久就会有地产相关文件出台，聚焦两个方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推动融资协调机制落地。

具有风向标意义的一线城市，通过优化房地产政策提升成交量，促成“小阳春”实锤，才有可能制造出国内楼市全面回暖的契机！毕竟，二线城市放的差不多了，但效果不明显。

这回，深圳改变了以往亦步亦趋的跟随战术，最先发出响应，打响了一线城市松绑限制性政策的第一枪！

昨天（3月26日），一份盖章时间为3月11日的红头文件流出，全面废止执行了18年的“70/90政策”。

在文件中的“深规土【2010】688号”文之前的2006年，深圳就已经创造性提出“70/90”要求，所以，“70/90政策”执行年限定格在18年。

这是房地产调控的一个重要政策，系指：新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平以下户型必须占到整个项目的70%以上。

这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障商品住宅产品的配置更加合理，其本意是为了给更多的年轻人创造购买机会，兼带着抑制大户型横行可能导致的房价上涨。

但如今，房地产供求关系已经发生重大变化，楼市处于深度调整之中，再加上以小户型占据绝对主流的保障房建设全力推进，“70/90政策”存在的意义已经非常不明显。

所以，去年开始，深圳多宗宅地出让，已经事实上废止了“70/90”限制。第一个是中海地产6月30日竞得的深超总地块，接下来还有12月15日出让的龙华观澜A925-1146宗地（星乔竞得），和今年2月29日由中建+湖北文旅竞得的龙华民治A808-0025地块，出让公告中，均无“70/90”要求。

据接近政策制定团队的人士透露，这份文件似有意外流出可能，但住建部门很快向媒体证实为“属实”。从盖章日期看，当与国常会精神无关。

不过，一兵对这次限制性政策废止的行为的判断偏负面，感觉娘兮兮的。

斟酌了众多松绑方向之后，深感废止“70/90”竟然是其中最弱的一环，已有废止之实，且远水解不了近渴，只能释放一点微弱的预期，于当下楼市状态的改变无益。

就目前的楼市情势，相比香港“撤辣”、杭州二手放开限购，深圳的这一举措实属温吞水，没有揪住限购、限价等锁住楼市成交量的限制性政策动刀，有避重就轻之嫌，与“应出尽出”相差甚远。

如上图，代表新房成交量的橙黄柱显著低于二手房的黑绿柱，而且，新房市场目前正处于惨烈的降价大比拼阶段。

正如本号前文所述，深圳楼市面临大考，新房市场是目前最需要拯救的方向。详见：《美元，杀疯了！》

按上述接近政策制定团队的人士所说，“更大的招，还在后边”。深圳应该加快政策调整节奏，在“应出尽出”的基础上，还需寻求“快出”，不要让市场等的太久。

不过，在继续保持期待“更大的招”，盼望“促进房地产市场健康稳定发展”的一揽子文件尽快出台的同时，我们也应看到，废止“70/90”也有其积极的一面，在市场全力烘托“小阳春”的当下，有利于未来房价预期的改善。

深圳楼市的黄金时代，是从2006年70/90政策开始。这一次的告别，意味着一个全新的楼市格局就此打开！

参考上海上周取消70/90的具体政策调整方式，深圳本次估计差别不大，主要就是：降低中小户型套数比例；提升大户型占比；放宽中小户型的面积上限。

政策执行下来，关键点就是放宽了中小户型的面积上限。

2023年，深圳新房成交情况显示，90㎡以上的户型占比超过了60%，成为主流。

其实，这几年来，三房户型的成交保持持续增长，反映出背后的需求较为旺盛。另外，90㎡以上户型的库存也在不断攀升，同质化越来越严重，导致这部分产品很难有效的转化客户需求。

此时，很明显，原先的70/90政策已经不够用了。

在这种背景下，开发商卷价格、卷产品、卷装修，卷的“江郎才尽”。而对置业者来说，空间不足下的三房、四房产品，居住舒适度大打折扣，日后流通到二手房市场，性价比远低于早年时期的户型，价值不大。

这次调整后，中小户型面积的放宽，完全精准的击中改善痛点。

而对于刚需家庭而言，未来购买自住用房的希望，唯有寄托于保障性住房。

拆解上海70/90政策中的调整详情，我们来参考下深圳市场可能产生的变化：

多层从原政策的上限90㎡，调节至100㎡，小高层从原来的95㎡放宽至110㎡，高层从原来上限的100㎡上调至120㎡。

差值分别是：多层10㎡，小高层15㎡，高层20㎡。

如果按照最终得房率换算，大概套内面积的增幅粗算大约是：7.5㎡、12㎡、15㎡。

这个差值，对新房产品来说，会有怎样的影响？

高层和小高层，原先的政策可能让百平的三房，实际只会是2+1房或者所有房间都非常狭窄，空间让渡给房间，牺牲一个卫生间。

随着政策的调整，三房产品将会细分，衍生出舒适三房，经济实惠的3+1房等产品。对置业者来说，未来的选择会进一步扩大。

最值得期待的，则是120㎡！这个尺度的户型，进可攻，退可守。

三房预算充足的，可以有更优的选择；对功能性空间要求更高，但预算又不足以撬动140㎡以上的置业者，退而选择120㎡3+1产品。

最重要的，相比于140㎡的高总价，120㎡可以兼容到更多改善置业者，也在无形间，为市场催生了新的购房需求。

最后，中小户型面积上限的打开，配合大户型比例增加，给了开发商更多的操作空间。

未来要卷的不仅是产品、装修等，还有百花齐放的户型。一些有利于溢价的舒适型产品，如叠加，洋房等，涌现市场的比例也会较之前有所提升。

对我们买房人来说，中小套的面积增大，预示着要上车新房的价格门槛，将会变得更高。

根据中指数据发布的2023年深圳商品住宅成交总价段占比情况，主流购房价格在300-800万之间，而这个总价段的新房、二手房重叠度很高。

随着70/90政策的取消，新房价格会逐步提高，新房、二手房之间的价格赛道会被拉开。追求性价比的置业者，未来更多的将会去二手；而追求高端改善，则会更青睐于新房。

往长远看，预算不足的置业者，将由新房转投二手，从而也有利于稳定二手市场的成交，实现整个市场的量价齐稳。

一个新的楼市生态正在建立：

平稳的供需关系，理性的置业者，以及认真做产品的开发商。

这样的楼市未来，其实也非常值得你我期待！