卷趴商品房后,深圳人才房内卷!

深晚一 2024-04-11 00:45:12

楼市状况越来越令人担忧,局部爆火难掩整体疲累!

量价背离 寒意侵袭

先不说二手房在3月份录得5196套成交,环比增长116.6%,同比增长5.1%,三年来首次升破5000套“荣枯线”,是以极其惨烈的降价换取的。

单说持续攀升至58122套的挂牌量,距离前高(去年第49周)的59325套仅一步之遥,还需要多大范围多大幅度的降价才能再次降低,致使多少高位接盘的业主血亏。

降价盘蜂拥而出造成的成交量走高,越来越让人感受出明显的踩踏迹象。这不该是“小阳春”的应有之义。

再看新房住宅市场,全月仅成交2245套,同比29.77%的降幅,及对应的是月末53929套的巨量库存,和直奔30个月的去化周期。

其中,新房网签价格,市场无从知晓,相信已经整体迫近极限8.5折,还不包括大范围存在的精装修、家电家私、豪车等花式赠送。

这样的新房住宅市场,别说“小阳春”,而是身处挺进深寒之中。

此前,一兵已经预测这轮“小阳春”行情将会是结构性回暖,意指在三大类住宅市场中,二手房和人才房表现不俗,新房住宅弱势依旧。

但是,二手房市场存在严重的量价背离。这个趋势若不能迅速扭转,很难成为“小阳春”重要推手。

剩下,就只有人才房。

应该说,今年已经入市的人才房项目表现还是相当不错的。比如2023年度人才房“三冠王”华发新城华苑,推出572套三房(不含无障碍房),选房当天卖出568套,去化率超过99%。

效果图

回顾2023年,人才房对商品住宅市场,几乎构成碾压式的存在。每一次人才房集中入市,屡屡表现出N倍于房源的申购数量,都把商品住宅市场摁在地板上摩擦。

据湾区看房帮的不完全统计,2023年深圳新房住宅项目开盘大概131次,共计推出房源5.37万套,但整体去化率仅35.75%,比之前2年低了12%左右。全年新房住宅成交31621套,下跌8%。

但人才房项目全年发售25个,总计17972套,成交约1.45万套,整体去化率约80.68%。

人才房因为相对于商品住宅备案价6折的优势,虹吸了刚性需求的大部分。

无忧品种 始现尴尬

本来可被视为“无忧”的品种,但近期也因为新房市场常态化的8.5折而受到冲击,开始出现新房住宅市场的营销套路,不仅花钱广而告之,更祭出申购有礼、购买送等举措。

“单独”两字透玄机

主打一个“送”字

最新推出杀招的,曾是红极一时的“三冠王”。

随着新房市场售价向下突破欲望强烈,人才房势必开始内卷。不敢想象大面积扩散后的状况。

无独有偶,安居房市场刚刚诞生一则令市场唏嘘动容的案例。

位于前海妈湾旁的汉京山樾湾花园,首批推出2310套,虽然配售均价低至42640元/㎡,但申购和选房工作一波三折。

3月20日,显示有4600户家庭成功申购,注意,是成功申购!但到了3月27日,正式选房前一天,这个数据骤降为1982户。消失的2618户,实际上是撤销了申购申请。

最终成交套数为798套,的确如官宣海报,近800套。算下来,整体去化率不到35%!

从首次公示申购家庭数量,到参与选房的家庭数量,再到最终成交套数,只让人想起李白描述庐山三叠泉的千古名句,飞流直下三千尺。从4600到1982,再到798,每一“叠”都是断崖式暴跌。

这可是管理部门暗令不得公开宣传项目优势的安居型商品房!

该项目共计房源4900套,还有2590套未推。首次申购仅卖出798套,后面还有超4000套如何去化?

正是这类卷趴商品住宅新房市场的品类,看起来似乎也没有那么香了,所以就出现在营销层面开始发力,出现内卷抢客行为。

保障春秋 楼市战国

3月13日发布的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法(征求意见稿)》,明确权利人签订安居型商品房买卖合同满十年,申请取得完全产权的,应当符合规定的条件且补缴价款。

补缴价款方面,大意只需按购买时的价格缴纳20%多一点的费用,就可取得完整产权。总费用约为商品住宅的72%左右,就可享受和商品住宅一样的入市流动权益。如果算上通胀因素,补缴的费用将更具性价比!

按一兵的理解,《(征求意见稿)》中所指的安居型商品房,即是可售性保障性住房,不仅包括华发新城华苑、天健和瑞府这样的人才房,也包括汉京山樾湾花园这样的安居房,当然还必须包括2023年12月集中开工的首批共13个配售型保障性住房项目。

一兵还有一个疑问,保障性住房本应是内部流转的,但目前在安居型商品房和人才房方面开了公开流转的口子,是不是脱离了保障性住房的内涵?

在新的配保房定义下,去年年中曾经定义为内部流转的共有产权住房,或将不复存在。最近就有之前规划了共有产区住房的楼盘,因为共有产权住房将被安居房替代,购买了商品住宅的业主已经发出强烈诉求。

保障性住房体系进入阶段性战国时代,纷乱的局势如何尽快厘清,现在无从得知。

但可以确定一定以及肯定的是,《(征求意见稿)》若按此版本执行,必然开启安居房与商品房价格的双向奔赴之旅,商品住宅市场忍不了!

安居和人才房能忍得住吗?

保障性住房作为“三大工程”之首,如何推进,不杀敌自损,方显国家战略之要义!

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深晚一

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