在流通性面前，价格涨跌根本不值一提。毕竟，无法变现的资产就是伪资产。

而南京一批小区，价格虽然是真降了，但卖也是卖疯了！其中，最狠的就是金陵湾和王府园，3年房价缩水2.3万/㎡，但伴随着降价的，是爆发式的成交……

今天，我们统计了近90天南京成交量TOP 10小区，其中，月牙湖的紫杨佳园一直霸榜，价格到位后疯狂成交；鼓楼一代神盘恒盛金陵湾，近3个月成交35套；江宁的万科金域蓝湾近3个月成交34套，价格稳在3.6万+。

正所谓，撇开挂牌量说成交量都是耍流氓。紫杨佳园挂牌量比恒盛金陵湾少一半，成交量却差不多，紫杨佳园确实有点东西。

紫杨佳园

这是一个很神奇的小区，在很长一段时间内，只要统计90天成交TOP榜单，就几乎都有ta，而且排名都很靠前。

在近期的成交情况中可以看到，小区的成交单价基本在1.4-1.7万/㎡之间。

如果我们把时间轴拉长，能够明显看到，小区是名副其实的“以价换量”。

成交均价方面，自2021年23778.9元/㎡到顶后，年年下跌，现在成交均价约15680.5元/㎡，3年已缩水超8000元/㎡。

而成交量却截然相反，自2022年开始爆发式增长，增速明显高于2018-2021的楼市红利期。说白了，现在的价格也没啥水分了，关键有人接盘，人还不少，就是最稳固的底部。

紫杨佳园位于秦淮区月牙湖，是个6000多户的大盘，建于2013-2019年，房龄不算太老，关键是配有电梯，解决了很多人的关键痛点，也是跟其他老小区相区分的明显一点。

小区外立面保养得不错，没有通常老破小常见的斑驳脱落等迹象。

小区内的生活设施齐全，车辆有序地停放在道路两边。小区整体环境还算不错，充满了浓浓的烟火气。

王府园

王府园，虽然排名没进前三，但其挂牌量比第三名的万科金域蓝湾少了100多套，但成交量只比后者少一套，流通性很强。

成交均价方面，小区卖到最高价的时候是2021年，彼时的成交均价约6.55万/㎡，现在则跌到了4.23万/㎡，3年时间下降了约2.3万/㎡。

不过，也就是房价开降的那一年开始，成交量激增，从一年56套变为现在的一年100多套。尽管如今的学区房光景已经不如从前火爆，但只要价格到位，流通性依然很强。

王府园位于秦淮区慧园街与锦绣坊交汇处，与夫子庙地铁站直线距离约400米，地处主城，地理位置优越。

据悉，王府园小学学区是慧园街小学，后期可直升钟英中学。

小区是20世纪90年代左右建成的，之前已经出新过。小区一大亮点在于有一整条商业街，满足生活需求。

小区里面有个小广场，旁边就是社区医院，生活便利。

恒盛金陵湾

恒盛金陵湾一直是南京神盘的代表，既有河西的地段，又有学区资源的加持，简直是很多人的白月光。

但自2021年创下8.8万/㎡的最高价记录之后，价格已经在近一年盘旋到4万+。

综合来看，成交均价方面，2021年是7万/㎡、2022年是6.2万/㎡、2023年是5.8万/㎡，2024年是4.7万/㎡，几乎是每年缩水大几千一平，3年缩水2.3万/㎡。

不过，和下落的房价相反，成交量实打实迎来了疯狂时代。这种成交量的激增，就从2021年开始了，都快涨成一条向上的直线了。

恒盛金陵湾，位于河西北板块，是河西龙江时代的早期豪宅代表，为树人双学区房。

小区分南北区，多为超高层设计，部分可观江景，下楼就是滨江步道，生态环境较好；同时，金陵湾离在建的9号线三汊河站约400米，与4号线龙江站1.6公里；小区自配约3万方商业，周边还有新城市广场、江苏省妇幼保健院、南京医科大学附属医院等，配套齐全。

小区的优势很明显：河西的顶尖城市资源+优质教育资源，非常适合既有学区需求，又注重居住舒适的人。

万科金域蓝湾

2021年底，万科金域蓝湾业主曾对比4万+/㎡的翠屏诚园，喊涨6万/㎡。虽然之后的挂牌价并未达到这个价格，不过确实有不少逼近5万/㎡，甚至超过5万/㎡。

不过，小区成交价并没有太大的涨幅，依然稳定在4万/㎡左右。到2023年，小区房价明显下调，很少有出现4万+/㎡的房源，年底已经跌破了3万/㎡。

抛开个别特殊房源，今年以来，小区成交价基本在2.6-3.1万/㎡，相比起当初4万+/㎡的房价，如今入手，简直香拥了。

更何况万科金域蓝湾的地段不错，小区位于江宁九龙湖，东临秦淮河，北临牛首山河，南望方山，周围自然资源丰厚。

项目定位为稀缺高品质社区，舒适景观豪宅，容积率2.0。

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