全南京的房子都要注意！南京又一轮产品更迭开始了，大批房子都将因此受到巨大冲击，将来机会也不大了……

确定了！

江宁别墅要来了

这几天，南京又一块地确定降容积率了，就在江宁方山。

这块地在中海观山樾西侧，同时靠近开市客，周围还有远洋万和方山望、中海方山印、山和宸园、五矿澜悦溪山。

原来这幅地块容积率2.1，现在修改为1.05，高度也从原来的≤60米降为≤24米（局部可突破至35米）。

也就是说，原来这块地，只能做个小高+洋房，现在可以搞叠墅了，就像燕子矶的高科江悦堂（容积率1.06）一样，搞个4-5F的叠墅，面积、价格都能提一提，再加上做四代宅，得房率什么的也会有很大的提高，整个片区的居住品质也会有一个质的升级。

之前这块地也曝出过消息，当时是公众意见征询，现在批后公示了，手续流程都在走了，说明这块地可能已经找好买家，各方面可能也谈妥了，估计也快上了。

容积率通通降到1字头！

大批宅地改规

之前是把容积率降到2出头，现在很多地块的容积率连2都没有了，直接1字头。

1、老山旁别墅要来了，容积率只有1.2、1.05

前不久，老山旁一批地块集体改规，除了一些非宅地，宅地从原来的3幅变4幅。

关键是，4幅宅地的容积率有2幅低至1.2，还有2幅降到1.05，分别限高18米、12米，老山旁+低容积率+较大体量的地块群，未来基本锁定别墅类产品。

2、南站容积率大降！容积率1.1、1.8

还有南站片区，旭辉铂樾秦淮东侧的宅地，容积率由≤3.0调整为≤1.8，建筑密度由≤22%调整为≤25%，控制高度由≤100m 调整为≤80m，绿地率由≥35%调整为≥30%。

相比此前3.0的容积率，可以说是大降。

可能有人会觉得，1.8的容积率也不算低啊。可是这是南站，是南京强二线板块，这块地周围的容积率通通都是2以上，甚至高的是3字头：隔壁旭辉铂悦秦淮容积率2.8、嘉华嘉宏峰容积率3.2、禧樾府容积率3、万科星耀都会花园B区容积率2.57。

当然，这也不是南站最低容积率的宅地。

今年8月，南站一幅商住混合用地变更为二类居住用地，容积率1.1，高度由≤60米调整为≤24米，绿地率由≥25%调整为≥30%。

1.1的容积率，都可以做联排了。总之，南站的低密度时代可能就要来了，明年可以期待一下。

3、人居森林拿出低密地块，容积率1.5

还有人居森林的G41，一开始是流拍了，后来被金基拿了又退地了，现在又修修整整重新出发了。

在2022年的第一批次土拍中，人居森林拿出了G06地块，无奈最终以流拍落幕。在第二批次集中供地中，板块拿出了G41地块，这块地也就是之前的G06，二度上市被金基拿下，楼面地价20550元/㎡。

后来这块地一直没动静，直到今年才确认，该地块已退地。

其实也可以理解，G41出让的时候，市场已经转冷了，这两年也没有真正的回暖迹象，而2万/㎡的地价意味着房价要卖4万/㎡，卖不上4万/㎡也得卖3万+/㎡。

但现在难就难在，前期高价拿的地，现在房价都比地价还低了，就像天萃，地价2.5万/㎡，房价2.4万/㎡。现在谁家房企也经不起这样造了，裁人都来不及，还试错呢……

现在，G41地块容积率由≤2.8调整为≤1.5，建筑密度由≤22%调整为≤25%，建筑高度由≤80m调整为≤60m，绿地率由≥35%调整为≥30%，其他指标不变。

容积率1.5能打造什么产品，大概率是小高层+洋房的配置。不过，现在南京很多热门板块容积率都降到1字头了，人居森林1.5的容积率，可能还要再降降才有优势。

4、南部新城最低密地块要来了，容积率仅1.2

还有南部新城，即将推出一块低密宅地，容积率仅1.2，可能是区域内首个纯洋房社区，预计打造143、175、195、210㎡四种户型，通过下沉庭院、首层架空、集中式绿地等多种方式提升小区的品质感。

据说，户型配比也都想好了，外围4栋楼搞143㎡，两侧4栋楼175㎡，中间四栋楼210㎡，一层一户。而北侧中心位置，配置的是195㎡户型。143没啥问题，唯一的问题就是要不要降到140㎡，这样还能享受一波契税福利，另外还有200㎡左右的面积段，总价一千多万，是不是就买南部新城，不会买河西？

当然，一分价钱一分货，这块地的地价注定也不会低。

容积率1.05、1.01……

一批别墅可能明年就要上市

哪怕从南京既有土储来看，很多板块已经囤了一波低密度地块，关键还是热门板块，容积率通通1字头，是对区域人居价值的提升，也是对周围改善住宅的一次暴击。

鼓楼滨江G51地块，紧邻金基皓樾府、江望润府，容积率仅1.05，最终被绿城2轮竞价拿下，成交楼面价20165元/㎡，成交总价7.91亿元。

之前金基皓樾、江望润府的热销已说明问题：这个区域不怕没人买，就怕没好产品。而绿城也一直擅长做这种低密项目，我们可以期待一下。

江心洲G50地块是江心洲史上最低密宅地，容积率仅1.05，紧邻贤坤花园，成交楼面价30700元/㎡，成交总价6.72亿元，由中堃、南京智慧绿岛开发建设有限公司联合开发。

现在江心洲跟中堃已经基本锁死了，中堃很喜欢江心洲很懂江心洲，而江心洲也需要中堃这样的房企用心盖房子。而这幅容积率1.05的地块，比保利二十四院的1.1还要低，将来搞联排应该没跑了。

奥体建设河西南G11，容积率仅1.01，这也是河西目前密度最低的地块。

这块地其实由两个地块组成，中间被一条芙蕖路隔开，按照这个容积率，未来可以搞个高低配，一半搞联排别墅，另一半搞洋房。

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当楼市疯狂时，地价高，土地价值也高，一块地皮可以盖20多层甚至30多层的超高层住宅。当市场回归理性，地价不再那么高企，房子也就没必要盖那么密集了，小高层、洋房、叠墅、联排……将来都会一一上市。唯一的问题，在这些新产品的周围，那些旧小区，老设计，机会不大了。

当然，不仅是降容积率，现在四代宅的风靡也很能说明问题。

房子的得房率、居住舒适度等维度大大提升，这一现象跟汽车行业的“降价增配”异曲同工，也是另一种维稳。

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