一个残酷的现实，接下来但凡没领销许的，随你新盘老盘，恐怕不改四代宅不行了……

最近，南京又一个改四代宅的老盘出现了，还是拿地12年的骨灰级老盘——金浦御龙湾。

这个楼盘一直都是摆烂派，啥也不干，就能坐地起价，爱买不买反正我慢慢卖。现在它也熬不住了，爆改成四代宅。

这说明什么？

不改真不行了，产品更新换代太快了，一批新产品涌出，就意味着一批老产品要被淘汰，房子的淘汰方式，可能就是降价求接盘。

而改四代宅的根本，就是提高得房率，说白了，一样的钱，给你更多的面积，加量不加价，那么以前的老房子呢？以前得房率不高的房子呢？只能倒逼这些房子强行降价。可以说，设计过时、产品过时的房子，路已经被这批四代宅堵死了！

根据最新公示，城北老盘金浦御龙湾，已经报规，要改四代宅。这批四代宅就是I区的6、8、9、10号楼，将在南侧加一个露台。

为什么不是整个I区都改，因为这个组团其他几栋明年都要交付了。这个时间点上改，也是被逼得不改不行了。

室内的话，主要就是原来的阳台变室内，露台变阳台，也就是平白无故送你几个平方，得房率会比之前高很多。

改之前是这样：

改之后是这样：

外立面也是更有立体感。

但有一点不能不说，露台这个东西对于很多小高、洋房来说，确实是加分项。但对于金浦御龙湾这种30层左右的超高层来说，可能实用性一般。如果住低楼层还好说，但凡20层以上，这个露台可能除了晒衣服，多余的时间也不想呆着，本质上也没有起到露台真正的作用，而是一个偷面积的新方法而已。

就像南站的九都荟，部分楼层其实是带露台的，而且这个露台当初是加钱才能有的，但看看那些高层的住户，露台是真没用上。花钱买的都没用上，免费的还能咋滴。

最终，金浦御龙湾爆改四代宅，能否逆天改命，恐怕还很难说。毕竟除了加了露台、高了得房率，项目本身户型设计、硬件设施的过时、老旧是无法改变的。

在此之前，金浦御龙湾其实一直很躺平，只涨价，不管其他。

2020年前，金浦御龙湾一直卖的不温不火，毛坯均价稳定在2.6万/㎡。直到2020年1月20日，金浦御龙湾的价格涨到2.7万/㎡，加上当时“倒挂1万/㎡”的加持，项目次次“日光”，一房难求。

眼看市场好，卖得快，金浦御龙湾又乘胜追击，在2022年涨价近5000元/㎡，也就是毛坯3.1万/㎡，瞬间从“日光盘”掉到“滞销盘”。

不止是金浦御龙湾，前不久璀璨云著也爆改四代宅，并且有消息传出可能要涨价。而江北刚领销许的四代宅央璟颂，折后均价也就2.6万/㎡，很多人也感受到，现在四代宅已沉淀到刚改化、刚需化，趋势非常明显。

接下来的市场走向也比较清楚了：

1、现在的楼市仍然处于买家市场，为了卖房，能卷的全都在卷。照这样发展下去，全城四代宅只是时间问题……除非四代宅也退出历史舞台。

2、卷到最后，刚需盘卷得房率，豪宅卷物业。建设一定是向服务去转变的。

3、现在的四代宅，得房率高，就是“加量不加价”，维持房价的稳定。毕竟原来300万可能只够买个套内70平的，现在一样的价格，能买套内80甚至90平的。那么以前70平套内的房子呢？走向已经很明白了。

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