从今年十月开始，楼市有一定的回暖，基本体现在成交量上。

十月开始，新房和二手房在成交量上升有多方面原因：

从十月的政策端出台了利好楼市的新政，在金融端也有一定的支持。

无论是开发商还是二手房的房东，在市场回暖的时候，确实愿意在一定程度上降价。

低迷了近三年的楼市，对于曾经长期观望，但有实际需求的群体来说，看到低价房源时也会实地妥协。

（本文从第三方视角客观分析，仅阐述个人观点，原创不易，不喜勿喷。）

前言

图片来源于置业顾问

从11月的网签数据来看，建发紫宸以74套房源领跑五城区＋闽侯楼市，套均1731万。

因为是豪宅市场，除了地段好外，还有温泉资源，加之建发的品牌影响力，侧面反应了福州不缺乏购买力。

第二名为榕发揽湖郡，网签了73套，均价为26531元每平米，第三名为国贸建发保利悦湖，第四名为芝兰月华，网签50套，均价43459元每平米。

数据可以看出现在市场上，从高端改善盘到普通刚需盘，都同时回暖。

福州主力房源还是刚需盘居多，而从真实成交数据上能看出，大部分楼盘都选择了以价换量。

作为刚需群体，他们对价格还是非常敏感的，相信前后也观察了很长时间，在看到房企降价后才有出手的意愿。

下面聊几个不同板块的真实购房案例，考虑到隐私性，只能说大概的价格和楼层。

（如果你们想看单盘具体分析的话可以看此前实地踩盘的文章，这里篇幅有限，只能介绍重点）

PART 1

图片来源于中介

东区成交案例参考：榕发揽湖郡，低楼层，89平米户型，总价约225万左右。

位于东区的揽湖郡，从户型分布上看，其77和89平米的户型也算是刚需盘。

因为东区现在可售房源不多了，尤其是晋安湖周边的，成交客户对比过远山拾里，左海星悦颂等楼盘。

曾经的东区库存量较大，但现在东区的库存正在慢慢消化，而做89平米左右的户型并不多。

远山拾里89平米的户型会更好一点，洋房产品能做四房，但是周边的城市界面会略差一点。

星悦颂89平米可做三房两卫，该面积段有南北对流的户型，也有北向无采光的户型。

对比之下，89平米的揽湖郡只有南北不对流的户型，处于劣势；

二者之间价格比较接近，且都是属于市属国企开发，相信未来的品质也比较接近；

揽湖郡临近地铁4号线，星悦颂临近地铁2号线，前者会略好一点。

揽湖郡主要的优势还是临近晋安湖，这个户型看不了湖，但距离很近。

二者之间价格相似，且区位有点雷同，更多的是看购房者的出发点：

如果是老福州人的话，可能更认可五里亭片区的星悦颂，因为离主城区更近。

对于新福州人来说，晋安湖周边的城市界面可能会更有吸引力。

PART 2

图片来源于中介

城南成交案例参考：首开国仕府，低楼层，117平米户型，总价在135万左右。

该楼盘为首开在2016年土拍竞得，楼面价超过1.9万，本以为能制霸城南，如今从去化效果上看还是交了学费。

国仕府想做城南的改善市场，奈何接受度不高，面积越大单价越低，155平米的户型，正常楼层1.5万都能买到，特价房中很多是1.4万出头的单价。

这种地段的大平层接受度肯定不会高，刚需够不着总价，改善看不上地段。

这里155和185平米的大平层还是得等有缘人。

当然，从成交单价上能看出该房源为特殊楼层，且开发商还是给予很大的优惠力度。

117平米的户型，现在可选楼层并不多了，现在是看买卖双方谁更愿意妥协了。

国仕府临近地铁4号线，为外部的主要配套；

但是周边安置房螺洲新城中主要是高层产品居多，周边的城市界面略微逊色。

但是小区内部还是能看到改善型楼盘的模样：

小区园林景观做得比较有特色，那个时候拿地的房企能做出这种融入中式元素的园林景观比较难得。

温泉入户也是一个重要卖点吧，因为在这个时间点，想象一下未来能在家里泡温泉是挺享受的。

该楼盘独梯独户且得房率较高，比如117平米的房源，能大致相当于其他楼盘130平米的房源。

整体来说，小区品质不错，是城南板块中较为高端的社区，只是地段和户型的搭配有点尴尬。

PART 3

图片来源于中介

高新区成交案例参考：国贸江屿原，低楼层，79平米＋车位，总价小90多万。

作为非地缘客户，在极为刚需的板块中，一般会比较高新区，五四北泉头片区和城南板块。

该客户看过多个楼盘，最后在泉头片区中一个较有品质的楼盘和国贸江屿原中做选择。

客户和销售老王是朋友，为其分析后选择了国贸江屿原。

可能他只是作为过渡性居住，等未来条件更好的情况下会置换。

老王事后还问很多同事，他这么帮朋友决定是不是够仗义了。

理论上说，他帮朋友做出的选择没有错吧。

高新区主要优势是那个板块确实有产业支撑，离主城区也不算远，最大的缺陷是户口属于闽侯。

但是这个板块有产业支撑，居住人口较多，如果楼市处于下行空间的时候，愿意降价的话也会有人接盘。

国贸现在交付的原系来看，至少说还是能对得起购房者。

国贸在高新区的学原系列已经是现房了，品质上说可能会接近于普通的首改楼盘。

不过，如果有小孩还未入学的话，对于是否在高新区购房还是要慎重考虑。

小结

图片来源于网络

成交上看，目前确实是改善和刚需产品都有较好的成交量，是不是意味着未来房价会上涨。

现在是因为利好楼市的新政不断加码，以及相对应的金融政策，能在一定程度上刺激市场。

但是现在市场上的库存偏大，尤其是刚需板块，这是一个不争的事实，目前还是属于买方市场。

那么，现在对于已经看好的刚需盘，是否值得入手，最终还是取决于价格。

如果开发商有诚意大幅度降价，那还是有考虑的理由。

这就是为什么本期成交房源分析会带上价格的原因。

还有一点值得注意，成交的两个外围刚需盘，有一个共同点，都是现房，且是低楼层房源。

给那些对价格很敏感的刚需一个提示，如果对于楼层没有太大要求的话，遇到高库存房源时，大概率能等到现房。

总之，外围的刚需盘，只要价格还没到自己的预期，还可以让子弹再飞一会。