文|市场速评 潘永堂

在全国房企都在“以价换量”背景下

成都一家头部民营房企竟逆势发布公告：

旗下所有在售住宅，涨价2%！

9月20日，嘉禾兴地产发布公告称，综合考虑当前成都房地产市场动态及开发建设成本等因素，经集团公司董事会研究决定，自10月1日起，对目前集团旗下“嘉禾华府”“嘉禾滨湖颂”“金沙壹品”“鑫宸壹品”“嘉禾宸府”等所有在售项目房源单价上调2%！

应该说， 嘉禾兴这一涨价宣告很“新鲜”，很“非主流”，也很提振地产人“信心”。

据了解，这家成都地产的后起之秀，本身是一家以金融、建筑、城市运营、房地产开发为主导的综合性企业，公司立足本土，深耕成都主城区及二三圈层，布局全川市场，目前已开发十余优质地产项目。

9月，“金九”没来，但好消息却来了不少。

眼下楼市普遍低迷，尤其7月、8月、9月销售下滑的厉害。但就在这半个月，楼市“点状”的好消息越来越多。

其一，大幅度降低存量房贷利率的小作文，让地产股暴涨，这是妥妥的为老百姓降月供压力，也是部分释放居民消费力。

其二、靴子落地，9月19日美联储宣布首次降息，而且一出手就是50个BP。

对比中国每次都是10个，20个BP，而美联储这次降息不是一次两次，而是一个降息周期的开启。

这意味着中国货币政策“可以下调”的理论空间增大了，中国LPR有大幅下降的空间了，而这个下降时间，只是早晚的问题。

其三、同样是成都，同样是920日，房地产产业链上的经纪龙头企业贝壳，以溢价42%的代价，夺得成都新“地王”。

应该说，溢价率42%，这是贝壳对成都楼市的“高看”和“信心”折射。

此刻，同样是920年，成都民营巨头嘉禾兴此举宣告所有在售楼盘逆势涨价2%，这无疑给自己长脸的同时，也是给成都楼市长脸。

应该说，房价涨幅2%，幅度不大，但象征意义却很巨大。

楼市从2021年下滑到如今，核心一二线城市房价下滑30%到50%，房价这3年一直沿袭“跌跌不休”的下行曲线……以至于这次涨价哪怕只有2%，但也是一时激情千层浪，真正给当下低迷楼市一个滚烫的“信心”！

虽然以上都是“点状”的好消息，但好在点状利好越来越多，即

“国际层面的美联储降息利好、国内930高概率的利好救市、产业链选手贝壳高溢价强势入场再拿地，嘉禾兴房价宣告涨价2%、以及最近出传闻北上广深取消限购的小作文”……

当越来越多的“点状”利好爆出时，楼市不说全国转变，至少部分城市、部分房企开始结构性好转还是有可能的。

嘉禾兴涨价2%，这很“非主流”。

一则眼下新房普遍卖不动，全国房企8月平均去化率降至30%低点，眼下很多项目降价都未必“能走量”，更何况涨价？

二则即使是央国企也不敢轻易涨价，而且都在普遍降价快跑，但嘉禾兴一家成都区域型民营房企为何敢涨价？

那么为何此刻嘉禾兴发公告要涨价2%？

老潘分析下来，大概有3大理由。

理由一：成都房地产市场“有好的底子和市场基本面”支撑。

的确，在全国走低的楼市大背景下，成都楼市应该来说走出了独立行情，相对引领全国，这个大背景，应该给与嘉禾兴涨价的第一个支撑。

首先，据克而瑞四川数据，24年上半年，成都住宅成交面积610万平方米，在重点城市中居首，超出第二名西安60%，也远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。

与此同时，成都高端市场同样表现亮眼。在克而瑞统计的2024年上半年全国千万级房源成交前十的城市中，成都作为西部唯一代表入选。

其次，成都楼市整体库存还是相对合理，仅仅13.4个月。

尤其在众多中心城市库存达到2年甚至3年格局下，截止2024年5月，成都房地产住宅库存量1661万平米，库存产品的去化周期为13.4个月，这表明成都楼市整体市场处于稳定期。对比隔壁的重庆，整个库存去化周期在23个月，几乎是2年时间。

对比之下，成都楼市供需关系还是相对良性的，库存仅仅1年时间！

其三，成都城市基本面不错，尤其城市外来人口的持续大量流入，对住房的需求量很大。

比如2010年至2020年，成都新增581900万居民，增长速度在国内排名第3。而2023年，成都仍然有13.5万个新增人口。

显然，整个城市看，成都楼市基本面还是相对不错的。

理由二 基于利润诉求、成本升高倒逼去“涨价”。

这个成本应该涉及土地成本和建筑成本。

首先，土地价格上涨带来土地成本的总量上涨，导致嘉禾兴上调房价以平衡土地成本。

事实上，作为一家民营房企，成都嘉禾兴竟然在23年，24年逆势成为拿地黑马。

例如，2023 年该公司耗资约 30.88 亿元在温江永宁、双流怡心湖、青羊非遗等区域拿了 4 块地，整个拿地面积位列成都第四，民营第一；

2024年又摘得郫都、双流、新都共计 4 块优质地块，据说又是成都2024年1~7月民营拿地的第一名。

随着过去2年集中的进取式拿地，随着土地价格上涨，这可能促使公司上调房价以平衡成本。

其次，建筑材料和人工成本增加：

近年来，建筑材料价格波动较大，人工成本也不断上升。这些成本的增加会直接影响到房地产项目的开发成本，为保证项目的利润空间，不排除嘉禾兴可能选择提高房价。

对此，同行人士也表示：“更高的建设与开发成本迫使嘉禾兴不得不提高售价，以维持利润的稳定性。”

事实上，在记者致电“嘉禾滨湖颂”营销中心后，对方表示“公司项目之前一直是在以成本价销售”，显然这一次2%涨价，搏得就是“利润”。

事实上，作为一家成都本土民营房企，嘉禾兴在很多项目上坚持完全以自有资金开发项目，坚持“不融资、不贷款”，这有点特立独行的傲娇，这某种程度上也说明，嘉禾兴没有借助“财务杠杆”去快速做大规模，这一方面说明嘉禾兴自身资金充沛，也不愿意在楼市非常周期下承接潜在财务风险。另一方面也说明嘉禾兴虽然作为成都地产圈后起之秀，虽然拿地凶猛，但企业关乎规模与利润诉求，嘉禾兴更多关注的还是“利润”。因为关注规模就不是这个玩法了。

理由三：涨价2%的信号意义、信心意义、逼定意义巨大

一则嘉禾兴所有成都在售楼盘单价都在1到2万的区间为主，所以即使上涨2%，其实也就280元\平米到600元\平米左右。

比如目前在售的“嘉禾华府”、“嘉禾滨湖颂”、“金沙壹品”、“鑫宸壹品”、“嘉禾宸府”的参考均价分别为1.4万元/平方米、2.3万元/平方米、3.25万元/平方米、2.7万元/平方米、1.5万元/平方米。

但核心在于2%的涨价的信号意义、品牌意义、信心意义、逼定意义更有价值。

其一、通过独一无二的差异化“涨价”，有一种涨价“事件营销”的传播性，这让嘉禾兴在成都在全国地产圈先声夺人，形成巨大的品牌曝光，提升了企业的品牌形象和知名度。

事实上，涨价2%，不是嘉禾兴事件，而应理解为成都楼市信心的一个反馈，理解为中国楼市“结构化分化、局部相对企稳”的一个信号。

基于此，这两年全国一些中字头和全国媒体都在报道“涨价2%”这一事件。

其二、在消费者心中，“买账不涨跌”是一个很鲜明的消费决策规律，这种涨价一方面形成了很好的逼定效应，即10月1日涨价这意味着9月20日到10月1日这10年可以对未下定的高意向客户形成最后的“逼定”。

仅仅10天倒计时，嘉禾兴通过发布涨价公告，可以营造一种房源紧俏、房价上涨的氛围，促使潜在客户尽快下单，从而提高项目的销售速度和转化率。

其三，涨价2%，也代表了嘉禾兴对自身产品品质和价值底座的认可，否则没有价值支撑的销售涨价，无疑是自断销路。

这种正大光明的逆势涨价，让消费者认为高价格与高品质是关联的，嘉禾兴此刻适当提高售价，可以吸引更多追求品质的购房者。

当然，值得一提的是，成都嘉禾兴在中秋就推出了较大力度的购房优惠，有业内人士表示——嘉禾兴现在的涨价可能只是调整优惠，恢复原价，并非真正意义上的“涨价”。

但此刻“涨价2%”，的确有营销事件营销的嫌疑！

但无论如何，能抓得老鼠的猫就是好猫，此刻，无论是优惠收回，还是直接涨价，关键嘉禾兴有这个“底气和信心”，这本身就是对成都楼市、对嘉禾兴产品、对自身品牌口碑的“自信”。

应该说，中国楼市下滑3年，好久没感受到这种“自信”了！

所以尽管2024年全国楼市仍然还在调整之中，但不影响局部城市、部分房企开始止损企稳。