老潘说

当下，房地产的调整只是在“半路”，还没见底！

产能过剩，是行业最大的难题；

房价跌跌不休，是社会最大的金融风险；

收入下行就业严峻需求收缩，则是行业最大的瓶颈和内伤。

这也意味着，这一轮调整出清必是一场持久战！

尤其上一轮去库存要了3、4年，而这一轮去库存时代背景完全不一样了，对比看，这一轮去库存必然需要更长时间和代价。

另一方面，当下中国房地产也让大众茫然，主要表现为市场的走向，房价的走向，行业的走向让大家迷糊。

一方面市场依旧在跌跌不休，另一方面政府救市绵绵不绝，效果说没有但也有，说有又没大好转……到底“政策救市目标线在哪个刻度？政策和市场两只手究竟谁的力量大”？ 大众不清楚！

最近来自广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉给出了一个综合研判，比较高屋建瓴且又逻辑严密。即眼下房地产救市和调控整体遵循了“出清为主策，托底为缓冲”的原则。

即房地产市场要坚定去产能，去库存，整个行业企业产业链都将深度调整，最终切换到新模式中去。而在这个过程中，政策不会大放松，大放水，不会爆发式拉升，而只是会在去产能过程市场急剧下跌时进行“托底型救市”，目的在于做好风险缓冲和短期护盘，这一点用亿翰陈啸天的说法就是“托而不举”。所以出清是大方向，是主策；而托底，是护盘、是缓冲，是防范出清过程中的过猛硬着陆。

总结下来，就是当下房地产的底层逻辑：出清为主、托底为辅！

01 国家一边出清、一边托底

国家队收购在售新房，做保障房！

这本是一个“好政策”，上利“防风险”，中利去库存，下利“保民生”。

但各地信息显示，无法推下去。

很简单，算不过帐来！

保障房的价格为市场价的5折左右，考虑到管理成本、保本微利，实际收购价格更低。

明眼人都知道，这帐，确实算不过来！

那么，为何还要推出这项政策呢？

简单说，就是要通过“预期管理”来托底！

因为，长期“政策市”惯性下，各界对于政府救市有巨大的预期或惯性，但凡有国家或地方的纾困政策，都会被解读为“救市”，从而带来政策驱动型的交易，这对短期市场活跃有相当大的影响，也就平滑了地产下滑的速率。

具体逻辑是，房地产过剩时代，首要是出清巨大过剩产能。

但出清的过程，引起的阵痛太大了。

这个阵痛，一方面是房地产产能去化，带来的上下游阵痛（家具，装修，建筑钢铁水泥等都跟着挨饿）。但更重要的是，2012年以来的金融自由化，对地产泡沫的助推，使得地方（含城投和国企）、金融机构和居民等全社会从加杠杆到“去杠杆”，阵痛太大了。但是巨大的过剩产能，又不得不出清。

所以，国家一边出清、一边托底！

2022年以来的2年半，是“产能出清”与“救市不断”并行的2年半！

楼市前端的拿地、开工下跌了60%，而后端销售也下跌了50%，其实反过来说，这也是去产能的过程。

这2年半，也是政策纾困最密集的时期。

中原地产研究院数据显示，2023年全年房地产政策优化调整累计高达1008次，在2022年历史首次突破1000次后，连续2年维持高位。

02 国家7万亿救市，出不出？

大家看重要会议对房地产的表态，就明白了这一点！

今年4月份的政治局会议，对房地产有一个全新的表态，就是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。——这与之前重要会议有关“供求关系发生重大变化”、“保交楼、保民生、保稳定”、“积极稳妥化解房地产风险”、“三大工程”等表述，有较大的基调区别。

这么具体的表述有一个重要的隐含，就是当前严峻楼市形势，需要新的托底措施来对冲。即不得不重视巨大的一二手库存所引致的预期悲观、销售下行以及不动产价格阴跌，风险无序扩散。

去年底以来风险加剧，如某稳健房企暴雷传言，甚至延及部分国企。

在2022-2023年，商品房销售大幅度下跌后，形成了巨大的低基数效应（可谓砸出一个大坑），但今年上半年商品房市场继续下行，百城、百强销售额跌幅在30%-40%。照这么个跌法，没哪个房企能顶得住。

因此，本打算与旧模式划清界限的保障房，不得不调整。

该政策甫一祭出，市场上“小作文”又多了起来，诸如“新一轮去库存又来了”、“数万亿资金的国家队进场了”等等振奋人心的消息不断。研究机构计算出，要让市场库存周期恢复到合理水平（比如18个月），收购存量在售新房/二手房需要花费至少得7万亿左右的资金。

规模是比较大，但如果国家队进场，那就不算大！对比上一轮去棚改时期，2014-2020年，PSL投放了2.6万亿，专项债投放了1.4万亿，撬动商业信贷2.3万亿。不仅去化了库存，还带来了史无前例的、全国大范围的房地产热潮。

在“政策市”的惯性下、媒体的造势下，各种托底、救市的传闻，导致的结果，就是躺平和摆烂的思维横行，有样学样、相互传染。

为啥在2022年“保交楼”之后，5.17又要部署“保交房”？因为，商品房销售下滑，开发商没钱交付了，而责任人正在悠闲地等待政府救助。

如果是数万亿的国家队资金进场，不仅助长了道德风险，纵容了恶人，而且让防范风险的局面、经济转型的局面更艰难，甚至积重难返。

当下地产问题

既要看地产本身，即产能过剩、泡沫风险；

又要看地产之外，地产“大而不倒”、“容忍不了下跌”形成的隐性担保预期，叠加地方官员“任期制”的短视格局，地产无序繁荣被地方政府、金融机构、投资者集体套利，导致的系统性风险。

而这种风险，最终则由国家来承担！

尤其全局看，在严峻国际环境下（比如脱钩断链），在国内内需疲弱、统一大市场还未形成的情况下，这种地产系统性风险已形成了“倒逼”。更重要的是，房地产经过几轮刺激，比如上一轮棚改去库存、债务置换、地方国企城投的资产里，有多少无效的投资和项目，有多少大白象工程，敢不敢在会计上update一下。这意味着，上一轮棚改和去库存的地产妥协空间没有了。

而且眼下背景不一样了。虽然涨价能去库存，但现在巨大的存量体量，万亿体量资金也无法拉起来。

而对比上一轮去库存，政策带头振臂一呼（棚改、去库存等），千军万马跟进来了。现在，振臂一呼发现后面却没人跟，相反借机抛盘的却越来越多。

今昔，已不同往日。

某机构测算新房和二手房去库存周期降至18个月需要7.7万亿的资金

更关键的，房地产“拉起来”的后果更严重，即意味着资金流向低效部门，内需更加疲弱，产业升级更加倒退，金融部门的风险敞口更大。

当外部环境更不利的时候，巨大的产能和风险将拖垮整个经济体。

每一次货币政策宽松、财政救助，凡是寄托于项目拉动，地产也好、基建也好，红利分配都是不均匀的。扩张性的政策，财政也好、货币也好，最终必然会导致大量的钻空子行为，以及随之而来的收入差距（比如县城婆罗门）。

04 市场不是万能的

过去，中国要素市场发育程度较低，基本上还停留在行政准入阶段。当基础秩序不完善，快速的、单边的市场化，必然导致“坏的市场经济”。这也是诸如招投标市场，投融资市场，法务审计等咨询领域乱象丛生的根源。这就是为何，此次重要会议对于政府和市场的关系，从10年前的“市场配置资源的决定性作用”换成“必须更好发挥市场机制作用”。

这并不是对市场定位的下调，而是要认识到，政府也好、市场也好，只是资源配置的两只手。“市场的决定性作用”的表述，只适用于特定历史时期和发展阶段。

上一个重要会议的2013年，充斥着“市场万能论”。

面对问题，政商学三界都在讲，都是市场化不彻底的结果。

好了，这10多年来，市场化不可谓不彻底，金融都自由化了。但是，地产泡沫、收入差距、金融风险、脱实向虚等，哪一个与“彻底的市场化”没关系？

当把市场决定论的后半句（即“更好发挥政府的作用”）抛在脑后，当基础秩序本就不佳，结果一定是“坏的市场经济”。

关键是，市场化可能只是个幌子，套利才是目的！

过去10年，应该是对市场和政府关系的再认识。

因此，此次重要会议提出，“放得活”、“管得住”，表述平衡多了，目的也是用好“两只手”。回到存量收购，这一次特别强调，市场化、法制化、商业可持续。也就是，市场和政府两只手要平衡，政府要干预，市场要买单，避免道德风险。

如果为了地产稳定，始终在乎总量，不计成本收购存量，结果一定是坏的市场经济。

所以，眼下长痛不如短痛。

坚决去化过剩产能，坚定地用托底来缓冲，直至过渡到新模式！

就比如，三中全文对房地产的详细表述：

建立“租购并举”的住房制度

加大保障房建设和供给

满足多样化改善性需求

允许取消或调减住房限购政策

改革开发融资方式和商品房预售制度

由此，楼市演进的过程，便是旧式产能逐渐出清，价格阴跌。

对于存量处置思路很清晰，要么开发商自己开发/销售，要么就卖出去。如果自己不愿意开发，也卖不出去，最后要卖给国企/城投的话，一定是“地板价”。

不愿意以“地板价”出售，那就僵在那里。

这个过程，仍旧是产能出清、价格阴跌的过程。

以2021年最高峰的价格计算，市场价打8折是2022年的地板价，打6折2023年的地板价；2025年，这个地板价还要再打个折扣。这个过程可谓文火慢炖、半渡而击。

先知先觉者，跑了；

不识时务者，砸在手里了。

这样，也就避免了千军万马过独木桥形成的共振效应，在一边去产能、一边托底、一边打造新模式的“文火慢炖、半渡而击”的过程中，实现了新旧模式的转换，或软着陆。

大家想想，2022年以来的2年，调整非常激烈（有的人认为是硬着陆），但产业转型的效果是很好的。楼市也理性了，笔者亲身经历的例子，原来8万元的学区房，现在降至4万元，很多普通人能买得起了。

阵痛当然是有的，甚至可能要经历相当长的一段阵痛。但站更广阔的视角下，这种阵痛就合理了。

改革的收益&成本在代际间非常不公，中老年一辈，充分享受了发展红利（就业不愁，工作压力不大），还能享受到丰厚的退休金、到各地旅游度假，手上有房子，甚至几套房。

资产收入的差距，是当前代际不公的最大原因！

当下出现的内需疲弱、消费降级、生育率下降，拒绝内卷，躺平心态蔓延，崇尚即时消费（而不是大宗消费），都与“代际不公”有极大关系。而且，这种代际不公，正在通过板结的财富代际传递而固化。如此一来，经济转型、产业升级的内需市场、统一大市场就没有了。

这也是为何，数万亿救市的小作文，后面只出来3000亿的再贷款。