文|潘永堂

安全，是生死问题，

利润，是贫富问题。

性质不一样

万科中报，行业与媒体过度关注净利润亏损98.5亿这个事，这其实不是重点；全局看，万科关于“求安全、保刚兑、不躺平、积极自救”的做法才更值得关注。

万科虽然归母净利润亏损98.5亿，但大家更应看到在眼下极度低迷市场格局下，万科的诚意、决心与改变。比如

“销售稳在前三，回款率超100%、逆势融资612亿、大宗交易204亿，经营现金流二季度回正、半年偿债524亿、年内仅剩一笔20亿公开债且已安排好……”，

应该说，下行期上述顿号里每个内容做到都不容易。

整体看，万科2024年仅剩20亿公开债，等于说

今年，万科算是稳住了！

过去的半年

是万科惊心动魄的半年！

更是万科积极自救的半年！

对此，老潘总结为万科的10大自救术，看看过去半年，万科，积极做了什么？

自救术1 回款力“霸道”三箭齐发，万科上半年回款1370亿

二季度经营性现金流已经回正，这主要得益于几个方面的努力：

首先，销售端，万科上半年实现销售额1273亿，保持行业前三位置，而且万科回款比签约比例超过了100%；

第一， 资产端，积极推进大宗交易资产盘活。今年上半年回款超100亿。

第三，产业端：立足聚焦主业要求逐步退出非主业业务和投资，今年上半年收到一些回款

三项加起来，今年给公司带来回款已超1,370亿。

自救术2 现金力有信心二三四季度经营现金流为正现金流表从一张表变成“一套表”

现金为王，眼下万科全方位死磕“现金流管理”。

首先，万科表态：有信心在二、三、四季度经营性现金流连续为正。

事实上，在已过去二季度，万科就已经实现 42 亿正向经营性现金流。

怎么做到的？

这3年万科销售从高点的7000多亿下降到如今半年1200多亿，这也反向意味着万科的“交房高峰期”已过。

比如24年上半年整体交付量同比大降30%，下半年预计继续同比大降40%……交付量的大收缩，也意味着万科建房交房的工程款等经营支出也将随之大幅度下降。

同时，加上24年上半年新增拿地，新开工等业务规模的大幅度减少，所以对应经营支出也在大幅下降。

因此，从二季度看，万科经营现金流已经回正。

对此，虽然24上半年经营性现金净支出51.8亿，但万科管理层表示，万科有信心在三、四季度继续保持经营现金流为正。

其次，眼下活下去最大的依赖就是现金流。

基于此，万科认为以前粗放的现金流管理已经不够用了，万科2024年开始强调一套新做法——即要求现金流“精算”！

何为现金流精算？

即万科从“可用现金流”角度出发，分品类、分阶段，真正动态地精算现金流量表。

在这个过程中，万科会高度重视对现金流有重要影响的变量的紧密观察，比如市场价格波动、项目时间延长等。这样，万科现金流量表就从过去的“一张表”变成了“一套表”。

比如万科根据新项目开盘投资兑现要求，把项目的开工和推售计划细化到了楼栋单位，车位和持有经营物业按照实际能成交的价格和租金来测算经营指标，这样现金流会变得更真实。

实践之后，万科表示，有了这套现金流精算表，万科对业务指导的准确度和灵活性更强了！

自救术3 融资力融得比还得多，“增存量”双线并举，融资612亿

房企2024年都在做两件事：化债、保交楼。

万科保交楼很过硬，但“化债”有自己的特色。

即其他房企都在降有息负债，但万科2024年上半年有息负债总量却是上涨的。

通俗的说，万科上半年融到的钱比偿还的强要更多一些，即24上半年万科借了600多亿，而偿还债务是500多亿，这也意味着万科有息负债总量应该是增长的。

查阅官方年报可以看到，万科2023年末有息负债是3201亿，而2024年上半年，万科有息负债是3313亿。

短短半年间，万科有息债务净增“112亿”！

这对万科而言，其实是“做正确的事”。

一则眼下万科最关键的是“保刚兑、不爆雷”，这是头等大事。二则能够新增融资，也是“万科实力”的体现，这也是一个积极的信号。说明万科即使在眼下融资难行情下，依旧有充沛资产、有实力去新增融资。

眼下，在房地产下行寒冬期，万科“以价换量”只能让销量不过度下跌，但这依旧是不够的，如何快速构建新融资模式、打通大宗资产交易渠道，也是万科近今年“保现金流安全”之重要举措。

整体看，万科2024年1~6月融资力到底如何了？

万科CFO用了“很顺畅”三个字。

具体而言，万科24年融资算是“增存量”双线并举。

一方面是“存量线保稳定”，即继续保持畅通的融资渠道，争取银行端存量的稳定；另一方面是“增量线放量”。即万科积极推进银团贷款、经营性物业贷，获得增量现金流。

执行结果，还是“超预期的”。

其一、1~6月份万科完成再融资612亿，平均成本3.66%，是历史相对低位。

老潘看到最新万科披露，截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿。

其二、融资模式转型在稳步推进。即从信用融资过渡到立足项目融资的融资模式。

今年上半年，在经营物业贷方面，万科借助国家政策支持快速落地抢收了219亿，不含合并报表范围内的联合营公司也落地了150亿。

白名单方面也是“应报尽报”，这个虽然慢，但跟着政策走，总是有产出的。

积极推进银团融资。

5月份招行牵头的200亿银团落地，是近年来房地产行业占比较大的一笔融资。6月底7月初，交行也落地了一笔65亿元的固定资产融资包。

昨天万科又发公告，即9月4日，万科共获得平安银行、交通银行为牵头行的银团贷款共计114.8亿元。

其三，在公开债方面，万科整个下半年只有43亿，目前只剩下“20亿”在9月到底，对此万科已经做好资金安排。

显然从这一点讲，即使万科短债比低于1（0.91），但至少2024年，万科是稳了！

万科销售力保持了前三，而融资依旧“增存量并举”有效果，这也保证了一则经营性现金流为正，二则即使有息负债总量增长了，但胜在能够让万科以时间换空间。

更重要的是，通过经营物业贷等渠道，万科的债务周期也再拉长，实现了债务“后置”。

自救术4 利润力33年首亏，两大策略去修复后期利润

万科24年被忽略的是，销售保住了前三，营业收入行业第一，但净利润亏损98亿被投资者和媒体诟病太厉害，这毕竟是万科1991年上市33年以来“首亏”！

又或者大家能接受房企爆亏，但不能接受万科爆亏！

万科的情绪价值太大。

那么，具体怎么看？

其一，万科当下最重要的“保刚兑、防爆雷”，而不是“保利润”，毕竟爆雷是个分水岭，爆雷前后的房企，几乎就像生死两望的感觉，爆雷后房企迅速“兵败如山倒”。

而利润多少，或是短期亏损，这还死不了人，但爆雷是生死劫。

其二、不是万科亏，是全行业都在亏。

即使利润王中海也在下降，其他华润、龙湖更多也是靠第二曲线的“利润”补位，否则他们的地产板块利润也微薄，利润率也很低。

有统计发现，2021年的20强房企目前在24年半年报还能保持盈利的只剩下7家，即中海、保利，华润、招蛇、龙湖、绿城、新城！

事实上，房企普亏也是房地产过去3年的大时代现象。

即24年上半年结算的主要都是2021年及之前获取的项目。

当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈土地竞争中难免拿到“高价地”；而2022年后房地产整个行业销售跳水，“安全”与“保现金流”迅速成为第一要务。也因此，房企为全力销售回款，“以价换量”在所难免，最终利润“两害”双重叠加，亏损，就不意外了。

对此，巨亏的万科，今年上半年结算资源也是来自2022-2023年销售的项目以及2024年上半年销售的现房和准现房，对此，万科强调：利润下降是多因素叠加造成的

首先，随着市场变化，过去两年万科在某些区域采取以价换量策略，这对利润造成了损失。

比如今年上半年结算146个项目有100个在过去三年出现价格下降，这对权益利润影响较大。比如为加快去化“非核心资源”比如现房、车位、商办资源等，万科在价格和渠道策略上采取了积极主动的措施，这也影响了万科利润。

其次，2022年之前获取的项目地价较高，这批项目进入结算期后，对当期利润造成了影响。特别是2021年"双集中"时期获取的项目，地价偏高，加上产品定位与需求变化不匹配，销售期又恰逢市场下行，整体利润率受到较大影响。

从目前已收未结和未售资源来看，这批项目还会陆续交付，在未来1-2年内仍会影响万科的业绩，需要一定时间消化。

其三，大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提，也是利润亏损点。

亏损98亿之后万科是否还会下跌？

万科也只能“尽人力”。

其一，用22年后的新增投资去修复后期利润；其二，对存量资源提升效率在量价策略和费效比提升上进一步努力。特别是对仍在土地阶段的资源，万科将重视产品定位与资产价值的关系，在规划设计时充分挖掘潜力，通过产品溢价、费效比提升和提高效率来提升利润率。

但如果房价继续全国探底，这是“天命”难畏，万科也躲不了，不仅仅是万科，21年到23年每年几乎千亿拿地的保利、中海、华润以及高位巨量拿地的城投，更会陷入新一轮寒冬。

从这个角度看，眼下房价大概率只会微弱下滑，不可能再大跌，否则头部央国企、城投也保不住！

自救术5 投资力收缩拿地仅7.8亿且22年后销售毛利率18%、投资兑现度达87%

投资定生死，这是房地产行业的特征，尤其在一个波动市场下，投资力的弹性空间和投资兑现度就成为项目成败的关键之关键。

关于拿地，万科至少有3点是值得关注。

其一、拿地是经营现金流支出大头，万科在保现金流安全前提下，2024年几乎0拿地了。

中报显示，万科2024年上半年销售1273亿，但上半年拿地才7.8亿，而且7.8亿还拿了3宗，两块位于沈阳，一块位于徐州，三块地权益计容建筑面积加起来才19.9万方，相当于平均每块地2、3个亿，6万平米，这算毛毛雨了。

在外界都认为万科应该0拿地时，万科此刻敏感时期依旧拿下这3宗土地，老潘认为大概理由有三：

一则可能是非主动式拿地，毕竟主流房企都在一线和强二线拿地了；二则量少代价不高，且可以向外界传递万科还在拿地的积极信号；三则据说沈阳项目二期已处于在建状态，估计三块地也可以跑得快、销得快。

其二，从土储讲，万科土储目前还有8213.5万平米，虽然较2023年末减少10.6%，但依旧是目前房企10强总土储面积第二的房企，第一是融创，这个面积意味着万科即使不拿地也够三四年发展。所以万科2024年甚至2025年不拿地，面粉也是够的。

事实上，逆向思维反思，今天土储融创第一万科第二也让着两位深陷泥潭，这也反向说明当初两位选手18年到21年前实质性拿地的疯狂，一旦遭遇21年7月到24年7月房价超50%下跌，这以为巨量土储的投资兑现度，必然“高位站岗”，生死看淡。

其三、万科也在修复。行业在21年受到鞭打和销售急剧跳水后，其实不仅仅万科，所有房企拿地都“谨慎”了，只不过万科做得更极致。

比如从2022年起，万科主动投资项目开盘周期缩短至5.7个月，比过去提升4.1个月。股东现金流回正时间缩短到12个月以内，销售毛利率保持在18%左右，投资的整体兑现度已经高达87%……而随着这些“新投资”到24年底去化80%，未来将逐步进入结算期，自然会对利润业绩改善起到补充作用。

新投项目毛利率18%是什么概念？对比2024上半年万科地产开发结算毛利率6.8%，几乎是三倍差！

自救术6 产品力提高2个性价比：质量价格比+性能价格比。

昔日的万科比较关注宏观，比如白银时代，转型，活下去……但这2年万科开始真正高度重视产品力，产品力高频的出现在郁亮口中。

当然这也没什么，毕竟上行期看规模力，调整期看转型力，下行期看产品力，万科一直在与时俱进。又或者也折射出万科骨子里是一家经营导向、市场导向的企业，而不是产品导向的企业。

比如类似绿城、仁恒、永威、滨江等都是无论行业形势如何，都在死磕产品力，这种执著，可以称为情怀。

对这两年行业之变，郁亮也表示：“随着房产供求关系发生根本性改变，我们行业的关键竞争要素已经从规模竞争过渡到了产品价值的竞争。而优质住房不仅表现为物理层面上的硬件水平提升，也包括消费者在全周期居住体验中的软性体验提高。”

从硬件来看，现在房地产行业的产品迭代速度越来越快，差不多每3~4个月就更新一次。从软件来看，万科要给业主提供情绪价值，这是万科产品服务主张的重要组成部分。这种软性的情绪价值体现为培养小区业主的归属感，让业主在万科社区里感受到被关爱。比如万科会通过让当地植物园的志愿者到小区给业主和小朋友讲解本地植物，培养孩子们对自然界的热爱，从而增强了对社区的归属感，这就是软性情绪价值的“万科社区植物园计划”。

当行业回归产品价值竞争后，万科怎么做的呢？

其一，提升产品“质量价格比”和“性能价格比”。

这话听上去有点拗口，老潘翻译下，就是房子品质好，性能好，并非就是万科眼中的好房子！

因为高品质，高性能，往往对应超高的价格和成本。

经济下行时，甚至消费降级时，产品体现为如何用更合理的价格实现更高的性能，更高的品质，这才是万科产品力的终极体现！

基于此，万科立足客户需求，立足投资兑现，针对项目成本科目、费用科目进行重新分类和细化，真正达到“成本、品质、性能”的平衡，真正打造“又好又便宜”的好房子！不如万科就分享一个成功案例。即24年上半年万科合肥的"朴实隐翠"项目是当地销售面积和销售金额的双料冠军。这个项目就是一方面产品表现非常好，另一方面价格也很有吸引力和竞争力，通俗说就是“又好又便宜”，最终在合肥市场普遍下滑情况下，万科

6次开盘，6次售罄！

值得一提的是，万科地产开发负责人张海还表示降本增效，有很多发挥空间。比如一个成本节约的故事是万科开始强调对部分业务“自己动手、避免借助外包增大费用”。

比如最近万科要求采购人员在采购时要直达产地，掌握第一手信息，而不是坐在办公室里听供应商的报告。同时，对售价在15,000元/平方米左右的住宅项目，样板间不再委托软装公司，而是自己动手做，自己采买。

张海打趣道：“从目前自己动手的软装效果看，都很不错，而且一套比一套做得好。”

事实上，做过装修的都知道，硬装利润微薄，但软装属于非标、不透明且暴利区，万科的确用心良苦了。

其二、万科判断，今后房地产会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中。

基于此，万科自身也抓住改善产品红利的窗口期，万科推出并加速“拾系”、“映象系”、“锦系”等产品线市场化落地，取得不错市场反响。

比如万科“映象系” 定位艺术潮奢的都心宅邸，打造城市主场中潮流和艺术的集合，在上海、杭州、 宁波 3 个城市 5 个项目落地 ；

比如“锦系”产品，以织就似“锦”生活为产品主张，致力于打造符合摩登东方美学理念的高端居住体验，新一代产品在长沙、银川、武汉、郑州 4 个城市 4 个项目上落地应用。

其三、产品同质化时代，万科探索“新品”，比如打造代表未来城市的新产品。

难能可贵的是，在当下低迷市场下，万科竟然还在面向未来做一些产品创新，打造代表未来城市的新产品。一个被万科反复提及的是上海嘉定的首发项目"理想之地"，这里就不展开了。

以上种种，代表了万科产品力在精进迭代，还在努力求变！

自救术7 社区力打造有活力的社区生活场景学习盒子+小型会议独立空间

眼下，别人都在关注去化，关注产品力，但万科还在关注“社区创新公共服务空间”的打造和运营。

万科不仅要造得好，还要业主“用得好”！

其一，万科对社区公共服务空间“开刀了”。

都知道传统社区公共服务空间很少，而且基本都是“摆设”，中看不中用。

万科对此投下反对票，强调好房子不仅要有好的空间，还要有“好用”的内容和服务。

其二、万科开始针对目标客户去做一些针对性、实用性、创新性社区空间。一些诸如“学习盒子、社区小型会议空间”等创新空间。

比如以"学习盒子"为例，这是万科在社区空间为住户提供的一个可以处理工作和学习的场所。万科按照“舒适、好用、运营可持续”三大原则，来设计空间和服务细节。

对此，万科就有一个“小改善、大点赞”，即万科细心观察客户使用学习盒子情况后，把原来比较多的“长条桌”换成了“单人座”，因为长条桌，其实会干扰真正的学习。

其三、用得好上，万科致力于营造“有活力的社区生活场景”。

好空间是其次，关键是生活场景的落地和烟火气。

对此，万科针对住户空间服务的公共空间运营费用单独设置“科目”，万科的客户生活场景的重视开始落在专项费用上！

自救术8 租赁力4万亿赛道，万科坚定看好长租业务

租赁，长租公寓，是万科新时期三大主业之一。

郁亮曾说，经营类业务都是赚小钱，赚慢钱，他经常会有点分裂，刚谈完几十亿的开发类合作，又回头谈几十万的经营类生意。

但不要小看长租公寓赛道。

其一、经营类的业态经营效益非常重要，万科测算过，经营效益提高收益增加1块钱，就能带来10块钱左右融资性现金流增加。这是10倍的放大。

其二，经营类业务在地产后半场，在未来房地产周期调整中可以帮助房企穿越周期。

比如20世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭后大量中小房企倒闭，而大型房地产企业如三井不动产正是凭借租赁业务保持稳定的现金流，得以存活。同样，1997年亚洲金融危机时，三井不动产年销售业务亏损781亿日元，但租赁利润为586亿日元，覆盖了绝大多数的经营亏损。

其三，万科过去是5大航道，为何如今是三大主业，是地产开发，长租公寓，万物云，为何商业，物流不是主业了？

这背后一个重要原因是万物云，长租公寓，万科已经做到了行业头把交椅，无论规模、竞争优势、行业影响力，能力都是行业翘楚！但商业，物流就未必了！

比如万科商业那么多年了，虽然有所进步，但整体在商业地产行业存在感、影响力、领先度都有待提升，都普遍落后于华润、龙湖在商业行业的影响力和发展力。

对比之下，眼下“租购并举”下，万科长租公寓做到行业头把交椅。

一方面，业务规模和运营效率保持行业第一；另一方面，客户满意度及出租率双双达到95%。

租赁住宅是一个庞大市场规模的行业，中信证券在一份研报中预测，2030 年全国城镇租房人口将达到2.68亿，年租金规模约4万亿。按照机构化部分占比20%测算，集中租赁房产业涉及的总租金规模将高达8000亿。

对此，万科也反复表态：“尽管发展过程中面临许多困难和挑战，但万科依旧坚定看好租赁业务，并将其作为集团三大主业之一。”

万科长租公寓目前如何了？老潘觉得大家只需知道3点就够了。

其一、规模全国第一。目前泊寓在全国29个城市共运营租赁住房 24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模已经达到全国第一。截止6月底，万科旗下“泊寓”实现收入17.3亿，同比增5.3%。

其二，运营经营出色。比如24年上半年万科泊寓出租率达到95.2%，上半年单房运营成本同比下降13.3%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平。有了这个效率效益，2024年万科长租公寓首次在成本法下实现盈利，2024年经营性利润和权益净利润有望继续保持“两位数”增长。

经营效益突破的背后是不断开拓创新。比如万科长租公寓拓展模式有了两大新尝试：一个是“非居改造”模式，典型如深圳某项目，原来是厂房，万科将其改造成可出租公寓，获得政府和业主方的高度评价；另一个尝试是“出售改出租”模式，这适用于传统的商办项目原本计划出售，但在市场下行、销售遇阻或销售费用高企时，万科可以探索“由售转租”。

其三，实现开发-运营-退出商业闭环。

万科长租公寓目前第一批准备发行REITs5个项目以及纳入监管基金的5个项目的收益率已经达标，满足了投资人的投资要求。

有了REITS这个退出机制后，万科租赁，今后就更可以“轻装上阵”了！

自救术9 物业力三大破局，营收同比增9.5%，毛利率升0.8个百分点

房地产销售从18万亿降到9万亿，可以预见的房地产交付的高峰期已过去了，这也带来物业行业“承接”销售交付物业的体量“也腰斩了”，这导致物业日子这两年也不好过！

万物云相对成长性不错，比如2024年上半年营收176亿，同比增9.5%。

怎么做到的？

老潘总结为基于新房交付腰斩时，万物云有“三大破局”之策。

即蝶城破局、旧改破局、综合设施服务破局。

其一、蝶城破局。

蝶城是什么，大家自己去百度。

更大的背景是——在物业行业下滑背景下，万物云在住宅市场保持着行业领先的拓展能力，上半年新获取221个住宅项目，其中在蝶城范围内获取存量项目中标率达到74%，蝶城数量从年初的621个增长至642个，新增改造 50个蝶城，累计完成改造的蝶城达到200个。

“蝶城”是万物云最近十年的核心战略，战略好处是

一则更容易“扩规模”，二则容易形成服务的规模效益，蝶城最直接的影响就是对毛利率的提升，今年上半年万物云蝶城改造的住宅物业服务毛利率提升0.8个百分点。

其二、旧改破局。

房子终有一天会建完，未来注定是针对存量房屋的蛋糕之争。

在新增楼盘显著减少甚至腰斩情况下，把握存量住宅小区日益增长的“房屋维护和更新需求”，成为万物云的“旧改破局术”。对此，万科正在打造针对老旧小区的改造能力。

随着时间推移，很多小区都变得老旧，这在设施领域体现得最明显，包括墙面、地面、门，尤其是地下车库的地坪。万物云旧改破局，重点提升老旧小区设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。

其三，商业综合设施服务破局。

万物云朱保全表示：“从全球五大行来看，我们要向他们学习的一个重要领域是设施管理能力。这个词，这个能力在国内物业圈提及较少，但在万物云收购戴德梁行这一板块后，开始对标全球这个领域。经过几年商业设施管理能力融合发展，万物云，目前应该说在国内处于绝对领先地位。”

空说无凭，24年上半年国内企业发包最大的两个设施管理项目——华为青浦的练球湖项目和深圳腾讯企鹅岛项目，都是超100万平米一次性交付的项目。这两个项目万物云全部中标，合同金额超5亿。

面对楼龄增长的大型综合体，这些楼宇都面临节能改造的问题。能耗是日常运营中最大的开支之一，也因此，万物云在中标大型商业物业项目时，可以同时提供“商业物业”和“节能改造”两大痛点服务。

而且眼下节能改造开始作为万物云的“护城河”之一。

效果是鲜明的，在上海黄浦中港汇超高层项目上，万物云为业主方实现超过33%的节能减排。

自救术10 退出力打通大宗资产战略退出渠道24年1~7月已交易204亿

万科所谓的自救模式，就是“筹钱”模式。

万科如今开启全方位“筹钱”模式！

因此，除了销售回款，运营回款，融资回款外，大力度推行大宗资产交易是万科筹钱的一个关键渠道之一。

万科大宗交易包括资产交易和REIT、Pre-REIT基金两个范畴，整体结果看，2024年1~7月，万科完成31个大宗项目，涵盖商业、办公、酒店、公寓，总计金额高达204亿。

应该说，在眼下大宗交易处于低迷期时，万科这个半年“204亿”还是不容易的。

首先，24上半年，万科加快了处置非主业资产的步伐，效果也是不错的。

2月，万科23.8亿元转让七宝万科广场50%股权;

5月，万科完成深圳湾超总转让，回款22.4亿;

6月，万科印力完成南翔印象城MEGA 48%股权交易，交易金额13亿。

万科也强调，大宗资产交易并不必然产生亏损，万科上半年大宗交易中，也是“有亏有赚”。比如出售上海万科七宝广场股权，就实现12.3亿权益利润。

其次，万科实现了“三大业态”的REITs批量突破，这很难得！

租赁业态：24年6月，万科将广州一个经营良好租赁住宅项目装入基金，这个基金是万科与建信成立的“建万”租赁住宅基础设施基金，目标是100亿；

物流业态：24年6月，万科在物流领域与南翔集团和新加坡主权基金GIC完成交易；

商业业态：24年7月万科与中信成立万信消费基础设施的类REITs基金，目标规模100亿，而且7月份万科就签约了深圳和北京两个项目，总交易规模为42亿。

应该说，REITs对经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，价值性毋庸多言。

更关键的是，未来全国有100万亿级的存量资产体量，这意味着REITs发展空间巨大。

目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业！

截止目前，万科逐渐与四类投资者建立了全面、系统的战略合作。这四类投资者包括境内外的机构类金融投资者、本地国企或有政府支持的企业、各地重要的产业投资者，以及越来越多的个人资产配置投资者……真正打造了面向未来的、战略的、可持续的资产退出渠道。

未来万科要做的是持续提升资产经营水平，打造越来越多的优良资产！

毕竟每1亿的经营提升，可能带来10亿有质量的经营性物业贷或类似新融资模式！

小 结

房企这一轮的调整不是过往周期更替，而是一个大开发时代的结束，这也注定这一轮房地产洗牌调整时间会更长，有人说至少5年，有人说更久。

但看得见的是——3年洗牌已让百强几乎一半出局（百强爆了46家爆雷），而此刻“还能活着的，能准时交楼、债务还没爆”的房企，都堪称优秀的房企。

万科，即使业内外各种吐槽，但万科无疑是优秀的，是旗帜，是龙头。万科不能倒下，因为万科倒下，几乎等同于这个行业的倒下。

过去3年，大中型民营房企几乎团灭，土地市场的重任也交给了“央国企，城投”接棒，但这3年房价普遍腰斩40%、50%甚至更多，这就让头部央国企“年年千亿猛男拿地” 陷入去化困局。这也是为何24年头部央企不约而同几乎不拿地的根本缘由。

未来一旦房价再继续大跌，那么，“央国企，城投”将是批量灾难性的“挂掉”。

毕竟是亲儿子，毕竟不是纯市场经济，所以2025年后，无论是房价，还是房地产都大概率不会大跌。

从这角度说，万科要挺住，因为或许还是有春天的！

你对万科的未来怎么看，欢迎留言讨论。