老潘说

难，眼下房企去化率下降到只有30%。

也因此，产品被逼内卷和不得不创新！

正如前几天郁亮指出：房地产的竞争已从规模竞争转向产品力竞争。眼下开发商产品更新迭代几乎每3—4个月就推出新一代产品。尤其以龙湖、中海、华润等顺应改善时代，纷纷新亮剑各自创新的改善产品系，取得了下行期“叫好又叫座”的成绩单。

在这一卷产品、强改善背景下，号称“把大花园搬上天空”的“第四代住宅”，好似一夜之间，在全国各地闪电落地，批量大爆发！

截止2024年1月，全国已有24个省份上线第四代住宅！

比如重庆2024年就迎来10多个第四代住宅面市，2024年将是重庆第四代住宅的“爆发元年。与之对应的，福州，西安都上市了数十个第四代住宅！

第四代住宅，终于爆了！

2024年，是“第四代住宅”全面爆发年！

为何全面爆发？头部房企龙湖、保利、国贸等，如何做第四代住宅？今天老潘分享一下明源关注标杆房企的第四代住宅操盘术！

part 1

2024年，“第四代住宅”全面爆发年！

某种程度上，第四代住宅，已成为当下房企产品创新的核心。

一方面，政策明显已经转向，从以前的观望，彻底转变为鼓励。比如一线城市放松了“7090”户型限制，广州、珠海等多个城市，放宽了赠送面积的限制，而苏州、武汉等城市，更直接发布了“第四代住宅”的支持性政策。

另一方面，第四代住宅的市场表现非常不错，甚至不少项目走出了独立行情。据CRIC统计，2024年上半年国贸地产的第四代住宅在福州获得了半年度销售面积和金额双冠军。龙湖重庆项目推出的第四代住宅产品，首开80天即售罄，打破了重庆市场豪宅多项纪录。

所以，也不难理解房企做第四代住宅热情为什么这么高了。

整体看，经过2年探索，头部房企第四代住宅进化到哪个程度了？

今天就来盘一盘。

part 2通过大面积赠送

打造前庭后院的居住体验第四代住宅之所以这么受欢迎，核心在于可以通过户内花园大幅赠送面积。对购房者而言，花同样的钱，使用面积更大了，对开发商而言，这是重要的盈利点。例如，龙湖今年在重庆推出的TOP系云河颂，就通过奇偶错位出挑，赠送了一个约45㎡的超大空中庭院，面宽达到14.5米，挑高约6.3米。最后算下来，全屋套内赠送面积甚至高达40%。

图片：重庆龙湖云河颂200㎡户型图

当然，第四代住宅不是简单增加一个露台那么简单，而应该考虑如何为客户提供全新的生活方式。首先，户外空间要考虑与室内空间的强互动，作为室内空间的延伸。正象设计就认为，15平米以下的露台可以作为阳台功能的补充，而20平米以上的露台就应该与室内公区结合，由LDKX进化为LDKX-Y（yard 院落）。比如他们主导设计的重庆项目217平户型中，露台位于客厅和厨房左侧，可形成客厅和生活阳台的延伸。

更有一些项目，采用独梯独户的设计，并将公共空间与电梯厅打通，营造出每户独属的“前庭后院”效果。

例如，福州有个项目170平奇数层户型，公区可以与南北98平的庭院联通，真正实现了前庭后院的别墅居住效果。超大庭院可以满足更多元化的场景需求，开派对、户外烧烤、家庭聚餐、空中花园等等。

而且该户型采用了“双归家动线+十字洄游”的设计，可以区分主客通道，增强业主归家尊贵感，也增强了空间的层次感。“洄游”动线贯通室内外，相当突破传统的居住习惯。

三木乐府170㎡奇数层户型示意图

而且130平户型南北侧都有超大露台，可以客餐厅联动，可以作为“家庭第二客厅”来使用。

安顺市有个项目通过南北错跃的方式打造空中花园，并连接侧边阳台，形成一个户外超大的L型转角花园，打开推拉门，户内外实现真正的一体化大空间。

奇数层平面图

偶数层平面图

再比如福州保利·天珺，平面设计采用了“π”字形布局，南北两侧和侧边都设置了庭院，而且客厅可与其中一个庭院打通，形成超大的社交空间。

“π”字形平面布局分析

空中庭院效果图（仅供参考，不作为交付承诺）

part 3

竖向空间

设计更加精细化，兼顾颜值和采光

第四代住宅因为增加了大面积的悬挑空间，还要覆土种植，大大增加了建筑的荷载，需要进行专门的结构设计。

早期的第四代住宅受限于结构、材料等，立面效果谈不上美观，而且有些项目

往往在外挑阳台增加斜撑和立柱，还会影响采光。

现在不少城市出台了相关规范，比如长沙等城市甚至明确要求“四代宅”产品，空中庭院要做到无维护结构、无柱。

所以第四代住宅，一方面要优化立面，提升颜值。另一方面，也要考虑采光问题，规避上层露台板对下层住户的采光遮挡。

一、立面设计更强调美观

现在不少项目会根据整体立面风格，对结构设计进行优化。例如，龙湖云河颂项目，用月影白铝板在建筑体中心画出T字造型，呈现强烈的秩序感。

建筑和露台两侧600mm的弧形倒角，配合香槟色边框，整体风格更加独特，内部视野也更加通透。

图：重庆龙湖云河颂项目T档立面示意图

除此以外，还有不少项目立面是绿化有机立面。

因为现在很多城市要求第四代住宅，要将立体绿化纳入到交付范围。

目前不少“第四代”项目都是带覆土、带栽种绿植交付。需要对种植区进行专门的精密化设计。

例如，福州保利·天珺每个空中花园都设置了60%以上的种植区，每个休闲绿化平台都设置了30%以上的种植区。

预留500mm深的土壤层，用于种植种植灌木、小乔木。

福州保利·天珺效果图（仅为参考，不作为交付承诺）

同时，种植区要专门配置“耐根穿刺”的防水卷材并叠加了防水涂料的双重防水，保障防渗漏；绿化区「排水设计」则配置了专属地漏与排水沟，保证第一时间排走积水。

部分新的四代宅项目，还在绿化区配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。

例如保利·国贸天琴湖项目，就在种植区设置了自动微喷灌系统，通过流量监测传感器和土壤湿度传感器，能够自动调节灌水程序，定时定量自动给水灌溉绿植根部。物业和业主也能够通过控制系统进行监测和操作。

二、通过巧妙设计，规避采光问题

为了达到最好的景观效果和采光效果，目前第四代住宅往往采用端厅设计，将客厅采光面从一面，扩大到三面。

根据正象设计的经验，为了减少上层露台对下层住户的采光影响，绿化露台进深控制 在3.0m-4.2m之间比较适宜（现场实测3.6m较为合适）；即保证露台有使用场景的进深，又兼顾下层住户套内的视野感受。

比如西安·越秀铁建·西派天悦，由EMO易墨设计负责设计，设计时将露台外侧结构倾斜化处理，扩大了上层住户的露台使用空间，同时，也可减少日照遮挡，打造更轻盈、舒展的立面形象。

part 4

四代住宅的痛点：如何解决隐私问题？

第四代住宅的优势很明显，但劣势也相对突出，那就是住户如何保护住户的隐私。每户都配了露台后，住户在露台活动，就不可避免会被邻居看到。

目前房企都在研究各种解决方案，常见的解决思路有以下几个：

一是引入阳台挡板，避免住户对视

比如中铁建西派玺悦在建筑的奇偶错层位置，增加了阳台侧板，不仅避免了住户间视线干扰的问题，保护了住户私密性，也在形式上与水平阳台一体化设计，加强了建筑立面的视觉美感和标识感。

二是通过景观外置，创意空中花池、树池实现视线遮挡。

不少项目将景观绿植外置，靠近露台边缘，或围绕着露台周长布置，也可以有效规避视线交叉的问题。

▲福州国贸天琴湾 示意图

比如长沙保利有个项目，露台的绿化厚土区厚度为0.5m、占据60%的露台面积，且环绕整个露台，这样绿植就可以很好地挡住视线。

▲私密性营造分析，来源：UA尤安设计

▲空中花园避免视线对视效果图，来源：UA尤安设计

再比如郑州万科有个项目，同样是在错层空间设置了不同尺度花池和树池，借助绿植屏障解决对视问题。此外，飘窗的设计，也可以一定程度避免上下层视线干扰问题。

▲万科翠湾中城花园阳台私密措施 示意图

▲郑州万科翠湾中城 实景图

小结

当前行业正处于产品创新的黄金时代

第四代住宅，已成为当下房企创新的核心。

本文部分内容参考了搜建筑、UA设计、正象设计、克而瑞产品测评等公众号，特此感谢