城市更新是城市发展到成熟阶段的产物，也就是说当城市规模、总量、功能、产业、人口等进入一个相对稳定状态后，城市建设就需要从原先的增量扩张、大拆大建方式转换到以丰富功能、提升品质、优化布局、完善配套为主的城市更新“频道”上来了，这也是我们所说的进入存量时代、城市建设和发展的主要方式。它不是一张白纸的蓝图描绘，而是让已有画卷怎样更加出彩。

因此，城市更新无论从理念、思路、标准、手法、路径等方方面面都需要有系统性的更新，不然，习惯性“穿新鞋、走老路”、“挂羊头、卖狗肉”就在所难免。如传统城市规划的“功能分区”，把建设用地分为不同性质，诸如工业、商业、科研、办公、住宅、教育、医疗、公建等等，在其上形成的建筑功能自然也要与用地性质一致。后来，由于复合功能的出现，在一块土地上，用不同颜色的“斜杠”表示其多种功能的现象就越来越多了，如表述某块用地的性质为：商业/办公/研发/酒店/等等。应该讲，这是一种不小的进步，对顺应社会多业融合的趋势是一种创新。不过，在“百年未遇之大变局”下，市场、社会和企业的变化往往更加出人意料，大量新业态、新模式、新组合、新技术日新月异、层出不穷。作为“不动产”的土地和建筑怎样才能跟上这种快速变化、并主动适应和服务呢？看来，光靠增加“斜杠”已远远赶不上时代变化的速度了。怎么办呢？不妨从观念上、认识上、源头上理解和顺应这种变化的规律及趋势，许多具体的困惑就会迎刃而解。

这种规律和趋势就是：建筑空间的功能转换或将成为一种“新常态”，而且与所在的土地性质没有联动关系，它既不是原先规划好的，也不因功能转换后土地性质也随之改变。对这种建筑空间功能转变与土地性质设定不变分离的趋势，管理部门是否需要用更加包容、弹性和合理的方式来对待呢？从实际情况看，这种建筑空间的功能转换至少有以下几种：

第一、工业建筑的功能转换。国内外这方面的转换做得最早，案例也最多，而且领域最广泛，如有转成博物馆、美术馆等文化类的；有转为研发中心、软件基地科技园等科创类的；有变为购物中心、酒店等商业类的；有改为纯办公类的，还有改为公寓、住宅等居住类的。总之，由于工业建筑的空间数量庞大，加上可塑性比较强，基础结构又坚固，其空间根据城市发展变化，在今后相当一个时期内，还是城市建筑空间功能转换的重要主体。但是，国外许多工业建筑转成为酒店、购物中心、高档公寓等，在国内则还有不少禁忌需要突破。

第二、商业建筑的功能转换。过去，“一铺养三代”的说法深入人心，表明商业空间是很精贵的。尤其在计划经济时代，不仅商品短缺，商业空间也十分短缺。改革开放后，特别是近二十年，商业建筑快速增长。目前，许多城市的商业空间人均面积已超过发达国家，并且与消费明显脱节，加上网上购物越来越普及，空间过剩问题日益显现。因此，商业建筑的功能转换也开始增多：如转为美术馆、影剧院、艺术中心等文化功能；转为新科技、新产品展示的科普功能；转为各类教育培训功能；转为医美、专科、健身等大健康功能；转为以联合办公等为特色的众创空间；还有的转成数字化、智能型、轻加工为主的新型制造空间。随着实体商业空间过剩的加剧，除了商业本身不断创新业态外，相当部分商业空间功能转换恐怕势在必行。

第三、办公建筑空间的功能转换。办公楼空置率居高不下的原因有多方面，除了受经济环境影响外，某些城市和区域数量过大、以及在线办公方式快速普及则是重要因素。受一百多年前“曼哈顿思维”的影响，不管城市大小，都热衷于建设办公楼林立的“中央商务区”，在超大型城市，不同区域还有一批建筑体量动则几百万平方米的“城市副中心”。其结果，导致供给远大于需求。有意思的是，办公建筑空间的功能转换，又是从纽约曼哈顿开始的。在那里，办公楼转换为公寓、酒店功能；转换成科研检测载体功能；转换成新制造空间功能等等。

在上海，办公楼的功能转换也在开始：如转型为美术馆、画廊、演艺等的文化功能，在四川中路一带，已有30多家这类机构入驻；在亚洲大厦，已有近20个“演艺新空间”。此外，办公楼改造转型为长租公寓；办公空间引进博物馆、医疗、培训、餐饮、直播、美容美妆、轻型制造等业态的更是量大面广。从趋势看，随着一批黄浦江两岸新建办公楼落成，数量更为庞大的老旧办公楼功能转换将会加快、内容也更加多元化、迭代的周期也会缩短。

第四、居住空间功能的转换。长期以来，“居改非、非改居”一直是“泾渭分明，不可逾越”的。如今，这条边界也越来越模糊了。比如，老师在家视频教学，学生在家视频上课，他们所处的空间是居住功能还是教育功能？有人在家开网店做直播，他所在处是居住空间还是在商业空间？有人在家办公，这“办公室”是居住空间还是办公空间？诸如此类，估计是讲不清楚了。居住空间功能转换比较典型的是田子坊，作为传统的居住功能转换为文旅、商业及办公功能，它既保留了上海石库门等老建筑的原汁原味，又赋予了市场和社会需要的功能。属于为数不多居住区集中转型的，当然，居住功能整体性转换的还有建业里等，不过，这种转换的成本高、周期长、回本难，属于特例型。总体看，居住功能转换的形式具有潜移默化、渐近式、天女散花无处不有的。

其实，上海居住功能转换量最大的是街道两侧住宅楼的底层，尤其是大量售后公房。在住房分配的年代，能够分到房子的属幸运者，哪怕分到路边的底层也如获至宝。但时过境迁，用今天的眼光来看，路边底层的住房，无论从环境噪音，还是从隐私安全，都未必适宜人居住。而最合适、最合理的功能，应该是商业功能，特别是服务于“十五分钟生活圈”的各类社区商业配套。因此，在很长一段时间里，大量中心城区沿街面的住宅底层都纷纷“改头换面”，开出了各种的小店，极大丰富了社区功能、方便了周边居民。当然，过程中也免不了有扰民问题的发生，这属于如何完善管理的范畴，在此不作讨论。可惜的是，在若干年前，一场声势浩大的“拆违”运动将经过多年演进，已经逐渐规范成熟的各种“小而雅”、“小而特”、“小而美”的街边小店一扫而光，并且“一封了之”。具有讽刺意味的是，这阵风刮过的几年后，许多被封的街边底楼又重新冒出了无数的小店，有的从窗口做生意、有的隔着围墙栅栏交易、还有的窗前贴了广告，人往后门进。总之，野火烧不尽，春风吹又生，街边底楼做商业的天性似乎难以扼杀。不过，形象却差了许多，由于商家不能堂堂正正地设计和美化店容店貌，这些顽强生存的小店，看上去就像五、六线城市的乡镇店铺，与上海魔都形象反差悬殊。

讲居住空间功能的转换，并非鼓励人们都去改变居住的用途，而是想表达两层意思：一是现在居住空间的功能确实已经与其它功能高度复合、重合了；二是最有必要转换居住空间功能的，主要是沿街面住宅的底层空间，城市管理部门是否也应与时俱进，虽然当年规划的功能确是居住，但几十年后，环境发生了巨大变化，功能是否也应该与之相适应作调整呢？如有计划地允许乃至鼓励这些地方的居民，通过功能置换、租赁等方式，将居住转变为商业功能。至于扰民问题，是完全可以通过完善管理来解决的。这样，不仅能够改善这部分市民的居住环境、增加收入，还可以大大丰富社区的商业业态，为“十五分钟生活圈”提供更合适的空间。

第五、综合空间的功能转换。一般而言的公共空间包括户外广场、公园绿地、市政设施、交通场站、文化体育场馆，以及政府机关、学校、图书馆等属于面向大众的空间。过去，这些空间都具有特定的功能和含义。如今，也在不断地复合、融合和转换中。如过去高架桥下面的公共空间，从道板房、垃圾站、停车场转换为体育健身场馆；学校场地错时成为公共停车场；公园绿地增添了文化旅游功能；政府相关单位、机构在历史风貌保护区的办公空间通过置换，转变成商业、文化和企业总部功能等等。随着国家关于进一步盘活存量资产扩大有效投资精神的落实，公共空间的有效利用以及功能的转换重塑将会有更大的动作。

通过对上述几种空间功能转换的介绍可以看到，在存量时代，原有空间功能的迭代更替、复合融合，将成为城市更新的一种“新常态”，它不仅赋予原有空间新内容，更为城市空间增添新活力，为城市发展带来新动力。关注城市空间功能转换的动态及走势，把握物理空间、功能转换和土地性质之间的关系，在管理和规划上适应这种变化趋势，完善和调整相应的政策及标准，应该是城市管理及规划部门，以及城市更新领域的从业人员所要重视、研究和解决的问题。

作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

编辑：胡珊毓

审核：夏    雨