讲讲永丰南海开的产品会不会拉胯，垃圾填埋场影响，地铁上盖能买吗？这是一个粉丝问的问题。

在回答这个问题之前，其实我想让大家优先记一件事——强如京海，卖的依然是性价比。

先来解释这句话，海淀什么时候新盘卖的好？答：限竞房年代卖的好，因为价格倒挂。2021年至2023年上半年期间的商品房卖的好，还是因为价格倒挂。

当那段期间的幸福里、汇德里销售的时候，周边二手捎带品质的房源普遍9万左右甚至以上的价格，而新房8万出头。您能说这不叫倒挂，不叫有性价比么？

所以，强如海淀也离不了最管用的一招~卖倒挂，只要价格倒挂就叫有性价比。

所以当下的海淀北，大牛坊保利嘉华天珺、永丰南颐海澐颂、新进拿地的大牛坊绿城、越秀，形成了三足鼎立的牌面。

保利嘉华天珺有兴建中的大悦城，但是到地铁站比较远；

颐海澐颂有地铁有商业等配套，但是往西大致2公里有垃圾填埋场；

功德寺地块有上地书包属性，但自身配套目前看上去一般。

如果这么看其实三者差不了太多，你有你的有点，但并不是我没优点。

而把这三个楼盘架在一起的大概率还是产品。

保利嘉华天珺网传89平米、99平米三居，131、170平米四居，参考均价9万元/平米；

颐海澐颂网传面积段95、110、116平米三居，120、140、150、160多平米四居，参考均价9.3万元/平米；

功德寺网传面积100平米出头起步最大过不了200平米，参考均价10.5万元/平米。

说白了，这仨楼盘如果按参考均价去看，多少存在总价段的重合。可能这就是那位粉丝朋友问我永丰南问题的所在吧。

以下来说粉丝的问题。

问题一，产品会不会拉胯。

肯定不会，两方面原因。

一方面，海开在这个板块做过圆明天颂、栖海澐颂，这俩项目户型产品都不错。之前没胡来，非要在永丰南胡来一下么？明显不至于啊。

另一方面，胡来的前提是有胡来的资本。现在的情况是前有大牛坊后有功德寺，保不齐后边再来个住房村。有这资本？明显这是一个良性竞争的过程，户型肯定不会差的。

问题二，垃圾场。

这是一个客观存在的事，我们先看一段复制自百度百科的原文。

2018年度开始，六里屯填埋场全面停止原生垃圾填埋，只填埋焚烧炉渣，开始开展终场覆盖堆体绿化工作及环境提升减排工作；同时加快业务转型工作，积极探索环境治理及生态修复工作，通过实施环境风险调查等多种方式，建立填埋场环境提升及生态修复的近期、中期和远期方案，通过精细化的管理和实施，将六里屯填埋场打造成花园式垃圾填埋场。

简单讲，人家自身也在做生态修复、环境升级。科技是可以改变生活的，这件事我深信不疑。况且，项目周边也不是就这一个住宅项目，包括中关村一号、用友产业园以及若干个住宅小区，这里既有产业又有居民，本身就是产城融合的表现，所以垃圾填埋场在我看来如果有较大影响，周边也不可能发展成今天的样子。

问题三，地铁上盖有无影响。

项目一共四个地块，形成一个田字格。东侧两块地临地铁16号线永丰南站，而东侧两块地不是住宅规划标注未商业服务用地以及地面公共交通场所。而田字格西侧的两块地是住宅，本身也不临地铁，所以在我看来没啥影响。

所以，我还是那句话，影响海淀项目的不是项目自身，更多的影响因素还是性价比。

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