朋友来电，说他负责的楼盘，被20多个业主堵了，原因是春节后，房价直降4000元，已购业主非要退差价，不退就不让销售！听完电话我就长叹一声，今年房地产真的是凛冬已至，朋友的项目作为三线城市的精品楼盘，依然扛不住，我们这18线小县城，还有没有必要再坚守价格？

说起我这位朋友，也是有点悲催，完全没赶上好时候，去年年初，刚刚被任命为项目营销总的时候，多么意气风发，一个200亩地25万方的项目，又是在三线城市新区中心位置，他当时发誓，要打造一个标杆楼盘，并以“轻豪宅”的概念入市。谁知仅仅10个月后，他取得了前所未有的失败，原因就是，他把项目的户型面积做得太大了，主力面积在145-165㎡之间，导致总价太高，开盘后卖得极为惨淡，两次开盘后仅卖出几十套小户型。

他后来告诉我说，若是放在两年前，这个面积和总价，去化一点压力都没有，可如今来买的只有刚需，没有改善的。经过他们老总的震怒，以及内部多次商讨之后，最后只剩下一条路：降价！春节期间，因为几乎没有成交，他们高管就一直在做降价的预案，22000的均价，肯定是要降下来，问题是降多少？目前他们项目周边楼盘，单价普遍在20000左右，他们楼盘单价之所以高，是因为品质好。

一开始所有人都倾向降2000，至少可以跟其他楼盘持平，那他们项目的品质优势就出来了，降2000相当于打9折，再加上一些优惠措施，成交价可以到88折，在总价上，也基本能做到300万以下。朋友将预案报给老板后，老板直接表示，降2000不痛不痒，不能形成热销，到时竞争对手一跟进，还是拉不开差距，又会回到之前的老路，要降就降到底，直接降4000，平均单价控制在18000左右，这也是项目的成本底线，最多以后热销了，再涨回来就是。

朋友自从经过去年户型规划失败后，面对老板一直有阴影，很多事都不敢拍板做主，现在听老板这么说，心里一惊，老板的气魄是大，可是一下子降这么多，等于是原先价格打了8折，会不会对已购客户造成冲击？于是提醒老板这个顾虑，可老板认为市场买卖就是有涨有跌，再说卖出去总共才几十套房子，闹不起来的。降价的事，就这样定了下来，朋友知道老板的资金压力很大，今年卖不动就完了。经过一番筹备，项目降价4000的消息，在那个城市很快传播开来，这让周边的几个竞争对手都措手不及，客户在中介等渠道的煽动下，本周明显大量增加，虽然询问居多，真正下单购买的少，但成交只是时间问题。