杭州的老破小想"破局"有新思路了。最近小鸡关注到一套位于西湖文教板块翠苑五区的老破小，通过商拍上架了拍卖平台，总建面64平方米，房源位于顶楼7楼，两室一厅一卫，起拍价128888元，折合单价仅约2014元/m2，就算是穿越回2014年也根本不可能找到这么便宜的价格。

但要注意商拍房源楼幢为步梯，加之楼层位于7F顶楼，日常生活中略有不便。但瑕不掩瑜，翠苑五区的地段还是很好的，靠近地铁二号线谷翠路站，紧挨着省立同德医院，邻近翠苑第一幼儿园、翠苑第三小学等，配套齐全，居住氛围浓厚。

最终该房源吸引了17人报名竞拍，报价79轮，以总价1608888元成交，折合单价25139元/m2。但需要注意成交后还要缴纳软件服务费和佣金，合计3.5%-4%。这个价格已经和捡漏无缘，相反还要高出市场价不少。相比去年成交的顶楼房源，总价还要高出十几万，但是对房东来说却是超预期成交。

根据小鸡选房数据，翠苑五区目前在售房源共132套，网签均价在2.8万/m2左右，网签总价150-327万。而这套商拍房源由于顶楼+步梯的不利因素，可参考价格实际就在2万/m2左右。

进入2025年，翠苑五区已成交3套房源，但建面都在75m及以上。最近一套可参考的65m小户型，成交总价150万，折合单价约2.3万/m2。总的来说翠苑五区的大户型房价都要高于小户型，而步梯高层房源在当下市场确实不太受欢迎。

房东选择低价商拍可能是希望吸引更多流量来提高房价，最终也算得偿所愿。这倒是给陷入困境的老破小房东们提供了新思路，常规挂牌卖不动，大可以尝试一下商拍，打开2025年1月的二手房成交榜。

TOP前十分别为：星瓒颂锦府、杨柳郡、亚奥城、桂冠东方、杭樾润府、燕语海棠、西溪海、保利东湾、江明月朗园和西城年华。这里房龄最老的是位于拱墅申花的西城年华，建成于2008年，其实也算不上真正的老破小。在众多次新小区身后，小鸡才看到了双菱新村和古荡新村这些典型老破小的身影，但成交全部个位数。

如果老破小只是在成交榜上落后倒还好，问题是在带看榜上老破小也在失宠。在近30天的带看榜前100个小区中，老破小集体"失踪"。当带看量都没有的时候，就该意识到老破小正在被市场抛弃。哪怕预算百来万的刚需，更多人宁愿选择远郊近地铁带电梯的次新房，也不愿蜗居在市中心每天爬楼梯。

还记得上一次老破小火爆楼市，还是去年3、4月份乘上了"原拆原建"的东风。而如今随着政策调整，城市更新开始成为主旋律，比如加装电梯、比如翻新外立面等。当老破小褪去光环，被市场抛弃属实正常。

杭州老破小的快速落寞，小鸡认为有以下几点：

·1、小区配套落后、物业管理困难、许多楼幢因为各种因素无法加装电梯。

·2、房源户型落后、格局不合理、采光通风不便、日常生活舒适度较差。

·3、小区住户复杂、人员混乱，容易影响日常生活。

·4、在杭州名校集团化办学、普高分配生比例提高等影响下，老破小原本的学区优势正在消失。

·5、杭州目前整体租赁市场下行，老破小在租赁方面的竞争力都偏弱，租金回报率低，相对的抬高了老破小的持有成本。

·6、原拆原建只是少数，更多老破小在"博不到拆迁"后，开始被市场抛弃。