明天1.24杭州将出让春节前最后一批三宗地块，总起价54.29亿元。三宗地块分别位于拱墅湖墅单元、西湖云谷和钱塘金沙湖，有一个共同特性是区位较优。如果按照之前周边项目价格销售均有快销预期，不限价政策下房价预期看涨。结合具体地块属性和当前行情背景，好地网前瞻预计：

·1、拱墅区湖墅单元民生药厂地块。传统市中心的供地适中是稀缺的，以本地区位具有打造豪宅的基因，对价格上涨形成支撑。按照8.3万价格测算，预计溢价有望超过50%。

·2、西湖云谷TOD地块。住宅部分有快销和涨价预期，但商业商务占比40%且有地铁因素，预计底价。

·3、钱塘区金沙湖地块。是钱塘区可出让的"最优地"，具有零距离地铁和一线湖景优势，可打造少量低密空间。尽管有11%的商业商务配比，溢价率预计超过20%。

地块位置分布来源：好地大数据：

·1、拱墅湖墅地块。溢价率预计超50%。地块指标表：地块位于湖墅单元，即原民生药厂区块。周边项目如霞映锦绣里容积率1.3，洋房加三叠，限价6.51万；传麒府容积率2.8，高层，现价5.5万，极低中签率，甚至触发限售。

地块位置图来源：好地大数据：此次不限价下价格有大幅上涨预期。参考南侧600米去年底销售的现房，项目中冶锦绣公馆高层售价从7.9万涨至8.3万元/m2，依然较低中签率。西侧申花参考杭州金茂府大户型二手成交价也在8万左右，限价时代次新大致在6-7万元左右。

好地研究院认为，核心区位不限价下品质相较此前有进一步提升，从而对价格上涨形成支撑。以锦绣公馆为代表的市场价格验证和目前整体行情的做多预期。价格看至中冶项目8.3万元/m2相对合理，若按此价格测算，溢价至50%仍有9%的利润率预期。

预计传统市中心的供地适中是稀缺的，以本地区位具有打造豪宅的基因，对价格上涨形成支撑，预计溢价有望超过50%。

·2、西湖云谷TOD地块。预计底价。

·地块指标表：地块位于西湖云谷板块地铁四号线云谷站，阿里巴巴云谷园区西侧。地块位置图来源：好地大数据，区域去年开启商品住宅用地出让，2.8的高层限价下，包括绿城熙海棠售罄、杭铁万科·云耀之城在售，均不到20%的中签率快速去化，真实高层房价预期在3万以上。

本项目综合容积率仅1.6，低密产品更是稀缺。项目难点在于作为TOD项目，因地铁影响存在一定开发难度，开发方案须经地铁相关部门审查，更在于有40%的商业商务占比达3.7万方。预计考虑到地铁因素，尤其是高商业商务占比，主流房企较少参与或底价。

·3、钱塘区金沙湖地块，预计溢价率超20%。地块指标表：地块位于金沙湖核心区域，地铁一号线下沙西站零距离，一线金沙湖景，可以说是钱塘区的"最优地"。

地块位置图来源：好地大数据，板块内去年底出让地块吸引了贝好家杭州首入，不仅因为金沙湖拥有杭州同价位段最好配套，更在于板块的库存见底。目前包括紫棠园、朗拾湖著、御湖境已近清盘尾盘。

从此前销售价格来看，板块此前限价3.83万元/m2，沿湖、沿地铁项目主力房源基本按照此价格销售，仅有车位优惠。本次除最优区位条件外，综合2.1容积率，更可以结合东侧沿河景观设置叠墅等少量低密产品，进一步提升货值和差异化产品。

当然，项目规划有11%0.94万方的商业商务，这部分体量小也具有相当价值。若按照商业商务起价设置住宅3.83万元/m2价格预期车位，按照目前行情价8%左右的利润率预期，对应溢价率在20%左右。

预计最优区位、叠加相对灵活的产品设置，在目前新价格体系下，实际具有进一步销售流速提升和价格上涨预期。相对看涨预期下，尽管有一定商业配比，溢价仍有望超过20%。