关注到福州开发商近期一个倾向，越来越多人往豪宅市场扎堆去了。前有首开收购了融侨的2021-41号地块，后发现阳光城龙庭路95号又有拿出来卖的意向。

或许是国贸天琴湾以及建发系列豪宅热销给了业内一些启发：薅羊毛还得薅有钱人的。

有这个想法倒也不奇怪，动辄千万的豪宅，卖出去一个顶三儿，还有什么资金问题不能解决。眼下开发商的目标都是很明确的，就是销售和利润。无论是降房价还是送车位送物业费，本质上都是把扔向购房者的网眼缩小，借此兜住更多的潜在购房人群。

但要兜住豪宅的潜在购房人群靠的可不是缩小网眼，而是需要坚固、牢不可破的渔网，甚至渔网够华丽的话，大鱼还会不请自来，愿者上钩。这就很考验渔人做网的能力和用心了。

否则一个回旋镖扎过来，非但讨不到好，还可能鱼逃网破，让本就艰难的处境雪上加霜。

先说说这两个新兴豪宅项目，都是二环内难得的真·市中心项目，靠近五一广场一带。五一广场在福州人心中的分量自是不必赘述，如果福州城是一个圆，那五一广场就是圆心。

去年9月，融侨以最高限价6.68亿，通过摇号方式成功竞得福州宗地2021-41号，成交楼面价约16842元/㎡，溢价率14.97%，也就是后来的融侨云津项目。

时隔一年，融侨早已换了人间，显然已经无力操盘，遂将项目卖给了老伙计首开接盘。此前他们就有合作操盘的首开融侨首融府、首开融侨尚东区等。

根据福建首开的最新消息，该项目已被重新命名为首开·端礼著，打造149-185-210㎡四至五房精装大平层，目前已开放售楼处。

站在融侨的角度，这事不免遗憾。毕竟这地当初可是经过了19轮竞价，触顶限价摇号才撕下来的，但凡还有一点办法，都是舍不得放弃的。

作为成功开发了融侨外滩壹号的开发商，应该没人比融侨更清楚福州豪宅市场的潜力。如果还能多撑一阵子，说不定融侨云津还能成为拯救融侨的最后一根稻草。可惜造化弄人，命运馈赠的礼物最后还是要靠实力还回去。

站在首开的角度，自然是天降好饼，这个位置的纯商地块是拍一块少一块了。但好的地段也只是打造豪宅的基础，终极置业还是要看产品力，一手好牌打得稀烂的比比皆是。

同样值得关注的另一个市中心豪宅项目阳光城龙庭路95号，这个项目去年年底拿证，不过当时项目拿证即显示全盘网签状态。

如今从福州市不动产登记和交易中心官网看，大部分房源却改为“限制”状态，同时关注到项目正在招兵买马，准备上市，这就让去年的“全盘网签”变得很微妙了。

虽然不确定项目经历了几番曲折，但可以肯定的是项目还将“卷土重来”，传闻已卖完的说法自然也就不成立。

据悉该项目备案价格区间约在4.59-4.95万/平，放风价则是达到8-12万/平。加上项目主推的都是235、283㎡大户型房源，套均价格则达到1880万。

项目选择这个时机上市，踩的点倒是没有问题。现在全国一二线城市的豪宅都很热门，福州国贸天琴湾、建发玺云等项目的热销同样证明了福州富人的购买力，但是不是你说是“豪宅”，富人就会照单全收呢？

有没有一种可能，富人只是富，不是傻，也不是房子卖得贵，就是“豪宅”。真正受青睐的豪宅离不开黄金地段、对稀缺资源的收藏、豪宅新房超值的质价比，以及抵御通胀资产配置的综合考量。

所以这两个项目能否被认可，其实是还需要打个问号的。

这几年，福州的顶级置业有向闽江两岸、晋安湖畔转移的趋势，鼓楼的地位不可谓不受影响。如果房企再放松对产品力的追求，可能会在这轮竞争中失去优势。

都知道豪宅是块好饼，所以这几年涉足豪宅的开发商比比皆是。

一个原因是我们前面说的利润。另外也有品牌的缘故，做一个顶级豪宅，对一个企业品牌知名度的传播和影响远远大于一个普普通通的楼盘。没有长乐兰园，谁会知道做钢铁的都来干地产了？

最后也许还有一个“被豪宅”的原因，迫不得已。像五一广场这两块地，都是高价拍下的，如果不做豪宅都不好意思向外界交待，这么好的位置就这样被“糟蹋”了。以及不把项目做到极致，可能难回本。

阳光城龙庭路95号扣除掉配建回购部分之后，地块的实际可售面积楼面价就达到为45511元/平，算上这么多年的成本运营，卖到8万/㎡也不过是堪堪回本罢了。

但不管是主动还是被动，豪宅对操盘方的要求都是极高的，不是人人都可做，更不是人人都做得好。

首先就是对资金的要求，做豪宅不能只想着赚钱，而是要舍得花钱。省钱不只意味着平庸，甚至意味着风险。

对操盘方的决心和魄力也是考验。很简单的一个问题，就比如户型面积的选择。市场所有的豪宅都在追求圈层的纯粹，而决定圈层纯粹的，是户型面积。

是做统一的大户型，还是为了“好卖”做一点中等户型，是提升业主的圈层体验，还是增加一根安全绳？如果上市卖不上价，是否还能坚守豪宅的高昂成本？

眼下的行情来看，预计2022年末，豪宅市场还将继续“热效应”。

但还是希望致力于做豪宅的房企，不要因为行情不俗就放松对产品力打造的追求，现在的改善型置业者也都“见过世面”，不是真正的好产品，可能还入不了他们的“法眼”。

没有钱做不了豪宅，但只有钱同样做不了豪宅。物质的尽头，依旧是一种责任心和利他精神。

上为正文。