5月份宝中一环位置最好的新房鸿荣源胤璇开盘，胤璇块地还是两年前和前海深业云海湾一起出让的，当时深圳为了调控房价把土拍价格下调。当时新房土拍限价大面积下调，导致部分捂盘开发商集中出货，造成深圳房价208政策后房价第一轮大面积下跌。

当时鸿荣源以住宅8.55万/㎡限价拍到宝中一环地块，很长时间都没有动工，应该是8.55万/㎡的价格在当时不担心卖，鸿荣源要赶工卖其它区域的房子，随着市场不断下行，终于在前海时代也卖不动了，所有开发商都担心卖房的时候，鸿荣源胤璇开盘了，推出129套住宅，122-127-189㎡的4-5房，均价约8.5万/㎡，约1000万买宝中4房，约1600买宝中5房，开盘对外宣传销售127套，好巧不巧就剩下3套没有卖掉，里面有没有水分不知道，一个月以后再核实。

不管胤璇最终卖掉多少套，我也要分析一下这个楼盘到底怎么样，值不值得买。

首先讲这个楼盘的优点，想来想去优点只有一个半，目前价格在宝中比较便宜和位置好，好的位置被糟蹋坏了，所以要减半。

小区占地面积14556㎡，总建筑面积123687㎡，容积率约8.5，其中两栋被群殴的住宅建筑面积约20000㎡，只占整个地块建筑面积16%左右。鸿荣源在宝中最好的位置建了两栋办公楼，顺便建了一栋住宅，对房子的基础数据了解一点点的，鸿荣源胤璇这样的数据建起来的住宅，放在任何地方都要小心购买，实际鸿荣源胤璇还不止这些问题。

从上面的图片中可以看到，鸿荣源胤璇在建的时候也太不在意住宅的感受了，两栋约230米的办公楼占据了地块所有最好的位置，让了一个犄角旮旯给住宅用，住宅的高度只有约99米，目前前面的办公楼还没有完全建起来，也没有挂玻璃幕墙，看房还感受不到，等前面230米的办公楼建好后，零距离住在比自己高一倍的庞然大物脚下，哪怕是最高层也会极度压抑。

还有现在很多住宅可能感受不到的，鸿荣源胤璇住宅被比自己高一倍多大一倍多的南向办公楼包围，不仅仅会影响日照，还会严重影响到住宅的室内采光。办公楼玻璃幕墙全部挂好后，住宅也会被办公楼玻璃幕墙反光严重影响。

以上只是鸿荣源胤璇住宅本身，胤璇最大户型是189㎡的五房，开发商都会把大户型放在小区最好的位置，上图中T3-02户型就是189㎡的户型，哪怕是住宅最好的位置，目前高层只能穿过胤璇办公楼和旁边熙龙湾看到一点点海景，就是这一丝丝景观很快也会消失，对面是一块商业用的，会建一栋高楼把这里的景观堵死。189㎡东南只有一个角，周围全部被包围，早上只有很短时间阳光，最好位置都是这样，其它122㎡和127㎡就不用说了。

鸿荣源胤璇住宅除了前面一半被自己办公楼挡住，后面还被龙光写字楼、西岸商务大厦和熙龙湾住宅挡住，每一个都非常近，每一个都比它高，鸿荣源胤璇住宅前面两栋办公楼建起来以后，就完全把住宅堵上了，到时候才能完全体验出更压抑的感觉，这种感觉业主住进去后每天面对会体验的更加明显，二手房市场中也会很直观的在价格上体现出来。

最后说一下价格，目前宏发领域套内使用面积约110㎡的四房成交价约1200万，鸿荣源胤璇套内面积约100㎡的四房成交价约1050万，以现在的价格计算，未来性价比更高的大概率还是宏发领域。