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2024年上半年,杭州二手房成交约4.2万套。如果以半年度为单位比较,二手房的成交量首次超过了商品房(成交约3.3万套)。
从成交量来看,二手房市场在各类“稳楼市”政策下,呈现供需两旺的局面。
但参与二手房市场买卖的人都深切感受到,2024年上半年杭州二手房市场价格下行的幅度。
从更大意义上来说,2024年上半年的二手房成交量是伴随着二手房价格的下跌“以价换量”的结果。
有人甚至得出结论:杭州的二手房价格已经回到了8年前的2016年。
这一轮房价的大涨,始于2016年开启的商品房“去库存”运动,“四小龙”(合肥、南京、苏州和厦门)迅速崛起,2016年下半年杭州后来居上。
疫情后2020年又掀起了新一轮房价上涨,直至2021年中二手房贷收紧,以及集中供地、严格执行“三道红线”和“两道红线”等,市场热度逐渐消退,此后甚至跌落谷底。
更重要的是,近三年,经济、就业和收入、外部环境等不确定因素的影响,彻底改变了人们的信心和预期。
中国的房地产市场经历了过去20多年以来最猛烈的调整。
不妨做一番梳理和对比。
全国的房地产规模萎缩了多少?和哪一年水平接近?
杭州的二手房价格,又回到了哪一年水平?
01
全国房地产成交规模回到10年前?
仅仅用了3年,全国商品房市场的成交规模几乎回到10年前,甚至15年前。
无论是商品房销售面积,还是销售额,全国房地产市场在2021年达到高峰的“双18”,即销售面积成交约18亿平方米,销售额成交超18万亿元。
随着人口结构变化、老龄化加剧、人口生育率下降等,住房需求逐步减少,房地产规模或不可避免地呈缓慢下降趋势。
但2022年以来商品房成交规模断崖式下降,或更多受到疫情伤疤效应、一系列房地产调控政策,以及经济、就业和收入、外部环境等不确定因素影响。
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根据国家统计局公布的数据,我们来盘点几大关键数据,全国房地产成交规模发生了哪些改变?
2024年1-5月全国商品房销售面积约3.7亿平方米,同比下降20.3%。若按此速度估算,全年销售面积预计约8.9亿平方米。
8.9亿平方米的销售面积几乎是一夜回到了15年前。
2009年全国商品房销售面积已经达到约9.4亿平方米,此后十多年中商品房销售面积一路扶摇直上,都在10亿平方米以上。
如果用2023年的数据来比较,商品房销售面积约11.2亿平方米,也几乎倒退了10多年,与2012年的11.1亿平方米旗鼓相当。
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另一个重要指标是销售额,2024年1-5月全国商品房销售额约3.6万亿元,同比下降27.9%。
同样按此速度估算,全年销售额预计约8.6万亿元,已经回到了9年前的水平,与2015年的8.7万亿元接近。
对比2023年的数据,商品房销售额约11.7万亿元,与2016年的11.8万亿元非常接近,这意味着销售额也几乎回到了7年前。
商品房库存量,也是反映消费者对住房的需求和供应情况的重要指标之一。
当前的商品房库存量已经达到历史高峰,截至2024年5月末,全国商品房待售面积约7.4亿平方米,同比增长15.8%。
即使与当年库存高企的2015年的7.2亿平方米相比,还要高出0.2亿平方米。
今年430政治局会议时隔9年再提“去库存”,“5.17新政”提出支持收回土地、收购商品房用作保障性住房,也反映出“去库存”任务的迫切和艰巨。
但今时不同往日,“去库存”仍面临诸多政策堵点。
02
杭州二手房价格回到2016年?
与全国一线及热点二线城市走势几乎同步,杭州市场在2021年经历从火山喷发到天寒地冻的转折。
2022年,杭州市区商品房成交量断崖式下降,由2021年的19.2万套滑落至11.0万套,2023年继续降至10.8万套。
2024年上半年,从“3.14新政”二手房解除限购、增值税全面5改2等,到“5.9新政”全面解除限购、首套按区认定等,杭州出台一系列利好政策,二手房市场呈现复苏态势,但商品房市场依旧波澜不惊。
上半年,杭州市区商品房成交约3.3万套,相比2023年同期成交量几乎减少一半,这一成交量回到了10年前的规模(2014年上半年成交约2.9万套)。
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若乐观估计,在新政利好助推下,下半年成交加快,2024年全年杭州商品房成交或可达到8万-9万套,也不过是与2013-2014年的水平相当。
由于绝大多数商品房的价格仍受限价影响,且近年房企拿地成本较高,降价空间有限,商品房成交价不太具有市场参考意义。
作为市场终端的二手房,上半年杭州市场成交约4.2万套,首次超越商品房,二手房的成交价也更能反映真实的市场情况。
2024年上半年,杭州市中心的“老破小”再次成为热门话题。这既有受到老旧小区改造甚至原拆原建等政策影响,也有消费降维的无奈。
翠苑三区、朝晖七区、闸弄口新村等老旧小区,轮番登上二手住宅月度成交榜前十,这些老旧小区成交价格基本在2.2万-2.7万元/平方米左右,基本重回2016年的价格水平。
部分郊区板块次新二手房,房源充足,加上较完善的配套和地铁优势,仍是刚需购房者的重点关注对象,近期的价格也在不断回调,几乎回到六七年前的价格水平。
例如,临平山北的金都夏宫2024年上半年二手房成交均价约1.7万元/平方米,与2017-2018年的成交价不相上下。
学区房随着价格回调,性价比凸显,也再次受到关注。
被称为学区房“神盘”的耀江文鼎苑,二手房价从最初约1.2万元/平方米一路上涨,2020年成交价在约7万元/平方米以上,2021年上半年曾达约11万元/平方米,此后持续回落。
2023年耀江文鼎苑价格已经回落至约5.3万元/平方米,这一价格接近2017-2018年的价格水平,与2021年高峰相比价格几乎拦腰折断。
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通过梳理和对比不难看出,杭州二手房价格几乎呈现全线回落的态势,大多数二手房的价格大致回到了2018年左右的水平。
换句话说,疫情之后大涨的泡沫基本已经去除,甚至部分“老破小”房源的价格已经回到了2016年的水平。
2024年下半年二手房市场的价格走势,仍将受到诸多因素影响。
其中,重要指标之一是二手房的成交量。
2024年3-6月,杭州二手房已经连续四个月成交突破8000套。
我们认为,杭州二手房的月度成交量大致可以分为,6000套是及格线,8000套是良好线,1万套是优秀线。
如果二手房市场再有2-3个月保持住8000套以上的成交量(也就是保持住一条良好线),那么对稳住整个市场的信心将起到重要作用。
二手房作为整个市场的终端,如果二手房市场稳定,信心也将向上游的商品房市场和土地市场传导。
2024年下半年杭州二手房市场,需要密切关注。
房价应回到无房者买得起,或租得起。房产商有合理升润。
16年还贵,应该回到06年
现在炒房就是傻瓜,接盘后会卖不出去。
也是正常