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放眼全国，郑州房地产市场是中国本轮楼市复苏的艰难代表。

病根主要是两点：

1、烂尾房？

有机构统计郑州烂尾房的数量达到了25249套，位列全国第二，仅次于长沙的28139套。更严重是这些烂尾房的数量竟然占到了2021年全年新房成交量的28%。

所以这两年郑州房地产市场情绪低迷。这也难怪，这种情况下，很难不低迷啊。但有一点值得拿出来讲的是，在过去两年，经过多方不断地努力，郑州停工项目整体是复工的状态，很多延期交付的项目也都陆续交付了。

2、库存量太大？

2020年，库存量1550万㎡，去化周期高达22.44个月；2021年，库存量2679.3万m²,去化周期长达36.05月；

那么，截至2023年12月底，郑州库存量是多少呢？

库存约1508万㎡。

1508万㎡，这个数字看起来不小，但是曾经郑州年度成交面积是多少呢？如下：

2017年销售面积3196.67万㎡；2018年销售面积3860.3万㎡；2019年销售面积2909.77万㎡；2020年销售面积3426.1万平方米；2021年销售面积1594.81万平方米；2022年销售面积1058.46万平方米 ；

也就是说，不计算二手房销售量，郑州新房成交量最高峰达到3860万㎡，最低也有1058万㎡。

还有一点值得拿出来重点讲的是，23年郑州土拍供应进一步减少。

真的是时过境迁了。曾经的天量供应大户，如今自动也好，被动也罢，供应已经瘦身到不足鼎盛期成交的四分之一了。

这就好像一个漏水的池子，只要没有水倒进来，迟早会漏完的。

所以，无论2024年郑州房地产市场好或者不好，郑州的库存都会直线下降的。那么困扰郑州多年的库存问题，也终于以这种凄惨决绝的方式解决了。

好，我们大胆预判一下，2024年郑州房地产市场会怎么样？存在两种可能：

一种是成交回暖，类似2018、2019年，成交量在15万套左右，会出现无房可售的局面；

另一种，最坏状态新房成交量依然维持在7-10万套，类似2021、2023年；

但无论是哪种情况，郑州终于供需失衡了，终于供小于求了。

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2024年郑州还有哪些救市牌可以打？

救市牌基本打完了。

从22年郑州19条全面降低交易成本，2023年三限放宽，首付低至20%、利率降至最低限........现在郑州就是，已经梭哈。

放眼全国，救市政策出的最全的如果选出第一名，一定颁发给郑州。

比如郑州是一二线城市中最早提出房票政策的城市，但落实和执行差点力度。

当然也是有条件的局限，主要没钱。

那么2024年有两个变量：

1、全国层面的棚改货币化全面启动了。

上面有定向资金输入了。开年PSL就有了大动作。

回望历史，2015年第一次棚改之后，郑州之后三年成交数据如下：

2016年商品房销售3631万㎡；2017年商品房销售面积3196.67万㎡；2018年商品房销售面积3860.3万㎡；

统统超越3000万平米啊……

如果郑州2024第二轮货币化安置的数量级与2015年相同，郑州1508万㎡的库存显然只够半年的量。

但，从目前上面给出的数量级，不足2015年十分之一。

2、央行批复1000亿住房租赁团体购房贷款试点，郑州等8城“先到先得”。

“1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。《意见》提出，为租赁住房开发建设、购买（筹集）、运营等多个环节提供多样化融资支持，包含住房租赁开发贷、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等。其中，“住房租赁团体购房贷款”指的是，对于企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房的，或住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。”

简单说就是杠杆转移，从之前的土地杠杆转移为租赁杠杆，于郑州而言是注入新的流动性吧。

总之，是利好。

那么，左手一个棚改货币化，右手一个租赁团体购房试点，都是给钱的。

我们常说判断一个政策有没有用，关键看给不给钱？给多少？

以上这两个政策，都是直接给钱了。有用肯定是有用的。

关键有多少用？就看给多少钱了。

目前看，还需要给更多。

期待市场回暖，房价上涨的朋友们也没必要悲观，2024年毕竟才开始二十多天，还有11个月，拭目以待吧！

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最后谈三点题外话：

一个是郑州房地产市场经历长达近5年的低迷。

新房成交量也从由高峰期3600万㎡降到了1000多万㎡，但新房仍然有7万套成交量，二手房也有7万套成交量。

所以，没办法，就是人多，市场庞大。

第二个就是关于北龙湖的土拍供应。

在过去三四年的时间，价格战是北龙湖的关键词。

价格战打久了，这个板块的价值就拉爆了。不过，最艰难的时候过去了，再也不会有三四十个豪宅项目扎堆打价格战了。

这两年北龙湖南岸进入二手房市场，再经过两三年洗礼，价格梯度拉开，北龙湖好房子的价格会走出行情，一定程度压在郑州各区改善房源的天花板也会打开，到那个时候，郑州房地产市场以及房价会有更健康的表现。

北龙湖一定程度上就是郑州房地产市场的缩影。

总之，时间会解决许多问题。