上次我们说到在南二环趴窝不敢动的国企四大金刚，有人按捺不住率先发动了。

2月8日，南二环百亩大盘左海望悦三栋住宅楼领证入市，共计208套房源，主打89-109刚需户型，备案均价约29034元/㎡。

2.9万/㎡，可能有读者朋友依稀还记得，上一次南二环出圈的价格是1.7万/㎡。

信心还在谷底，坍塌的价格体系还未重塑，就从不到2万/㎡一下子干拔到近3万/㎡，用最近的大爆剧“狂飙”来形容很是贴切，甚至有点乱飙了，但房企才不管这些。

左海望悦：老墨，我想开盘了。

左海望悦首发的阵容是B1、B2、B3，算是整个社区条件较好的三栋了，规避了很多不利因素，比如高架桥和古建筑，背靠SM城市广场，离中骏广场和地铁站也比较近。

户型89㎡和109㎡，规划三房、四房，面向刚需和刚改，门槛相对较低。

难为房企，确实花心思了，尽可能把优势亮出来，因为首开成绩对这个项目太重要了。

这个盘总占地129亩，规划了27栋小高层，这个体量在任何行情里，对任何一个开发商而言都是有一定去化压力的，何况是现在库存如山的南二环。

这也就意味着，左海望悦的首开必须打胜，必须为下一阶段战略铺路，必须照顾到全盘计划。

如果首开也没打胜，这个盘基本可以宣布“抬”了，剩下的道路千万条，唯有降价这一条。

而且项目对于整个南二环的价格体系的重塑都有重要意义，旁边多少个邻居的眼睛盯着它打样呢。

年前，南二环的SJ城从3.3万/㎡爆降至2.7万/㎡。一个月后，该房企梅开二度，将同板块的J宸从2.2万/㎡不带喘气降到1.7万/㎡，凭一己之力炸掉南二环的价格体系。

不得不说，从神坛跌落，有时候只需要一瞬间，尤其是在房地产这样一个非常情绪化的行业。

南二环还是那个南二环，甚至比过去更好了。SM已备案即将开建，这里还聚集了大量房企安营扎寨。对一个待开发的区域而言，越多房企聚集意味越庞大的建设力量，意味着未来它的成熟度会越高。

但南二环就是不值那个价了，板块现在迫切需要的，是一场集体自救。

这场自救的希望能否放在左海望悦身上呢？比如首开热卖、板块价格重塑、信心回归，我们认为，难度还是太高了，至少目前的市场不应该有这样的想象力。

南二环目前的选择实在太多了，2.9万/㎡要想站立得住，没点过人之处是不行的。

左海望悦本身条件是不错的，二环里，地铁、商业都有了，靠近则徐大道，无论是公交或者自驾出行都较为便捷，又是国企操盘，但是“过人”吗？也没有。

若说到品牌，还有榕发、建总也都是国企，不一定谁比谁差。相对来说，榕发的住宅开发经验应该是最丰富的，而左海能追溯到的多以市政项目为主。

从位置看，望悦也稍逊一筹，贴着南二环，有噪音方面的问题。而且从此次拿证的楼栋看，有底商，再加上南二环这个地方的固定节目义序机场，噪音buff叠满了。

项目此次拿证的三栋楼，层高15层，公摊约在20-23%，也是偏高的。

最后值得注意的是，不动产官网特别标注的一行字：望岳公馆一区（望岳公馆B地块）已设立国有建设用地使用权抵押，在实际销售并订立商品房买卖合同前应完成解押手续。

虽然在建工程抵押不算罕见，也是开发商一个合规的做法，不会对消费者产生实质性的危害。只不过在国企身上出现的确令人惊讶，可见国企，也并不如我们想象的阔绰。

项目开盘在即，可能还在紧锣密鼓筹备中。我们也没有更多建议，这篇文章其实就写了两个字：降价。

项目没有绝对优势，那么要拼的就是价格、杠杆和门槛。

按照目前最低3.8%的房贷利率，对于购房者来说是比较有吸引力的，项目89㎡、109㎡的户型规划门槛也不算高，那么价格就是项目最大的突破口，如果价格合理还是有可能杀出一条血路的。

而这个“合理”一定不是指的2.9万/㎡。

在大部分购房者眼中，南二环现在的定位就是刚需板块，却要掏改善的价格，购房者可能认吗？

当然，作为备案价来说，2.9万/㎡可以理解，不然哪来的“打折”空间呢？至于打多少就是房企要考虑的问题了。

这个时候了，还想着赚多少利润的话，属实是心里没点数了。

上为正文。