南京争议小区，交付1年半，要换物业了！

就在昨天，位于江北新区南工大板块的知名摇号小区——云曜府，发布了《公开选聘物业服务企业公告》，选聘人为云曜府小区业主委员会。

云曜府自2023年7月交付以来，入住率逐步提升，但伴随而来的是业主对物业管理问题的投诉逐渐增多。小区目前的二手房价在2万/㎡左右，低于开盘价。

这个小区目前的物业公司是开发商自己的物业。如今，随着换物业公告正式发布，这个曾经在开盘时13个人抢一套房的知名摇号盘，或将迎来新的守护者。

其实，物业的好坏对小区房价影响非常大，还跟业主的幸福指数有很大关联。随着大家对生活品质的追求，物业的重要性愈发凸显，换物业的小区也是越来越多。

太突然了！

交付一年多，南京知名小区换物业！

这份物业选聘公告，写的非常全面，包含了10个点。

1、小区概况

云曜府，位于浦口区外庄路与石婆路交叉路口南侧，临近已通车的地铁10号线和规划的13号线，另外靠近江北快速路。

小区容积率2.0，共打造9栋11-18F小高层住宅，其中1、3、4号楼为18层小高层，2、5号楼为11层小洋楼，6、7、8、9号楼为17层的小高层。

项目于2021年首开推出138套房源，共吸引1044组买房人参与报名，综合中签率约13.22%，平均13人抢一套，于2023年7月30日交付。

小区建筑总面积103797.09平方米建筑物总面积（收费面积）71,857.28平方米，其中：

商品房646户，面积68,601.94平方米；商铺5户，面积398.03平方米；储藏室197户，面积2857.31平方米，小区共有车位793个，其中可售车位636个，人防车位157个；小区共有2个出入口；小区电梯共36台。

2、应聘物业服务企业的资格要求

对于应聘物业的资格要求，足足有8点：

其中还提到在南京市至少有一个在管住宅项目且建筑总面积不少于10万方㎡，另外对社会信誉、管理经验等也有一定要求。

3、本次选聘使用的物业服务标准

本次选聘，具体内容将参照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》的五级（最高级）标准，为小区提供物业服务。

这和不久前南京顶豪、千万级小区海玥花园换物业标准差不多了。

4、选聘物业服务费用报价

①物业服务费报价

物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：

1、住宅：不低于1.90元/月·平方米、不超过2.60元/月·平方米；

2、商业用房：不低于3.00元/月·平方米，不超过5.00元/月·平方米。

②汽车停放费收费标准

产权车位、人防车位均按照60-80元/个·月收取停车服务费；

小区临时停车，一个小时内免费，1-12小时五元/次，12-24小时十元/次。

③公共能耗费

按照0.4元/月·平方米收取公共能耗费。

注：应聘企业可采用一费制方式报价

④公共收益分成方式

利用公共区域、公共场地经营的收入，按照实际收入的三七分成。

其中30%（含税金及所有成本）归物业公司所有，70%归全体业主所有，由业主委员会根据议事规则的约定进行管理和使用。

5、报名时间及材料

报名时间：2月10日-2月16日

6、拟签物业服务合同期间

拟签物业服务合同期限：合同期三年（第一年为试用期，第一年结束前进行满意度调查，根据调查的结果决定是否继续履约）。

若满意度调查的满意度未达到70%的，则甲方可不经业主大会表决直接解除本合同，且不承担任何违约责任。

当满意度调查的满意度达到80%的，本合同继续履行。

7、应聘保证金

应聘保证金：3万元整

从这份公告能够看出，内容很详实以及对应聘物业的要求很高，云曜府业主们对于换物业这件事还是非常重视的。

交付1年半，二手房价2万/㎡！

云曜府的业主，可谓是经历颇多。从外立面升级，到如今换物业，简直操碎了心。

在小区交付不久就有业主投诉：物业不提供对应服务强制最高标准收费。

后来交付半年之后，又有业主投诉：与物业沟通事宜无果。

更让人难受的是小区的房价。项目2021年5月项目首开时，全装均价3.2万/㎡，另有约2000元/㎡装修包。

如今，小区共计成交了4套二手房，历史最高成交单价大约在2万/㎡前后徘徊，和销许价相比跌了近40%。

具体成交情况如下：

2025年1月4日，一套建面约102㎡房源，成交单价为1.9万/㎡，总价196万；

2024年12月28日，一套建面约103㎡房源，成交单价为1.93万/㎡，总价199万；

2024年12月15日，一套建面约103㎡房源，成交单价为2.01万/㎡，总价208万；

2024年10月28日，一套建面约102㎡房源，成交单价为1.94万/㎡，总价200万。

可以看出，成交的这几套房源户型都是一样的，价格也相差不多，总价都是200万左右，每套基本都亏了超百万。

在房价回落、物业服务的双重压力下，业主们决定换物业了。接下来，会有哪些物业公司报名，哪家物业被选中，我们也拭目以待。

纠纷不断，

南京多个小区引发换物业潮！

现在，买房人普遍意识到了物业的重要性，物业在人们心中的分量，也变得越来越重要。

好物业，不仅能让生活更舒适，同时也是房子的无形价值，是房产保值增值的重要保障。

但也正因如此，如今有越来越多的小区开始换物业，也有越来越的小区业主和物业之间产生纠纷。

进一个月内，南京就有多个小区业主纷纷开始投诉小区物业↓↓↓

2月7日，江北新区某小区业主投诉：小区存在诸多问题，物业不作为

1月16日，溧水某小区业主投诉：物业不作为，擅自收费，违规限制业主出行

1月12日，江宁某小区业主投诉小区物业：物业经理上门吵架

诸如此类的问题数不胜数，这也导致南京有很多楼盘掀起了“换物业”的浪潮。

这其中，有部分小区，在斗争多年之后，终于换物业成功！

1、紫金山下老牌豪宅紫园，更换成万科物业

从去年12月初开始，城东老牌豪宅——紫园，就着手开始换物业。

终于，在历经2个月时间，近期小区成功换成了万科物业！

紫园位于南京市栖霞区环陵路99号，北侧为天泓山庄，东侧为复地御钟山，南面与马群原有的商业街隔宁杭路相望，西侧为环陵路，是名副其实的紫金山下豪宅。

此前我前去紫园小区实探过，环境很不错，小区内树木繁茂、种类各异，亭台水榭、林荫小道应有尽有！

如今，小区如愿换了物业，相信业主们也更满意了。

2、远洋万和方山望，交付不到2年换成万科物业

远洋万和方山望位于江宁方山脚下，2022年12月31日正式交付，是名副其实的次新房小区。

小区总户数1572户，原由远洋物业服务，但是交付还不到2年的时间，业主与物业的矛盾不断，投诉较多，业主满意度较低。

在业主不懈的努力下，终于将远洋物业换为万科物业，并且在2024年11月1日正式入驻小区。

3、南京顶豪，海玥花园也换了物业

海玥花园是南京知名的豪宅小区之一。公开资料显示，该小区之前的基础物业费、能耗费、特约服务费、科技系统服务费等合计约11元/平方米/月。

项目起步面积就达到230㎡，起步总价在1500w以上，最大户型的三层院墅，每户就要500多㎡。因此，这个小区一直是市场关注点所在。

疯狂的是，想服务豪宅业主，要靠抢。

不过，在去年11月，海玥万物浩浩荡荡的换物业终于结束，最终华润万象生活物业胜出。

可以看出，南京这些小区，在经历了一番“折腾”之后都成功换成了心仪的物业，希望随着新物业的入驻，小区的幸福指数、小区环境、公区维护、居住安全等方面能够焕然一新。

官方出手，

南京最新物业管理条例已执行！

随着广大业主对物业的重视程度越来越高，官方对物业的管理也越来越具体。

我们南京官方账号也会每个月定期公布各区的物业“红黑榜”，鼓励好的物业，也鞭笞不好的物业。

从2023年开始，《南京市住宅物业管理条例》就一直在修改。直到2023年11月份，南京市人大常委会2023-2027年立法规划曝光，里面明确提及2024年将修改南京市住宅物业管理条例！

终于，在2024年8月13日，《南京市住宅物业管理条例》，正式对外公布！

本次正式发布的物业管理新规，共有52处调整，涉及物业费、业主大会、业委会、公共收益和维修基金等。

该条例于2024年10月1日已经正式执行，影响南京所有小区！

新文件的发布，对于物管与业主之间存在的诸多矛盾，如小区收费、业委会成立、物业服务等方面，有了更多的法律支撑。

在有法可依下，希望以后业主们换物业的路，能更顺利些吧，大家觉得呢？