上周又有一家长租公寓——广州城璞公寓暴雷跑路了。在疫情这面照妖镜下面，今年以来杭州、上海接近30余家长租公寓因为资金链断裂而暴雷，让租户和业主损失惨重。

当然，说是这么说的，但其实损失最大的还是租户。因为业主只是损失了一点收益而已，还可以让租户搬走，再次出租房子挽回一点收益。但是租户则不然，不仅亏了很长时间的预付房租，而且短时间内也无法再找到合适的房子租住。可以说，暴雷最终的成本，最终都落到了市场上最弱势的租户身上。

说实话，国内从第一家长租公寓暴雷开始，就基本上宣判了长租公寓在中国成功的概率基本上等于零。理由也很简单，因为国内长租公寓从生下来开始，在商业模式上就有两个重大的缺陷。所以无论在何种环境下，长租公寓都活不久，哪怕是房租上涨。

第一个缺陷是，国内长租公寓公司本质上是“二房东”，国外成熟的长租公寓本质上自己是“业主自持”。这导致国内长租公寓在风险面前的抵抗能力基本上是零。

我在国外留学的时候也住过长租公寓，搞长租公寓的一般都是比较有钱的个人及其名下的公司，把自己的固定资产中的房产作为长期投资获取现金流的一部分。这样的长租公寓比较长久，而且不怕空置。

反观国内正儿八经地做成业主自持的长租公寓，主体只有一个——那就是国家。国家能够不计成本和收益的给普通老百姓提供廉租房、公租房。但是需要盈利的公司，却做不成业主自持的长租公寓，即使公司想做也做不起来，因为国内房价太高了、租售比太低了，而且限购限贷的政策，公司样样都吃不消。

所以想要盈利，公司唯一的选择就是做“二房东”，吃点房租的差价，以及服务费、手续费等各种费用。但即便是成了二房东，每个月付给原业主的现金流是必不可少。外国商业世界有一句经典的谚语：如何不让自己的企业破产，答案是永远保持自己现金流不断裂。在这种务必简单正确的废话面前，“二房东”式的长租公寓异常脆弱。

也正是基于此，有人认为，如果房租能保持持续上涨，“二房东”式的长租公寓一样可以存活。这个观点其实一度还挺流行的。但其实并不是这样的。房租上涨，长租公寓一样会雷。

这是因为长租公寓另一个更致命的商业模式缺陷——“二房东”式的长租公寓是边际成本持续快速上升的模式，也是最难走远的模式。

之前的文章就有说过，决定事业能够走多远的是边际成本。不少互联网大厂能发展到今天这种规模，原因就是他们搭建平台是能够享受边际成本递减的。平台搭好以后，多一个活跃用户的成本基本为零，但收益却是成本的增长，所以规模越大，这类企业获得越好。

另外一些企业则是边际成本不变，典型的如餐饮企业，多一个顾客，多一份相应的服务、食材和管理成本。所以餐饮企业一般规模保持在适当水平是最能盈利的，扩张的太快通常也很难持续。

但是反观长租公寓这种企业，属于典型的边际成本不断上升的商业模式，规模不大、市场竞争者少的时候还能活下去，一旦规模要往上走，基本上扩张的越快“死的越快”。

因为在二房东模式下，房屋来源短时间内总量是固定的，多收房意味着市场上剩余房源在减少，长租公寓就不得不以更高的价格来“收房”。收的越多，市场上的供给越稀缺，成本也越高。而且，收的房子越多，并不是说收的房子越多，管理起来越容易，反而是相应的管理、服务成本也越来越高。

与房屋直租的模式相比，“二房东”模式由于中间加了一个环节，在成本上是无法跟业主直租直接竞争的。那么二房东模式的终极出路只有两个：一个是把市场上所有的房子都收过来，形成垄断，把成本转嫁给租客。而这显然是做不到的，因为收房越多，再往上收房的成本更高了。

另一个是赌房租上涨，跟业主签长约，然后用未来房租差的上涨部分弥补经营成本。这也是为什么有人说房租涨长租企业能活的原因。

但事实上是，一旦房租上涨，长租公寓在账面上实现了盈利，那么长租企业就有更大的内生动力去收更多的房。短期来看，进一步推高了租金，实现了更大的收益。但把时间拉长一点来看，长租公寓这种只能“顺周期”的行为，实际上将收房的成本更进一步提高了一个台阶，反过来作用在自己身上。

一旦停止收房，扩张的步伐下降，房租水平立马往下走。业主直租的价格优势直接显现，长租公寓立马被“打回原形”。

所以，各位朋友，长租公寓能不碰可千万别碰。