——山东明源云
山东地产1月报
前言
迈入崭新的2024年，房地产市场积极性政策接连推出，地方调控自主权加大，供给侧金融支持加速落地，呈现向好氛围。但整体来看，1月新房供求两淡，购房者观望情绪仍在，楼市出现预期性回落，升温困难。
在此大背景下，1月份山东各地市具体表现究竟如何呢，一起通过2024年1月山东多城市房地产市场月报来看下！
2024年1月全国地产政策
全国
1月政策形势总结
●央行、金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业可发放经营性物业贷款用于偿还存量房地产相关贷款。
●住房城乡建设部、金融监管总局联合出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，促进房地产市场平稳发展。
●中国人民银行：自2024年2月5日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。
●住建部：充分赋予城市房地产调控自主权，各地因地制宜调整政策；
上海、杭州等城市持续加大公积金购房支持力度，优化方向主要为降低二套改善住房首付比例等。
苏州、海口等城市限购力度大大减弱，取消或放松购房户籍限制、面积限制、套数限制。
重庆、郑州等城市针对房产交易过程中的税费进行优惠减免，同时对多子女家庭提供购房补贴。
成都、昆明等城市陆续出炉房地产项目“白名单”，满足房企融资需求。
2024年1月山东地产资讯
山东
《山东省房屋使用安全管理办法》
1月15日下午，省政府新闻办举行新闻发布会，邀请省住房城乡建设厅负责同志等介绍推进房屋使用安全管理情况，解读相关管理办法，并回答记者提问。《山东省房屋使用安全管理办法》自2024年3月1日起施行。《办法》的颁布，填补了山东房屋使用安全管理制度的空白，标志着山东房屋使用安全工作实现有法可依、有章可循。
山东
探索房票推行现房销售
1月18日，山东省住房城乡建设工作会议在济南召开。山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志表示，2024年山东将积极构建房地产发展新模式。探索发放房票及住房消费券等降低购房成本，建立“人房地钱”联动机制，有力有序推行现房销售。
济南
出台公积金新政
1月10日，济南住房公积金中心发布新政——《济南市个人住房公积金贷款管理细则》，细则从贷款条件、贷款首付比例和利率、贷款额度和计算方式、最高可贷额度、贷款期限、还款方式等角度详细说明了住房公积金的使用规则。现就细则引申的疑难问题进行十问十答，帮助缴存职工更好地了解公积金政策。
青岛
以18.5亿元收购2319套存量商品房
1月，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。
济宁
调整住房公积金个人住房贷款政策
1月3日，山东省济宁市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知。同时调整住房公积金贷款缴存条件，借款申请人建立住房公积金账户满 12个月(即满 365天)且按时足额缴存住房公积金12个月以上(含12个月)，调整为借款申请人建立住房公积金账户满半年，申请住房公积金贷款时按时足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月）。
菏泽
调整住房公积金个人贷款政策
1月3日，菏泽发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知，通知将部分阶段性贷款政策调整为常规政策，并进一步加大了多子女家庭使用住房公积金、装配式住宅公积金贷款等政策支持力度。通知显示，公积金贷款缴存月数申请公积金贷款的缴存人员应按月、足额、连续缴存住房公积金6个月（含）以上。
烟台
公积金提取倍数调整
《关于调整烟台市住房公积金个人住房贷款额度计算标准的通知》中规定：我市住房公积金个贷率小雨或等于85%时，倍数按30倍计算。自2024年2月1日起，烟台住房公积金个人住房贷款额度计算公式中的“倍数”由20倍调整为30倍。
淄博
开通线上租房委托提取住房公积金业务
2024年1月1日起，淄博市住房公积金管理中心微信公众号和网上服务厅开通租房委托提取住房公积金业务。满足租赁自住住房提取住房公积金条件的缴存人(包括普通职工、高层次人才、新市民或青年人)可申请签约租房委托提取，在协议有效期限内公积金中心按照规定的金额逐月将签约人住房公积金划拨至其银行结算账户。
聊城
开展保障性租赁住房需求调研
为进一步利用保障性租赁住房解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，了解保障性租赁住房的真实需求，稳步发展保障性租赁住房，聊城公开向社会各界征询意见。
日照
发放“家装消费券”
为激活市场，促进住房和家装消费，日照市住房和城乡建设局联合日照市房地产业协会共同开展“家装消费券”发放活动。
2024年1月山东商品房销售数据
01
济南
济南1月楼市供求两淡，整体延续筑底行情。全市新增供应共计33万㎡，环比下降8%，同比下降40%；年前各项目推盘动作均比较少，推盘次数以及供应量小幅持续下降。全市网签面积50万㎡，环比下降6%，同比下降9%；济南房地产市场继续承压，需求低迷，销售端延续筑底行情，整体保持低位运行。全市网签均价14482元/㎡，环比下降8%，同比下降3%。
02
青岛
1月，青岛全市商品住宅新增供应35.7万㎡，环比上升69.17%，同比上升26.1%；成交45.9万㎡，环比下降31.04%，同比上升8.1%；成交均价16117元/㎡，环比上升1.82%，同比上升7.3%。截至2024年1月，全市商品住宅存量去化周期保持在21个月。分区域来看，胶南供应最多；胶南、城阳、胶州成交量最大。
03
济宁
2024年1月，济宁市商品住宅供应面积1.0万㎡，同比增长259%，成交面积为6.9万㎡，同比下降41.7%。1月成交均价为9869元/㎡，与去年同期相比上涨2.3%。
04
聊城
2024年1月，聊城市主城区商品房网签备案量共计2070套；其中住宅717套；商业87套；办公（公寓及写字楼）271套；其它（车储）995套。网签总量环比增加209套，环比增长11.2%；网签总量同比增加826套，同比增长66.4%。
1月住宅用房网签717套，环比增加148套，环比增长率26%。其中东昌府区网签533套依然占比最大，其次是开发区142套，旅游度假区28套，高新区仅有14套。
05
烟台
2024年1月，烟台六区商品房市场累计成交金额14.09亿元，供应3.06万㎡，成交13.95万㎡，供小于求，呈去库存态势，成交均价10102元/㎡。（仅包含正常销售的商品房备案数据，不含老项目备案、回迁房备案、人才用房备案、集中收储备案等其余备案数据）
06
泰安
1月泰安城区（泰山区、岱岳区城区范围，不包含新泰、肥城、宁阳、东平）商品房新增供应57套，新增面积8168.71㎡，其中住宅47套，总面积7533.96㎡，办公0套，商业10套，总面积634.75㎡。截至1月底，全市商品房库存存量约346.45万㎡，其中可售住宅套数约17017套，可售面积约230.51万㎡。
住宅网签998套，网签总面积134821.17㎡，较2023年12月环比上涨23.17%，成交均价为8845.76元/㎡。办公、商业网签为75套，网签总面积5479.06㎡，较12月环比下降60.53%；成交均价为9786.19元/㎡。
07
潍坊
潍坊1月（1-5周），县市区共成交130套（世联行重点监测51个项目合计），市区共成交303套（世联行重点监测92个项目合计）。整体来看，环比2023年12月均有明显下降。
8
威海
2024年1月，威海商品房市场成交金额约6.23亿元，供应0.67万㎡，成交6.14万㎡，成交均价10150元/㎡，1月进入短暂调整期，市场表现平稳。
9
临沂
1月，临沂多个项目开盘加推，但去化率较低，整体成交量下滑，成交价格结构性下降。整月新增面积6.7万㎡，环比增加29%，同比减少51%；成交面积4.3万㎡，环比减少40%，同比减少69%；成交均价8475元/㎡，环比减少5%，同比减少15%；整体存量为149万㎡，已推库存去化周期为19个月，北城、河东、兰山库存去化压力较大。
10
淄博
1月淄博市商品住宅新增供应约11.2万㎡，环比下降32.9%，同比上升80.4%；商品住宅成交约22.2万㎡，环比下降10.8%，同比上升3.0%；成交均价约8915元/㎡，环比上升11.2%，同比上升8.6%；存量方面，当前存量648万㎡，环比上月（659万㎡）下降1.7%，去化周期约19.6个月。
2024年1月山东16地市土拍数据
（土地用途：涉宅用地、商服用地）
2024年1月，山东16地市除滨州外均有土地出让，共成交81宗地块（仅指涉宅用地、商服用地），总出让占地面积205.76万㎡，共揽金76.65亿元。其中涉宅用地52宗，商业用地29宗。拿地企业中，国企占比55.56%，民企44.44%。
土地出让金方面，菏泽位列第一，揽金22.71亿元；济南位列第二，揽金9.2亿元；第三名为青岛，揽金8.06亿元。
涉宅用地方面，1月涉宅用地共出让52宗、146.88万㎡，菏泽、济南、青岛位列前三，其中菏泽总出让面积56.18万㎡（14宗）；济南总出让面积17.65万㎡（4宗），位列第二；青岛总出让面积17.20万㎡（7宗）。民企拿地积极性提升，占比达56.86%，略胜国企一筹，国企占比为43.14%。
刚刚结束年底业绩冲刺期，1月山东楼市进入传统淡季，多城成交量环比2023年12月出现下降，其中济南、淄博两城供销双降。与济南同属于“都市圈”龙头城市的青岛成交量也难言乐观，环比降超3成。不过值得一提的是，1月份建立房地产融资协调机制与放松经营性物业贷发放，加大了对房企的金融支持力度，供给侧方面呈现积极态势，青岛、济宁、临沂等城市供应量有所增加。
土地市场方面，1月份的土地市场整体呈现出较为冷清的局面，无论是从土地成交的数量、面积，还是从成交金额来看，都有明显的下降趋势。涉宅用地，民企拿地积极性提升，略胜国企。
总的来看，1月山东房地产市场整体低位徘徊，成交量跌幅明显。土地市场成交规模也处于周期性低位，溢价地块鲜少。不过，随着央行等部门对于房企金融业务各项支持的加速落地，供给侧积极情绪蔓延，再加上2月LPR利率的超预期下降，楼市或将迎来一波回暖。
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